В этом году у наших сограждан появилась возможность занять у банков деньги на ремонт под более низкий процент. Особенно такое предложение интересно тем, кто два-три года назад взял ипотечный кредит.
Ремонтный цех
По итогам первой половины нынешнего года специалисты «Яндекса» оценивали поток поисковых запросов по теме «потребительские кредиты» заметно выше, чем по теме «ипотечное кредитование», – в среднем в полтора раза. В мае, к примеру, число запросов различалось вдвое: 4 млн против 2 млн.
А по потребкредитам, уточняет руководитель группы по работе с ключевыми клиентами «Яндекса» Елизавета Шмырева, самым популярным является запрос о кредите на ремонт. Проще говоря, авторы поисковых выражений о кредитах в любом случае преимущественно интересуются недвижимостью.
Между тем современный банковский розничный рынок предоставляет собравшемуся ремонтировать квартиру гражданину определенный выбор: кредиты с обеспечением и без обеспечения. На практике это беззалоговый потребительский кредит или кредит под залог квартиры.
При выборе варианта под залог клиент получит заметно более низкую процентную ставку (на 2-3 п.п.). Но нужно помнить, что банком квартира оценивается в лучшем случае в 60% ее реальной стоимости, а при дефолте заемщика единственное жилье не отстоять.
В свою очередь, все беззалоговые потребкредиты делятся на два типа – целевые и нецелевые. «В последнем варианте заемщик с этими деньгами вправе хоть в казино деньги проиграть, лишь бы потом платил процентную ставку исправно», – рассуждает генеральный директор Банка жилищных решений Роман Корников.
Правда, проигравшись в казино, должник вряд ли впоследствии станет добросовестным плательщиком. Отсюда следует, что банку интересней претендент на получение целевого кредита.
Соответственно, по целевым кредитам (не важно, на что) процент одобрения выше, а ставки ниже среднерыночных. Но такие продукты имеются в прайсах не у всех банков. Ведь, согласовав предмет покупки, банк в дальнейшем должен проверить, правильно ли истрачены деньги. Такие проверки требуют немалых дополнительных расходов. В случае с ремонтом контроль вообще затруднителен, поскольку это не одна покупка, а растянутая на длительный период цепь приобретений.
И большинство кредитов, деньги из которых граждане тратят на ремонт жилья, являются нецелевыми.
На общих основаниях
В Петербурге за девять месяцев текущего года рост объемов выданных потребительских кредитов (74,36 млрд руб.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года вырос на 50%. «Банки наращивают темпы выдачи необеспеченных кредитов на фоне стабилизации ситуации в экономике», – говорит генеральный директор НБКИ Александр Викулин.
На волне популярности мог бы появиться такой выделенный продукт, как потребительский кредит на ремонт квартиры. Но не хватает двух составляющих. Во-первых, представления россиян о том, как должна выглядеть квартира после ремонта, не подчиняются единой классификации, потому не получается построить и внятные стандарты кредитного продукта.
А во-вторых, не существует никаких центров квартирного ремонта, которые позволили бы аккумулировать спрос, как это происходит в автокредитовании. Так, по словам директора департамента продаж Связь-Банка Антона Анищенко, в автосфере консолидирующую роль играют дилеры. А в сфере квартирного ремонта каждый сам себе дилер.
Таким образом, формально нецелевые кредиты на ремонт квартиры подчиняются общим правилам потребкредитования. И на претендентов распространяются стандартные для нецелевых займов требования.
Обычно заемщик должен быть не старше возраста, позволяющего погасить кредит до выхода на пенсию. Впрочем, несколько банков более либеральны в подходе к возрастным ограничениям. Например, есть особые кредитные программы для пенсионеров.
К обычным требованиям относится и российская регистрация клиента.
А вот требования по сроку работы на последнем месте у игроков кредитного рынка заметно отличаются. В одних банках рассматривают заявку только после того, как претендент отработает три месяца, в других – четыре, в третьих – полгода. При этом есть свои нормативы и по общему стажу работы.
Отсев «недостойных» заемщиков в беззалоговом кредитовании заметно жестче, чем в залоговом, – даже в ипотеке на первичку, где в залог идет не сама квартира, а только право требования на таковую. Если говорить на языке цифр, то в сегменте ипотеки в среднем одобряется 60-75% заявок, а в потребкредитовании – около 30%.
Кстати, если претендент желает повысить свои шансы, ему до попытки получить кредит на ремонт будет целесообразно пару раз взять более мелкие кредиты, например, по карте с льготным (беспроцентным) периодом кредитования, и в срок их вернуть. Это подчеркнет его кредитную дисциплину при будущих проверках.
Все вышесказанное имеет отношение исключительно к ремонту жилья в многоквартирных домах эконом-класса. Владельцы более дорогих квартир обычно изыскивают другие способы финансирования. На загородном же рынке доля одобрений вообще «ниже плинтуса». Получить ни потребкредит, ни ипотеку на достройку дома почти невозможно.
Первичка и вторичка
Когда речь идет о кредите на ремонт квартиры, в большинстве случаев подразумевается квартира на вторичном рынке. Хотя бы потому, что на первичке уже стало традицией продавать квартиры с отделкой (за исключением премиального жилья). И, отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Юлия Сапор, отделка от застройщика обходится покупателю квартиры дешевле минимум на 30%, чем ремонт своими силами.
Выходит, на фоне возросшей конкурентной борьбы между строителями ремонт превратился в бонус для покупателей. «Отделка становится все популярнее при продаже жилья по нескольким причинам. Во-первых, стоимость ремонтных работ и отделочных материалов целесообразно включить в ипотечный кредит – у такого кредита гораздо меньший процент, что выгоднее покупателю, – объясняет руководитель отдела маркетинга и аналитики АН “Метры” Елизавета Яковлева. – Во-вторых, в квартирах с отделкой можно сразу жить, не тратя месяцы на проведение ремонтных работ. А это позволяет сэкономить на оплате съемного жилья».
«Минимальная цена отделки для покупателя выросла с отметки 5-6 тыс. руб. до 7 тыс. руб. за кв. м, а в среднем вилка предложения составляет от 7 тыс. до 15 тыс. руб. за кв. м», – дополняет руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость» Евгения Литвинова.
В любом случае обычно у заемщика после первоначального взноса по ипотеке почти не остается резервных средств, разве только подушка безопасности. И на отечественном ипотечном рынке были бы востребованы продукты, включающие не только кредитование покупки квартиры у застройщика, но и отделку и даже меблировку.
«Банкам пора сосредоточиться на разработке таких предложений», – полагает руководитель аналитического центра компании «БЕСТ-Новострой» Сергей Лобжанидзе. По словам аналитика, покупатели настроены на единый продукт, вместо того чтобы получать отдельно ипотечный кредит и в дальнейшем, когда все деньги уйдут на первоначальный взнос, дополнительно просить потребительский кредит на ремонт.
Но развитие конкуренции пошло по другому пути. Благодаря поступательному снижению ипотечных ставок с середины нынешнего года стала резко расти популярность такого продукта, как рефинансирование ипотеки.
«Одновременно с ипотечным можно рефинансировать и потребительский кредит другого банка, автокредит, кредитную карту, а также получить до миллиона наличными деньгами (при условии достаточной платежеспособности)», – говорят в Сбербанке.
Вот эти-то средства и выгодней всего направить на ремонт. Ведь в том же Сбербанке Онлайн ставки по нецелевому потребкредиту начинаются от 12,5%, а по программе рефинансирования – от 9,5%.
