Как изменился порядок согласования новых проектов и какими рисками для застройщиков обернутся последние изменения в законодательстве, рассказал руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
Напомним, в первой части разговора наш собеседник рассуждал в основном о перспективах отрасли в случае окончательной отмены долевого строительства. Теперь пришло время перейти от общих к более частным вопросам.
– Вопреки непрерывной борьбе с административными барьерами количество согласований в строительстве не тает. У застройщиков головная боль последнего времени – это согласование архитектурно-градостроительного облика будущего проекта (АГО). Вам недавно удалось через Верховный суд изменить регламент таких согласований…
– Когда Минстрой утвердил исчерпывающий перечень согласований в строительстве, то в местном законе у нас прописали, что заключение по АГО требуется до момента выдачи градплана. Вот это абсолютно незаконно. По федеральному законодательству градплан земельного участка – это просто выписка, формальная бумажка, по которой можно узнать про ограничения для будущей стройки, в то время как АГО по своему составу – это фактически почти вся архитектурная часть проекта. То есть вы должны сделать проект еще до того момента, как узнали, что здесь можно построить.
Мы обжаловали в городском и Верховном суде одну конкретную норму – необходимость получения АГО до градплана. Суд с нами согласился. Сам закон «О порядке согласования архитектурно-градостроительного облика…» отменять не планировали. Хотя суд и сделал отдельный вывод о том, что процедура принятия данного закона в Петербурге не была соблюдена.
Сейчас судебное решение вступило в законную силу, а городской парламент решил привязать согласование АГО к дате получения разрешения на строительство. Правда, вновь не указаны последствия неполучения данного согласования для застройщика – нет ни административной ответственности, ни оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство.
– Насколько теперь легче будет согласовывать проекты?
– Юридически мы решили основную проблему: процедура стала более последовательной. Получив градплан, застройщик, скажем так, уже в меньшей степени зависит от города. Ведь основная проблема одна: обзавестись разрешением на строительство в Петербурге гораздо проще, чем получить на руки градплан. И оспорить в судебном порядке отказ в выдаче разрешений на строительство в случае необходимости застройщику также гораздо проще – Госстройнадзор выдает их на основании четкого перечня документов.
В то же время комитет по градостроительству и архитектуре при согласовании АГО наделен своего рода дискреционными полномочиями, основанными на субъективных пристрастиях: нравится – не нравится. К тому же оценивать архитектурно-градостроительный облик проекта в историческом центре – это одно, а согласовывать цветовые и иные фасадные решения на окраинах – другое: зачем это делать, не совсем понятно.
– Обратимся к новшествам законодательства. Градкодекс с этого года ввел новый термин – проект комплексного устойчивого развития территории (КУРТ). В Петербурге под их реализацию уже наметили полтора десятка зон. Законодатель действительно дал в руки города и девелоперов эффективный механизм преобразования «серого» пояса?
– В целом сама идея и концепция – правильные, но юридическая техника закона пока оставляет желать лучшего. Мы плотно занимались этой темой и буквально по словам разбирали все статьи, посвященные КУРТ.
Перспективы реализации таких проектов в ближайшем будущем зависят от того, сможет ли Петербург принять нормальное региональное законодательство в этой сфере.
Регионам отданы на откуп большие полномочия в рамках преобразования территорий, и если город их юридически реализует, тогда механизм сможет заработать.
– Запускать такие проекты ведь теперь можно по инициативе не только органов власти, но и правообладателя? Кроме того, появился механизм принудительного госизъятия по упрощенному порядку...
– Частный инвестор принимает решения только в отношении своих земельных наделов, а также свободных городских участков, где допустимо размещение исключительно объектов социальной инфраструктуры. Опять же, эту землю ему могут предоставить на определенных условиях и исключительно на торгах. То есть может выиграть кто-то другой.
Изъятие по инициативе государства возможно только в случае, если половина территории занята аварийными постройками, самостроем, используемыми не по назначению объектами и т. д. Но непонятно, кто будет все это определять и подсчитывать. Или как установить статус самовольной постройки – потребуется решение суда или нет? Непонятен и сам механизм госизъятия: решение принимает город, а изъятие происходит за счет инвестора и в его пользу – очень интересная юридическая конструкция. Что это за госнужда – когда объекты изымают в пользу другого инвестора? Словом, вопросов пока больше, чем ответов.
Территории под проекты КУРТ, которые сейчас широкими штрихами нарисованы в ПЗЗ, – это зоны перспективного развития. Город хотел бы их преобразовать, но пока не понимает, как.
– С октября вступили в силу изменения в Градостроительный и Воздушный кодексы РФ, согласно которым чуть ли не половина территории Петербурга превращается в приаэродромные зоны с особыми условиями использования. Какие последствия это будет иметь для строительного рынка?
