Освоение промышленных зон началось в Петербурге в середине нулевых, но тогда редевеломпент делал только первые шаги. Настоящий прорыв случился намного позже, в 2014 году. С тех пор объемы ввода в эксплуатацию жилья держались на стабильно высоком уровне, в том числе и в 2017-м. Впрочем, в этом году небольшой спад все-таки ожидается.
Процесс пошел
Итак, в 2014 году такие крупные жилые комплексы, как «Царская столица» от «ЛенСпецСМУ» (на месте железнодорожной станции Московская-Товарная в Центральном районе) и «Европа Сити» от «Группы ЛСР» (на месте завода «Электрик» в Петроградском районе) дали старт масштабной застройке «серого пояса». Всего в 2014-м, по подсчетам Colliers International, в Петербурге в рамках проектов редевелопмента было введено 739 тыс. кв. м жилья.
В 2015 и 2016 годах положительная динамика сохранялась – соответственно 1,1 млн и 1,4 млн квадратов. По итогам 2017-го ожидается около 900 тыс. кв. м, снижение связано с сокращением числа выводимых на рынок объектов в 2014-2015 годах.
На сегодняшний день единственным районом города, где нет реализованного или даже заявленного проекта редевелопмента промзон, остается Красносельский.
В лидерах по построенному и уже реализованному жилью – Калининский (844 тыс. кв. м), Невский (787 тыс. кв. м) и Московский. В ближайшие годы их лидерство сохранится. Планируется, что к ним примкнет и Адмиралтейский район. В нем в ближайшие годы может быть построено около 1,1 млн кв. м жилья (на пересечении Московского проспекта и набережной Обводного канала, а также на набережных Пряжки и Екатерингофки).
Уже к концу 2017 года объем построенного в «сером поясе» жилья достигнет 5 млн квадратов, а к 2020-му – 7 млн. Следующее же десятилетие обещает быть еще более продуктивным: в период с 2021 по 2030 год эксперты ожидают около 9 млн кв. м жилья на месте промзон.
Самый крупный в городе проект редевелопмента реализуется сегодня в Невском районе – это ЖК «Цивилизация» от «Группы ЛСР». Всего в краткосрочной перспективе на Невский район придется около 20% таких проектов, или более 3 млн кв. м жилья
«Редевелопмент “серого пояса” – это одна из насущнейших проблем для перспектив развития такого мегаполиса, как Петербург, – отмечает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев. – В отличие от жилой застройки за КАД, он позволяет вдохнуть в город новую жизнь, дать новую активность развитию, трансформировать инфраструктуру».
Закон что дышло
Динамика могла бы быть еще более впечатляющей. Но понятно, что кризис вносит коррективы. Однако и законодатели не остаются в долгу, причем как на федеральном уровне (ФЗ-214), так и на местном (высотный регламент, охранные зоны и пр.)
Охтинский разлив застроят жильемВ Петербурге на подходе еще один крупный проект редевелопмента – на берегах Охтинского разлива собираются построить свыше полумиллиона >>Председатель совета директоров ГК «Максимум Девелопмент» Игорь Карцев ссылается на свой печальный опыт: «Участок на Октябрьской набережной мы приобрели еще в 2014 году, но строить не можем до сих пор. Проблема в том, что каждые три-четыре месяца рождаются законодательные инициативы, и как только мы справляемся с последствиями предыдущей, появляется новая. Сначала получаем разрешение на 24 этажа, потом поправки в высотный регламент – и уже этажей становится 12. Пока прошли два градсовета, готовились к общественным слушаниям, вышли поправки к 820-му закону о границах зон охраны культурных объектов. И так далее».
Пресловутый ФЗ-214 со своими новыми редакциями также не добавляет оптимизма. Как считает партнер юридической фирмы Borenius Майя Петрова, многие требования, вступающие в силу с 1 января 2018 года (и еще часть – с 1 июля), избыточны. Для редевелопмента, где много сил тратится на решение имущественно-правовых вопросов, в том числе и в суде, это дополнительный минус. «Те, кто принимает многочисленные поправки, о рынке не думают. И, конечно, банковское лобби гораздо сильнее строительного», – убеждена она.
«Коммерция» в ожидании
Многофункциональная коммерческая недвижимость в новых проектах сегодня служит только дополнением к жилью. Для того, чтобы развиться в перспективное направление редевелопмента, время пока не пришло. Такую тенденцию отмечают не только в Петербурге, но и в Москве.
Рыночная конъюнктура сегодня сложилась таким образом, что строить внутри КАД выгоднее всего дорогое жилье. Хотя около трети объектов на освободившихся промзонах все-таки относятся к эконом-классу. И только 5% – к элитному.
В недалеком будущем компания Glorax Development превратит депрессивную зону на Лиговке в полноценные жилые кварталы с зонами для отдыха и общественно-деловыми пространствами
Не будем забывать о том, что офисные проекты зависимы от «фактора Газпрома». Монополист скоро освободит немало качественных помещений, которые владельцам придется сдавать дешевле, чем они привыкли. А значит, профицит возрастет.
Проекты с масштабной нежилой составляющей сегодня стабильно входят в категорию малорентабельных. Исключение составляют апарт-отели, находящиеся на грани жилого и коммерческого сегментов.
Тем не менее перспективных зон для редевелопмента не меньше двух десятков, сотни гектаров ожидают возведения миллионов квадратных метров жилья. Других участков под застройку внутри городской черты практически нет.
