По данным Центра оценки и аналитики БН, в минувшем октябре средняя цена предложения в сегменте однокомнатных квартир и студий на вторичном рынке составила 4,1 млн руб., двух- и трехкомнатные оценивали соответственно в 6,4 млн и 8,6 млн руб.
Однушки и студии до 3 млн рублей
Тем, кто располагает бюджетом от 2 млн до 3 млн руб., готовые квартиры следует искать даже не в спальниках (в советских микрорайонах, застроенных панельками, однушки в дефиците), а в пригородах либо в крупных жилых комплексах закадья.
Так, по данным аналитиков БН, в Кронштадте, Колпинском и Петродворцовом районах в указанные бюджетные рамки укладывается более половины предложения. Среди внутригородских районов лидеры по количеству предложений однокомнатных квартир, предлагаемых по ценам от 2 млн до 3 млн руб., – Невский и Красносельский районы. Впрочем, последний лишь условно можно отнести к внутригородским: львиная доля дешевых однокомнатных квартир приходится на расположенные за пределами КАД Горелово и Красное Село. В то же время значительная часть Петродворцового района, несмотря на то что расположен он внутри транспортного кольца, устойчиво ассоциируется у горожан с пригородом.
Какие варианты в основном предлагают? В Кронштадте – только квартиры в кирпичных домах преимущественно советской постройки (панельных в городе не возводили). Самые доступные по ценам однушки Петродворцового района сосредоточены в кирпичных хрущевках и в панельках Южного микрорайона города Ломоносова. В средней и верхней части ценового диапазона – 23-й квартал Старого Петергофа, застроенный в 1970-1980-е годы пятиэтажками и точечными домами из кирпича по индивидуальным проектам.
Пожалуй, самый богатый выбор дешевых однокомнатных квартир классических планировок (то есть не студий) в домах советской постройки – в Колпино и его окрестностях. В нижней половине рассматриваемого ценового диапазона сосредоточены квартиры в кирпичных и панельных домах в Металлострое и Понтонном, а также в массиве девятиэтажных брежневок на левом берегу Ижоры. В верхней половине – квартиры в типовых кирпичных, относительно свежих панельных и монолитных домах. Примечательно, что в Колпино немало предложений жилья в кондиции «въезжай и живи», предлагаемых к продаже с качественным ремонтом, мебелью и бытовой техникой.
Красносельский район – традиционный поставщик на вторичный рынок самых дешевых коммунальных комнат и однушек в кирпичных и панельных хрущевках. Красное Село и Горелово не перестают радовать потенциальных покупателей ценовыми антирекордами. С другой стороны, в последние годы в районе представлен широкий спектр недорогих квартир, преимущественно студий, в свежих проектах. Качество предложения сильно разнится. Самые привлекательные (по ценам, но не по условиям проживания) кварталы – те, в которые заселяли городских льготников.
Основные поставщики компактных квартир-студий от 25 до 30 кв. м в Невском районе – объекты новой вторички (жилые комплексы, сданные в эксплуатацию в 2012–2017 годах). Но если мы исключим студии и будем рассматривать только классические планировки – с обособленными кухнями, то обнаружим, что большинство квартир по ценам до 3 млн руб. – все-таки проблемные хрущевки серии ОД, преимущественно в кварталах, примыкающих к Народной улице, а также более ликвидные брежневки 602-й серии в Веселом Поселке.
В Пушкинском районе большинство попадающих в выбранный ценовой диапазон квартир – объекты новой вторички в поселках Шушары и Ленсоветовский. Цены на кирпичные хрущевки в самом Пушкине стартуют с отметки 2,8 млн руб.
В других районах Петербурга однушки с ценами до 3 млн руб. также встречаются. Но часто это квартиры с теми или иными проблемами: в неважном состоянии, на первых или последних этажах хрущевок, переделанные из коммунальных комнат студии в старом фонде. Как правило, такие объекты тоже располагаются на первых этажах, ведь квартиры-студии, выделенные из коммуналок за счет перепланировок, имеют шансы на легализацию, только если под кухнями и «удобствами» нет жилых помещений.
Двушки до 5 млн рублей
В ценовой диапазон от 3 млн до 5 млн руб. укладываются больше 80% предложений двухкомнатных квартир в таких пригородных районах, как Колпинский, Кронштадтский и Петродворцовый, а также больше 60% во внутригородских районах с преобладанием массовой панельной застройки 1960-1970-х годов (Калининский, Красногвардейский, Невский, Фрунзенский). В обоих случаях речь в основном идет о квартирах в видавших виды панельных домах.
