Комплекс апартаментов по внешнему виду – жилой дом. Но юридически он является объектом коммерческой недвижимости.
Обычно апартаменты строят там, где возведение жилья невозможно в силу градостроительных ограничений либо по тем или иным причинам нерентабельно.
Какие бывают апартаменты
Доля апартаментов на рынке Северной столицы увеличивается. Согласно подсчетам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на данный момент она составляет свыше 8% от общего объема предложения на первичном рынке – таким образом, за два года число апарт-площадей в продаже выросло в два раза.
И потенциал для роста есть: в столице, например, доля апартаментов в центре города уже составляет около 45%, рассказали в Управлении стратегического маркетинга и исследований рынка RBI.
Почему так популярны апартаменты? Прежде чем ответить на этот вопрос, нужно пояснить, что существует, в общем, два их типа. Первые приобретаются «для себя» и являются, по сути, аналогом жилью – как правило, это объекты бизнес-класса или элитные, возникающие на привлекательных территориях, где строительство жилья невозможно.
Второй вид апартаментов – сервисные, это своего рода дом-отель, номера которого выкупаются инвесторами для сдачи в аренду (единая сервисная служба управляет всем этим хозяйством).
Купить апартаменты обоих типов можно дешевле – по разным оценкам, на 15-25%, – чем жилье с похожими характеристиками.
Цены вне конкуренции
Входной билет на рынок апартаментов первого типа высок, но не запределен. Так, в новом комплексе ArtStudio (Центральный район) холдинга RBI стоимость апартаментов площадью около 30 кв. м составит 7,5 млн руб. А в апарт-комплексе Grani в Петроградском районе от «Строительного треста» за однокомнатный вариант 42 кв. м просят около 6 млн. Если искать жилую новостройку такого же класса в центре или на Петроградке, ценник, скорее всего, окажется как минимум на пару миллионов выше.
Куда меньше цены в апартаментах второго типа – сервисных
При этом возводятся сервисные апартаменты тоже в достаточно популярных и престижных районах города: Центральном (YE’S на Социалистической от ГК «Пионер»), Василеостровском (в составе МФЦ «Светлый мир “Я-Романтик…”», оба – Seven Suns Development), Выборгском (Vertical We&I – новый проект компании Becar Asset Management Group) и др.
Купить данные апартаменты можно за меньшую стоимость, чем квартиру в густонаселенном Мурино (Ленобласть). Так, в «Светлом мире “Я-Романтик…”» предлагаются апартаменты площадью 21 кв. м за 1,3 млн руб. За 1,9 млн доступны номера в Vertical We&I, правда, площадь будет предельно низкой – от 13,3 кв. м. Впрочем, стричь все апарт-отели под одну гребенку не следует. Так, в апарт-отеле YE’S на Социалистической улице за объект площадью 19 кв. м просят уже существенно больше – 3,6 млн руб., но все равно это на 20-30% дешевле, чем в жилых комплексах того же Центрального района, где к тому же квартиры небольшой площади в дефиците (это касается и вторички).
Налоги и «коммуналка»: простые подсчеты
Естественно, у потенциальных клиентов возникает вопрос: не купить ли вместо квартиры апартаменты, раз они столь привлекательны по цене и местоположению? Прежде чем это сделать, нужно изучить вопрос текущих расходов: налоги, коммунальные платежи.
Микроливинг: апарт-отель или общежитие?Новый формат жилья – микроливинг – наконец пришел и в Петербург. Ему уже успели >>Еще несколько лет назад налоги на нежилые объекты, находящиеся в собственности физлиц, были существенно выше, чем на квартиры. Однако в 2015 году внесены изменения в закон «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге», согласно которым апартаменты фактически стали облагаться налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости – как и жилье.
«При этом в разных районах города в зависимости от типа объекта кадастровая стоимость может быть в два раза выше рыночной стоимости или на 30-50% ниже. Перед покупкой желательно уточнить этот вопрос», – советует Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar. Но в целом, говорят участники рынка, налог на апартаменты теперь оказывается во многих случаях даже ниже, чем на квартиры.
