Сможет ли строительный рынок быстро отказаться от долевки, так ли страшен переход на новые правила игры и какие шаги по снижению рисков может предпринять застройщик? Об этом рассуждает руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
– На самом высоком федеральном уровне принято решение перейти за три года с долевки на проектное финансирование. Для застройщиков теперь неактуально подстраиваться под новые требования 218-ФЗ?
– Я так не думаю. Ведь нет ничего более постоянного, чем регулярные изменения законодательства в нашей стране. Поэтому каждый раз мы будем видеть все новые и новые сроки. В целом посыл авторов 218-ФЗ понятен: снизить градус социальной напряженности на строительном рынке. Но предложить при этом эффективный рыночный механизм, чтобы он заработал в долевом строительстве, не получилось. Соответственно, все вернулось на круги своя – пока решать проблему будут административным путем.
Но мне кажется, что заявленные три года – это срок абстрактный. Поставить строительный рынок на рельсы проектного финансирования можно только в ситуации, когда эти деньги в стране есть. Абсолютно верно заявил глава Минстроя Михаил Мень: пусть сначала банковская система ответит, за какой срок и по какой цене денег она сможет заместить 3,5 трлн руб., которые инвестировали в рынок дольщики.
– Есть вероятность, что новые жесткие нормы 218-ФЗ смягчат…
– В этом отношении я – пессимист. Хотя всем очевидно, что за полтора оставшихся месяца никто перестроиться не успеет. Мне кажется, вся тема с дольщиками – популизм, связанный с темой предстоящих выборов. Это попытка снизить накал протестных настроений граждан, продемонстрировать, что власти начали активно заниматься данной проблемой. В этой связи характерны, к примеру, последние предложения властей Ленобласти по новой корректировке 214-ФЗ – давайте ликвидировать застройщика, если он на год нарушил сроки строительства. Это все от неумения управлять рыночными механизмами – проще действовать административно.
– Еще одну переделку 214-ФЗ выдержит или ему уже все равно?
– Думаю, достаточно просмотреть статистику утвержденных Госдумой региональных законодательных инициатив – она практически нулевая. Полагаю, что и принятие новых предложений властей Ленобласти сейчас крайне маловероятно.
– Сколько, по вашему мнению, потребуется времени, чтобы обеспечить реальный переход на проектное финансирование? И каким будет рынок летом следующего года?
– С моей точки зрения, никаких революций здесь быть не должно. Постепенный переход в экономике – это период в семь-десять лет, иначе строительный рынок можно попросту разрушить.
Дальнейшая ситуация прогнозируется просто. Мы увидим массовое получение разрешений на строительство многоквартирных домов до 1 июля 2018 года, то есть до момента вступления в силу новых правил. А после будет долгое затишье по выдаче новых разрешений: их будет экономически невыгодно получать. Пауза продлится до тех пор, пока все будут завершать старые проекты.
– А как с крупными проектами? В их отношении законодатель вроде бы готов идти на уступки: Минстрой пообещал скорректировать 218-ФЗ и ввести правило «один проект КОТ – одно разрешение»...
– Идея «один дом – одно разрешение» ущербна во многом. С одной стороны, мы сознательно дробим холдинги на отдельные компании, а с другой – говорим, что обеспечить экономическую стабильность и обеспечить интересы граждан могут только крупные компании. Одно разрешение на проект КОТ решит проблемы крупных игроков: они хотя бы смогут оставить бизнес консолидированным и тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры вне пределов одного участка. Но пока непонятно, о чем идет речь. Если о комплексном освоении территории в нормативной терминологии, а не о квартальной застройке, то классических проектов КОТ по стране реализуется мизерное количество, это не массовая тенденция на рынке.
– Оценки участников рынка пока звучат чуть ли не апокалиптически: новые требования делают невозможной работу крупных компаний, с другой стороны – приводят к уходу с рынка средних и мелких игроков. Приспособиться к новым правилам долевки реально?
– Пессимистичные оценки звучат всегда – это стандартная реакция бизнеса на ужесточение условий его ведения. Но в большей степени это эмоции. Когда мы начинаем анализировать все новые требования, то получаем ответ – работать можно. Правда, уже в условиях увеличения себестоимости работ и снижения прибыли. Кроме того, возрастает цена ошибки. Условно говоря, если у вас 10-15% доходности, то промахнуться в расчетах вы уже не можете себе позволить, иначе уйдете в минус. Это означает лишь одно: выжить в новых условиях смогут только профессионалы. К тому же в быстро меняющихся условиях, когда разработка и реализация проекта составляют четыре года, а к концу этого срока можно оказаться в новой законодательной реальности.
– Новый закон связал строителей по рукам и ногам разного рода финансовыми ограничениями на использование средств дольщиков. Есть юридические возможности снизить эту нагрузку?