– Федеральный законодатель установил приоритет таких зон над Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Любое новое строительство в санитарно-защитных зонах Пулково и границах полос воздушных подходов теперь подлежит согласованию в Росавиации. Новые карты таких зон в Петербурге уже утверждены – в границы приаэродромных территорий Пулково попадает значительная часть Пушкинского, Петродворцового, Московского, Красносельского и других районов.
– Там везде идет активное жилищное строительство. На практике это может обернуться запретами для новых строек?
– Все, кто до настоящего момента не получил разрешения на строительство, подвержены опасности не получить их и в будущем. На практике основные риски связаны с высотностью застройки, а также с возможным запретом на жилищное строительство – в санзонах Пулково допускаются только нежилые объекты.
– Уже выданные разрешения могут быть отозваны?
– Формально – да. В законе прямо написано, что если Росавиация признает проект не соответствующим установленным для таких зон требованиям, то могут быть отменены ПЗЗ, проект планировки территории (ППТ) и разрешение на строительство. Идея понятна: безопасность полетов важнее, чем любая стройка. Но механизм реализован таким образом, что девелопер может задним числом узнать, что у него не все в порядке с проектом. Новый механизм согласований только начал действовать, и мы пока не знаем, как Росавиация будет относиться к своим новым полномочиям.
– Среди федеральных новелл есть позитивные для девелоперов? К примеру, еще один пакет поправок в Градкодекс обязал органы власти согласовывать ППТ в месячный срок. Это ведь актуально для Петербурга?
– В Петербурге сложилась уникальная ситуация. Градостроительный кодекс РФ оперирует понятиями органов муниципального самоуправления (МСУ) двух уровней – это районы и поселки. Новыми поправками установлено, что глава района должен утвердить ППТ в течение 30 дней. Для второго уровня органов МСУ такой срок не установлен. В городе федерального значения Санкт-Петербурге, как известно, муниципальные полномочия переданы на региональный уровень. Но на настоящий момент органы власти исходят из мысли, что срок для них не установлен. А ведь если такая норма в Градкодексе появилась, то должен действовать самый жесткий срок – 30 дней. Игнорирование будет продолжаться, пока кто-нибудь из застройщиков не пойдет в суд либо прокуратура не обратит на это внимание.
– Сейчас процесс утверждения в Смольном вроде бы налажен, это раньше ППТ по году-два лежали без движения.
– Сейчас ППТ утверждают не оттого, что есть какой-то отлаженный механизм, а скорее от безысходности. Нужны детсады и школы, а они не появятся, если не утверждать проекты планировки. ППТ и градплан – это как раз два механизма, которые город использует, чтобы подтягивать застройщиков к социальным обязательствам. По факту все закрывают глаза, так как чиновники оперируют понятием общего блага как некой индульгенцией.
– Город тоже можно понять – объемы социалки по-прежнему не поспевают за жилищными стройками.
– Социальные объекты нужно строить за госсчет – для этого вводить экономически обоснованную плату за разрешение на строительство. У нас же вопрос внесения платы в социальную копилку города дифференцирован для разных застройщиков.
Хотя должен быть прозрачный рыночный механизм расчета, причем утвержденный на федеральном уровне – в зависимости от вида разрешенного использования и площади, которую планируется разместить.
В Москве реализован похожий механизм, когда за изменение вида разрешенного использования установлена плата. Он не совсем законный, конечно, но работает уже пять лет, и никто не возражает. Впрочем, Москва – особый регион. В Петербурге его бы уже десять раз попытались оспорить.
– Какие еще из последних новаций федерального законодательства, на ваш взгляд, несут риски для инвесторов и застройщиков?
– Есть вопросы, связанные с новым законом о госрегистрации. У нас действовала норма переходного периода: если до 1 января 2018 года не были уточнены границы земельного участка, то сделки с ним могут совершаться только после соответствующего уточнения границ. Но при внесении очередных изменений эта норма куда-то исчезла. Сейчас есть некоторые риски правовой неопределенности: непонятно, как будет действовать Росреестр после 1 января 2018 года. В первую очередь это имеет значение для загородного рынка Ленобласти, где множество проектов реализуются на сельхозземлях и с этим возникают проблемы.
– Есть впечатление, что неопределенность правил игры вызвана постоянной корректировкой законов. Вы успеваете следить за неудержимым законотворческим процессом?
– Безусловно, основные наши трудности – что законодательство меняется слишком часто и оно усложняется. К примеру, в июле 2017 года Госдума за один день приняла 120 законов, причем половина – из тех, что кардинально поменялись на стадии второго чтения. В такой ситуации получается, что ни госорганы, ни бизнес, ни юристы физически не успевают отслеживать в полной мере все изменения. Со стороны бизнеса все чаще звучит: дайте не только правила, но и возможность по ним поработать. Делается ли это целенаправленно? Не знаю. Возможно, законодатель хочет как лучше, но получается у него как всегда.