Самые дешевые двушки (3,1–3,5 млн руб.) – со смежными комнатами – в хрущевках. Цена, близкая к нижней границе диапазона, обычно указывает на то, что это квартира в уже упомянутой хрущевской серии ОД либо, если речь идет о других сериях хрущевок, – на первом или последнем этаже. Уточним, что для ранних серийных пятиэтажек без подвалов и чердаков это, мягко говоря, не самые ликвидные варианты.
С бюджетом чуть больше 3,5 млн руб. можно рассчитывать на двушку с изолированными комнатами в «корабле» в Красносельском или Кировском районе. По ценам от 3,6 млн руб. – на такую же квартиру в Выборгском или Приморском; здесь, кстати, есть и варианты в пешеходной доступности от станций метро.
Двухкомнатная квартира по цене чуть больше 4 млн руб., скорее всего, будет аккуратной, не убитой брежневкой; чуть меньше 5 млн руб. – панелькой последнего советского поколения (серий 137, 600.11, 606.11) либо демократичным объектом новой вторички.
Трешки до 7 млн рублей
Цены на трешки в административных границах Петербурга стартуют с отметки 3 млн руб. За редкими исключениями все объекты с ценами до 4 млн руб. – это квартиры в пятиэтажках серий ГИ и А в Красносельском и Кировском районах. Общая площадь таких квартир около 42 кв. м, такая же, как у просторных однушек, комнаты – 6, 9 и 15 кв. м. Техническое состояние домов сильно разнится. Цена, разумеется, в большей степени зависит от состояния самого дома, чем от состояния квартиры.
В пригородах (Ломоносове, Петергофе, Красном Селе, Колпино и окрестностях) в названный ценовой диапазон попадают также трехкомнатные квартиры классических хрущевских планировок – проходная комната 15-17 кв. м и две спальни 10 и 12 кв. м – в панельных и кирпичных пятиэтажках, а также квартиры похожих планировок в ранних брежневках и «кораблях». При этом самые дешевые варианты (около 3 млн руб.) – в Ломоносове, чуть дороже (3,5 млн руб.) – в Петергофе.
Ограничив зону поиска внутригородскими спальниками, мы увидим, что цены на трешки с аналогичными характеристиками начинаются с отметки 3,9 млн руб. Как правило, в этих квартирах нужен ремонт.
Подняв ценовую планку до 4,5 млн руб., получим в основном опять хрущевки, брежневки и «корабли», которые, по мнению владельцев, не требуют ремонта. Кое-кто из продавцов готов оставить мебель, однако на дизайнерские изыски покупателю рассчитывать все же не стоит.
Задав значения диапазона поиска 4,9–5,1 млн руб., убедимся, что панельных хрущевок в каталоге почти не осталось (представлены только кирпичные), а брежневки и «корабли» стали ухоженными и нарядными. С бюджетом от 5 млн руб. также можно рассчитывать на типовую сталинку, на требующую серьезного ремонта «трешку» в старом фонде или на квартиру в доме 137-й серии в кондиции «въезжай и живи» в Приморском районе.
В ценовом диапазоне от 6 млн до 7 млн руб. проблема выбора осложняется широким спектром и качественным разбросом предложений. Вариантов великое множество: от старого фонда в историческом центре в состоянии «так себе» до просторных (90-100 кв. м) квартир в недавних новостройках прикадья, правда, самых демократичных.
Подводные камни низких цен
Причины продажи квартиры по цене ниже рынка разные. Очевидные – несанкционированная перепланировка, плохое состояние, непривлекательные виды из окон, неудачное расположение (близ промзон, в районах с неважной экологией и плохой транспортной доступностью). Эти недостатки покупатель обнаружит при первом просмотре.
Дефектов, скрытых в юридической истории квартиры, может быть великое множество. И чем привлекательнее по цене предложение, тем больше шансов столкнуться с подвохом. Правда, каждый случай индивидуален. Если вы не юрист и не риэлтор, лучше обратиться к специалистам. Впрочем, общаться с профессионалами имеет смысл в любом случае. Ведь «справедливые» цены также не гарантируют, что в юридической истории квартиры не окажется подводных камней.