– Различные схемы структурирования бизнеса в новых условиях существуют. Например, поступающие от дольщиков средства можно выводить в генподрядную организацию либо в подконтрольную компанию, которая будет собственником земельного участка, а сам застройщик выступит в качестве арендатора. Соответственно, когда не хватает оборотных средств, арендатор может авансировать собственнику плату за земельный участок. Причем в любых размерах – ограничения по объемам авансирования новый закон установил только для подряда, арендных платежей это не касается.
– Есть также ограничения по административным расходам. Но, к примеру, затраты застройщика на рекламу на столичных рынках уже могут не укладываться в установленный законодателем 10-процентный лимит...
– Юридические возможности «поиграть» и так или иначе преодолеть эти ограничения имеются. Затраты на тот же маркетинг можно увести на технического заказчика. Другое дело, что, используя эти схемы, по факту застройщик начинает выступать неким недобросовестным лицом: государство, по сути, вынуждает его выводить деньги из компании туда, где их можно будет свободно тратить на проект. Признаем честно: застройщик будет это делать. Финансировать свой проект, к примеру, под угрозой двойного налогообложения ему неинтересно.
– Вы уже проводили семинары для застройщиков, где разъясняли все хитросплетения 218-ФЗ. Какова в целом реакция участников рынка: они осознали всю серьезность ситуации и готовы к перестройке бизнеса?
– Готовых моделей никто еще толком не разрабатывал. В этом есть смысл: нельзя подготовить структуру под меняющиеся условия, если ты до конца не знаешь, какими они будут. Как всегда, рынок разделился. Есть крупные компании со стратегическими планами развития, которые внимательно анализируют эти вопросы. А есть те, кто исходит из полученного разрешения на строительство: мы закончим проект через год-два, тогда и будем разбираться, что происходит.
Некоторые вещи, позволяющие структурировать бизнес под новые условия, уже очевидны. К примеру, понятно, что в ситуации нормы «один застройщик – один дом» новый проект лучше реализовывать путем создания проектной компании. Даже если потом сам строить на этом участке не будешь. Мы сейчас достаточно активно проводим сделки по приобретению таких компаний для наших клиентов. Речь идет о покупке готового проекта с полученным разрешением на строительство и с возможностью выйти на стройку завтра.
– У застройщиков остаются и альтернативные механизмы привлечения средств граждан – участие в ЖСК, например…
– Регулирование ЖСК сейчас составляет буквально две статьи Жилищного кодекса. В свое время требование «один ЖСК – один дом» и наличие участка в собственности как раз и подрезали крылья застройщикам: они ушли от этой схемы. Теперь получается, что у ЖСК меньше ограничений и контроля. При введении нормы «одно разрешение – один дом» схема снова становится интересной. Плюс там нет пени за просрочку при задержке сроков сдачи.
Но с точки зрения защиты интересов дольщиков эта схема хуже в разы. Поэтому законодатель уже обещает ужесточить ответственность и залатать все возможные дыры.
– Есть еще один выход для застройщиков – у нас бурными темпами развивается сегмент апартаментов. Эта ниша начнет еще быстрее заполняться?
– Да, рынок сейчас не очень различает жилье и апартаменты, предназначенные для длительного проживания (не сервисные). При этом разница в стоимости у них несущественная, хотя раньше был разрыв в 20%. Я полагаю, что количество проектов апартаментов различных видов будет только расти. Это связано и с ограничениями в ПЗЗ: во многих зонах нельзя строить жилье. При этом апарт-отелей полноценного, сервисного формата, который, в отличие от Москвы, у нас еще пытаются блюсти, становится все меньше. Застройщики чаще начинают «лепить» псевдожилье, и оно уже делается массовым.
– В ПЗЗ есть требование распространять на апартаменты жилищные нормативы обеспечения социалкой в том случае, если свыше 10% квартир имеют кухонные зоны. Попытка нагрузить застройщиков социалкой удалась?
– Такая норма в ПЗЗ появилась недавно, и ее еще никто не оспорил. Но дальше возник вопрос, как ее контролировать, как определять разницу между кухней и прочими нежилыми помещениями. Я разговаривал со многими проектировщиками и застройщиками, они говорят: в случае чего кухонные зоны будут обеспечиваться всем необходимым, но их просто не будут указывать в проекте.
При этом полноценным апарт-отелям социалка не нужна, это очевидно. Но как четко провести разделение по праву, честно говоря, пока не знаю. Можно лишь установить прямой запрет. Например, у госоргана появится право отзывать разрешение на строительство, если в ходе него обнаружится несоответствие проекту.
– Опять запреты?
– Ну, это ведь своего рода конкуренция идей: одни придумывают запреты, другие – как их обойти. Так будет, пока власть не поймет, что прямыми запретами ничего не добиться: нужно предлагать рыночные механизмы, экономически интересные всем. Иначе у юристов работы будет всегда невпроворот. Станем читать законы и говорить: здесь дыра, там дыра – через какую на этот раз полезем...
