Жесткая политика Смольного может положительно сказаться на рынке жилья и поможет избежать затоваривания, считает заместитель председателя правления компании «Охта Групп» Михаил Ривлин.
– Сегодняшнее состояние первичного рынка жилья Санкт-Петербурга – как вы его оцениваете?
– Как живой, что в наше время уже неплохо. Я на этом рынке с 2009 года, поэтому есть с чем сравнивать. Все эти годы первичка была достаточно сильна, и, по сути дела, вместе со стрит-ритейлом она все время оставалась оплотом рынка недвижимости в целом. В 2014 году он провис (не до критических значений, хотя объемы продаж сильно упали), но все равно быстро восстановился. Сегодня очевидна дифференциация: слабые проекты испытывают некоторые трудности, сильные – практически никаких.
– Что на этом «живом» рынке задает сегодня тренд: экономика или законодательство?
– Я согласен с сетованиями застройщиков на законодательные ограничения. Но все равно экономика будет задавать тон, любые тернии законодательства преодолимы, пока есть спрос. Только серьезное падение спроса может в корне изменить ситуацию. Но на сегодняшний день у продуманных проектов его достаточно. В сегменте масс-маркет это более очевидно.
Что касается изменений в 214-й закон, то, при всей своей важности, они способны оказать разрушительное воздействие на рынок только при слабом спросе. К примеру, как это уже происходит в Москве, где налицо затоваривание рынка.
– Стоит ли сейчас ожидать московских сценариев в Петербурге? Раньше наш рынок повторял поведение московского через два-три года.
– Наверное, не стоит. В Москве до сих пор ищут и находят какие-то лазейки в градостроительном и охранном законодательстве. В Петербурге, напротив, очень жесткие барьеры. Возможно, это ограничит предложение на рынке жилья, и мы избежим московского сценария. Политика властей может невольно сказаться на рыночной конъюнктуре. Кроме того, у нас не было такого взрывного роста объемов строительства.
– «Все смешалось в доме Облонских»: бизнес, комфорт, эконом. Что есть локация, насколько она диктует классность объекта и цену?
– На российском рынке жилья пока не существует общепринятой классификации. Есть определенное понимание, но оно пока не стандартизировано, в отличие, скажем, от гостиниц: три, четыре, пять звезд – все предельно ясно.
Локация является главным, но далеко не единственным фактором, определяющим класс жилого проекта и цену. Сейчас рынок стал ориентироваться на общемировые стандарты премиальной недвижимости.
Покупатели стали очень требовательными. Они хотят, чтобы их дом соответствовал всем критериям, присущим этому классу: хорошая локация, продуманные планировки, небольшое число квартир на этаже, качественные инженерные коммуникации, хорошие видовые характеристики, высокая обеспеченность парковочными местами, продуманная внутренняя логистика дома и пр.
Объект, который не отвечает одному из требований, автоматически понижается в классе. Хотя не исключаю, что порой покупателю приятно слышать, будто он приобретает бизнес-класс, когда на самом деле это комфорт.
– Какой простор для деятельности маркетологов!
– Степень их воздействия при продаже жилья невелика. Недвижимость – это не шоколадки, которые лежат у кассы в гипермаркете. Квартиры не покупают по подсознательному решению, все происходит вполне обдуманно и осознанно, вплоть до принятия во внимание советов друзей-знакомых.
Маркетинговое воздействие при покупке недвижимости – примерно 5%. Конечно, каждому хочется думать, что он приобрел «более дорогой мех». Но продавцам перебарщивать с маркетинговыми «фишками» бессмысленно, иначе возникнет эффект обманутых ожиданий.
В общем-то успешность проекта во многом зависит от того, попал застройщик в локацию или нет и сумел ли он ее изначально правильно оценить. В итоге – либо успех, либо недополученная прибыль.
– Научились ли застройщики за эти четверть века оценивать потребности покупателей? Или все же цена – по-прежнему главный критерий?
– В эконом-классе, конечно, цена. Покупатель предпочтет квартиру за 2,9 млн руб., которая по потребительским характеристикам гораздо хуже, чем та, которая стоит 3,1 млн, только потому, что у него фиксированный бюджет. Он уже его полностью выжал, уже договорился с друзьями и родственниками взять недостающую сумму в долг… 2,9 млн руб. для него – предел возможностей.