А вот в плане коммунальных платежей апартаменты более затратны. «Коммунальные платежи в апартаментах выше, так же как и стоимость сервиса, – за счет комплексного подхода: в платеж входит и круглосуточная охрана, и уборка, и прочее обслуживание, – отмечает Мария Онучина. – В Петроградском районе, например, средний размер коммунальных платежей – 55 руб. за кв. м, в нашем новом апарт-отеле Vertical We&I на Большом Сампсониевском “коммуналка” обойдется в два раза дороже».
Похожие цифры приводит руководитель группы коммерческой недвижимости АО «Строительный трест» Ирина Ражева: «По предварительным расчетам управляющей компании, стоимость обслуживания в апарт-отеле Grani на Петроградской стороне будет составлять 80-100 руб. за кв. м, кроме этого, возможно предоставление дополнительных услуг. В данную стоимость не входит плата за потребляемые ресурсы: воду, отопление (газ) и электричество». Это, кстати, важный нюанс.
Оплата ЖКУ в жилых домах частично субсидируется государством, а вот для коммерческих помещений подобной опции не предусмотрено
В результате отопление и водоснабжение в апартаментах окажется на 30-60% дороже, чем в квартире, аналогичной по площади и количеству жильцов.
Это не беда, если приобретенный объект планируется сдавать в аренду. Высокие затраты на обслуживание окупаются за счет хорошей доходности. По словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, сдача номера в апарт-отеле может приносить владельцу до 15% годовых.
Но если вы в юните (так называют номера в апарт-отеле) планируете жить, тогда перед покупкой лучше просчитать величину будущих расходов. Ведь может получиться, что мнимая экономия через несколько лет превратится в переплату.
Проблемы жизнедеятельности
Эксперты уверены, что для постоянного проживания апарт-отели годятся с определенными оговорками. Да, там всегда чисто, безопасно, комфортно. Но есть и минусы.
Апартаменты в стиле лофт: пока еще экзотикаЕсли к самому формату апартаментов петербуржцы уже привыкли, то к популярным в Европе >>Куда более реальной проблемой может стать отсутствие в составе комплекса традиционной жилищной инфраструктуры, например, детских и спортивных площадок. К тому же без «прописки» не будет привязки и к местным школам, поликлинике, детским садикам.
Еще один фактор беспокойства – частая смена соседей. «На сегодняшний день в нашем действующем апарт-отеле сети YE’S на улице Хошимина в Выборгском районе Петербурга не более 10% номерного фонда используется собственниками для собственного проживания. Остальные 90% апартаментов сдаются в аренду», – говорит Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE'S.
Впрочем, сегодня и в жилых новостройках добрая четверть квартир сдается внаем, причем зачастую нелегально. Так что еще можно поспорить, где выше «проходимость».
Апартаменты, наоборот, в подавляющем большинстве случаев сдаются внаем вполне открыто, через управляющую компанию. «Наша рекомендация – переходить на упрощенную форму налогообложения, регистрируясь как индивидуальный предприниматель. В этом случае собственник будет платить только 6% от дохода, а не 13%, как физлица, сдающие свои квартиры», – отмечает Александр Погодин.
В этом случае нельзя забывать, что при последующей продаже юнита придется заплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ) – те самые 13%, но теперь уже от стоимости объекта. Это касается любой недвижимости, из которой извлекался доход, а владельцем является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
С квартирой, как известно, проще: после владения ею в течение пяти лет ничего государству платить не нужно (даже если она сдавалась хозяином в аренду).
В целом, конечно, жить в сервисных апартаментах стоит только в том случае, если очень хочется в центр, но денег на полноценное жилье не хватает. Данный формат разрабатывался именно для инвесторов, они и могут получить от апартаментов максимум пользы.
Что касается дорогих апартаментов «по типу жилья», то они, конечно, комфортнее иной квартиры, но доступны сегодня единицам.
