Автор: Ксения Михайлова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала Санкт-Петербургский
АО «Альфа-Банк»
Рынок ипотеки растет второй год, по итогам 2017-го ожидается повышение объемов вновь выданных кредитов на 15-18%. А ведь были многочисленные прогнозы и ожидания, что после прекращения господдержки рынок пойдет вниз и будет стагнировать.
Все видят, что доступность ипотеки повышается, увеличивается и доля ипотечных сделок на рынке недвижимости.
РОСТ ВМЕСТО СТАГНАЦИИ
Рынок продолжил подъем, поскольку и без госпрограмм ставки находятся на историческом минимуме – сейчас реальная ставка выдачи находится на уровне 10% годовых (без учета различных акций и спецпрограмм). На первичном рынке, за счет субсидирования части ставки компаниями-застройщиками, этот показатель ниже.
Прогноз таков: к концу года средняя ставка по ипотеке еще уменьшится, хотя и незначительно. По крайней мере, по нашим наблюдениям, все предпосылки к этому есть. При условии, что стоимость фондирования останется относительно низкой и оживится вторичный рынок ипотечного кредитования, в развитии которого крайне важна роль государства, данная тенденция может сохраниться еще несколько лет.
Кроме того, уже в этом году, по оценкам специалистов банка, с большой долей вероятности будет побит рекорд 2014 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 1,75 трлн руб. По итогам 2017 года ожидаем более 1,8 трлн.
Можно сделать вывод, что сегодня основными факторами, влияющими на рынок недвижимости, являются такие макроэкономические показатели, как уровень инфляции и ставка рефинансирования Центрального банка РФ. Государство, как мы видим, делает все возможное, чтобы поддержать платежеспособность спроса на рынке недвижимости за счет низкой ипотечной ставки. Ипотека – драйвер и локомотив этого рынка в настоящий момент, это всем очевидно.
ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ
На фоне общего роста выглядит естественным возвращение на рынок ипотеки банков, в том числе и ведущих, которые покинули его после 2014 года. Сегодня они возвращаются с собственными программами, в том числе по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных другими банками.
В Альфа-Банке также приняли решение возобновить собственную ипотеку. С конца 2015 года Альфа-Банк выдавал ипотеку на базе продуктов банка «Дельта Кредит», выступая в качестве брокера.
На сегодняшний момент клиенты в Москве и Санкт-Петербурге могут оформить ипотеку напрямую в нашем банке. Планируется, что в 2018 году ипотечное кредитование по собственным программам Альфа-Банка станет доступно в большинстве регионов присутствия. Сейчас также формируются совместные программы с застройщиками.
При этом мы не собираемся забрасывать остальные розничные кредитные продукты. Просто в фокус помимо кредитных карт, семейного банка, детских карт, онлайн-банкинга добавляется ипотека. Мы хотим вести клиента, что называется, от и до.
Ближайшая цель – существенно нарастить кредитный портфель, в том числе и за счет ипотечного кредитования, и за три года войти в топ-5 ипотечных банков страны.
Задача амбициозная. И понятно, что конкуренция на рынке ипотеки становится все более высокой, банки постоянно разрабатывают специальные условия, готовят новые программы, уменьшают размер первоначального взноса.
НОЛЯ НЕ БУДЕТ
Однако всему есть предел. Да, темпы развития ипотеки настолько впечатляющие, что уже возобновились разговоры о возможности возвращения продуктов с нулевым первоначальным взносом. И действительно, некоторые банки второго эшелона вовсю рекламируют такую ипотеку, хотя требования к заемщику выглядят очень сложными и реальных случаев выдачи немного.
Ведущие российские банки занимают по этому вопросу принципиальную позицию: приобретение недвижимости – как осознанный шаг – должно быть подкреплено денежными накоплениями заемщика.
Если нет первоначального взноса, получается, что банк не помогает клиенту купить квартиру, а просто-напросто приобретает ее для него. С точки зрения ответственности заемщика и степени риска для банка – это, конечно, недопустимо. Какие бы конкурентные преимущества это ни сулило.
В конце концов, все помнят, с чего начался мировой кризис 2008 года. А ипотека без первоначального взноса – безусловно, тот самый subprime (низкокачественный кредит).
Основные игроки рынка осознают правила игры, и увеличение процентной ставки по ипотеке на данный момент противоречит созданию наиболее благоприятной среды для клиентов.
КНИГА ОТЗЫВОВ
В этом году Центробанк в результате активной очистки финансового сектора отозвал достаточно большое количество лицензий у кредитных организаций. Как правило, это происходит с недобросовестными игроками рынка, которые не соблюдают всех требований регулятора. При этом доля участия таких банков на рынке ипотечного кредитования – минимальна, что подтвердит любой рейтинг.
Ведущие же ипотечные банки продолжают работать в штатном режиме, на них эта ситуация никак не влияет, заемщики могут спать спокойно.