– А как чувствует себя элитный рынок?
– В последнее время на рынок элитного жилья Петербурга выходит мало новых проектов. В 2017 году в продажу поступили около 11 тыс. кв. м жилья, при том что показатель по прошлому году составил порядка 28 тыс. кв. м, а в 2015-м еще больше – 72 тыс. кв. м.
Тем не менее говорить о недостатке предложения не приходится: по итогам III квартала текущего года свободное предложение превысило спрос аж в десять раз. Если предположить, что на рынок в обозримом будущем так и не будет выведено ни одного объекта, имеющихся в продаже квартир вполне может хватить на 2-2,5 года.
– В своем проекте Art View House вы задаете некий импульс развития территории – формируете Театральный квартал. Не слишком амбициозно?
– Конечно, один небольшой проект не способен изменить всю территорию. Но, по счастью, Театральный квартал формируем не мы одни. Здесь появилась вторая сцена Мариинского театра, открыт остров Новая Голландия, скоро начнет действовать станция метро «Театральная»…
– Соседство с Новой Голландией – это, с вашей точки зрения, плюс для проекта, который позиционируется в самом высоком ценовом сегменте? Немножко «проходной двор»...
– Новая Голландия – это не только единственный парк в самом сердце города, но и один из центров петербургской цивилизации. Я был в тех корпусах острова, которые еще не открыты. Это действительно кропотливая реставрация исторических объектов, я увидел бережное отношение к памятникам.
Что касается «проходного двора»: при непосредственной близости общественного пространства к нашему проекту пешеходные потоки, идущие в Новую Голландию, Art View House не затрагивают, они находятся на некотором отдалении. Дом расположен в этом смысле идеально. Получается, что все рядом, но никто никому не мешает.
– По-вашему, в чем основная причина того, что программа реновации исторического центра так и не сдвинулась с мертвой точки? Дело только в экономике или в управлении этими процессами?
– С моей точки зрения, эта программа была мертворожденной изначально. Где экономика? Абсолютно непонятны источники финансирования. Попытки сделать за бюджетные деньги такую серьезную работу до 2008 года еще могли быть, но после? Достаточно просто сопоставить бюджет Петербурга и данной программы, чтобы увидеть, насколько все это невыполнимо.
И подход нужен совершенно другой – это должно быть интересно прежде всего бизнесу.
– Что же сделать, чтобы бизнес сегодня был заинтересован в новых проектах в центре? Что это могут быть за проекты в принципе, кроме элитного жилья?
– Элитное жилье в центре всегда было и всегда будет. Помимо жилья только исключительные локации могут заинтересовать бизнес. Если говорить, например, о гостиницах, то место должно быть знаковым, культовым. И вид из окна и вид на этот отель – тоже. Только знаковые места могут быть сегодня интересны.
– И напоследок: краткосрочный прогноз по рынку жилья. Цены, спрос, объемы ввода?
– Давать прогнозы – дело неблагодарное. Но, по нашим ощущениям, спрос на хорошие проекты останется стабильным и цены в них немного, в пределах инфляции как минимум, будут расти. В неудачных проектах может наблюдаться снижение, но это одновременно послужит тревожным сигналом для покупателя: а достроят ли?
Досье БН
Михаил Иосифович Ривлин
Родился в Ленинграде в 1966 году. Закончил Санкт-Петербургский государственный морской технический университет по специальности «прикладная математика», в 1993 году ему была присвоена ученая степень кандидата физико-математических наук. В 1999 году закончил СПбГМТУ по специальности «экономика и управление производством» (второе высшее образование).
На финансовом рынке с 1994 года, когда был приглашен в ЗАО «Балтийское финансовое агентство», где работал начальником аналитического управления, а затем – заместителем генерального директора. С 2002 года – один из учредителей и заместитель председателя правления компании «Охта Групп».
Работу в «Охта Групп» долгое время сочетал с преподавательской и научной деятельностью на кафедре прикладной математики СПбГМТУ.
