Градостроительный совет Петербурга обсудил концепцию застройки 53 га территории, ограниченной береговой линией Охты, Капсюльным шоссе, Ржевской улицей и улицей Красина. Земли бывших заводов «Химволокно» и «Пластполимер» планируется освоить под строительство жилых кварталов, рассчитанных на проживание 18 тысяч человек.
Променадная жизнь
Планы по комплексной застройке жильем территории по обеим сторонам Охтинского разлива девелопер – УК «Теорема» – вынашивал несколько лет. В 2011 году компания оформила сделку по приобретению Охтинского химического завода у компании «Пластполимер» (левый берег Охты), ранее девелопер стал владельцем участка под бывшим «Химволокном» (правый берег). Еще несколько лет пришлось ждать, чтобы поменять в генплане «функционал» зоны с промышленного на среднеэтажную жилую многоквартирную застройку.
Максимально разрешенная высотность в ПЗЗ сейчас установлена на отметке в 40 метров.
Масштабные планы обрели очертания только сейчас. На территории общей площадью 53 гектара примерно 30 будут отданы под жилую и коммерческую застройку. Больше всего – в квартале «Пластполимер» на левом берегу разлива: на шести участках запланировано 414 тыс. кв. м жилья и 50 тыс. кв. м коммерческих объектов. На двух участках «Химволокна» – еще свыше 100 тыс. кв. м жилья.
При этом высотность застройки обещана минимальная – в основном дома в 8-10-12 этажей. Несколько высотных точек – 13-этажек с хорошими видовыми характеристиками – возведут на первой линии левого берега Охты. Социальной инфраструктурой новые микрорайоны будут укомплектованы по нормативам: три школы на 1450 человек и шесть детских садов на 2 тыс. воспитанников. В подземных/наземных паркингах и открытых автостоянках предусмотрено порядка 6 тыс. машиномест. Открытые парковки обещано размещать только по периметру кварталов, вдоль существующих магистралей.
Эскиз застройки территорий заводов «Химволокно» и «Пластполимер»
Эскиз застройки выполнили архитектурные мастерские «Евгений Герасимов и партнеры» и «Спич» Сергея Чобана. Принципиальная позиция разработчиков – сохранение истории места, которая насчитывает три столетия. По словам Евгения Герасимова, под охраной КГИОП сейчас находятся лишь несколько построек Охтинского порохового завода. Но решено сохранить еще полтора десятка дореволюционных зданий, в основном производственных корпусов. «Все они будут включены в существующую застройку и приспособлены для обслуживания и отдыха населения», – обещает Евгений Герасимов.
Еще одна «фишка» – ориентированность создаваемой среды на пешеходов. Вокруг сохранившихся старинных построек обещано формировать площади и скверы, вдоль береговой линии – открытые пространства для променада, также по территории проляжет много велосипедных дорожек и внутриквартальных проходов. Весь разлив пересечет пешеходный мост, промежуточный спуск с которого будет устроен на полуострове в акватории Охты. Переправа соединит берега реки и станет самым коротким маршрутом между двумя новыми микрорайонами.
Ложки дегтя
Концепция преобразования депрессивной территории в целом вызвала положительные отклики у членов Градсовета. По словам рецензента Александра Кошерного, приспособление дореволюционных зданий под школы, общественные и коммерческие объекты позволит сохранить «запах исторического места».
Разработчиков хвалили и за стремление создать комфортную для человека жилую среду: с низкой плотностью застройки, закрытыми для автомобилей дворами, отсутствием проездов вдоль береговых линий и пр. Даже прозвучали сравнения с образцовым качеством жизни новых европейских кварталов.
Как всегда, подвел транспорт. Новых улиц на осваиваемой территории почти не предусмотрено, основной акцент сделан на немногочисленных внутриквартальных проездах: есть опасения, что они не справятся с нагрузкой. По словам главного архитектора Санкт-Петербурга Владимира Григорьева, «образная составляющая эскиза пока идет впереди технических характеристик»: потребуется более детальная проработка вопросов транспортно-дорожной инфраструктуры.
Впрочем, будущая схема улично-дорожной сети предполагает создание новой городской магистрали – это перспективная пробивка Капсюльного шоссе, которая пройдет по правому берегу Охты и соединит его с улицей Химиков. Но директор Центра экспертиз «ЭКОМ» Александр Карпов предупреждает, что Охтинский разлив сам по себе является объектом культурного наследия. Идея строительства шестиполосной магистрали прямо по границам памятника может вступить в противоречия с нормами охранного законодательства.
Также вопросы вызвал дефицит зеленых насаждений: разработчики признались, что компенсировали его за счет создания общественных пространств. По действующим нормативам на одного жителя должно приходиться 12 кв. м зеленых насаждений общего пользования. В Красногвардейском районе существующий показатель один из самых низких в городе – 8 кв. м.
Сколько надо жилья
В планах КГА – разработка двух ППТ на основе концепции, по графику их планируется завершить в первой половине следующего года. Правда, генеральный директор УК «Теорема» Игорь Водопьянов настроен скептически. У него уже есть опыт, когда даже утвержденный ППТ устаревал под натиском новых требований чиновников или законодательства.
Также смуту в планы застройщиков внесли ужесточившиеся нормы долевого строительства – никто пока не знает, как с ними быть. Поэтому прогнозировать возможные сроки реализации нового проекта, как, впрочем, и раскрывать его точные параметры, Игорь Водопьянов не торопится.
«Когда удастся получить градплан, сложно сказать – слишком часто у нас меняются правила игры. По самым оптимистическим раскладам, на площадку можно будет выйти в 2019 году. Но это если повезет», – прокомментировал он.
Справка БН
По данным Центра оценки и аналитики БН, в Красногвардейском районе сейчас в процессе строительства 11 ЖК (в том числе два долгостроя), всего возводится 433 тыс. кв. м жилья. За 2017 год в продажу в них было выведено около 130 тыс. квадратов. В основном застройщики стремятся заходить поближе к Неве или в район станции метро «Ладожская». Из крупных проектов в относительной близости от Охтинского разлива возводятся ЖК «Стереос» от «СПб Реновации», на севере района «Группа ЛСР» реализует свой свежий миллионник – ЖК «Цветной город».
По словам ведущего аналитика строящейся недвижимости БН Ольги Романовой, предложения жилья в сегменте масс-маркет в Красногвардейском районе предостаточно.
«Вряд ли в заявленном проекте можно предположить жилье более высокого класса – это все-таки не прилегающие к Неве промзоны. Кроме того, место не идеальное с точки зрения транспортной доступности: до ближайшей станции метро – “Ладожская” – около пяти километров», – отмечает эксперт.
Словом, место пока выглядит достаточно экзотическим для проживания. С другой стороны, это и не новый муравейник в прикадье – к подобным локациям продолжает падать интерес со стороны как покупателей жилья, так и многих застройщиков.
Территория будущей затройки на карте
