В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.
– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?
– О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.
– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?
– Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).
График 1
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы
Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.
Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.
– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?
– Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).
График 2
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы
– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?
– Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.
– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?
– Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.
– От чего зависят объемы поглощения?
– В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.
– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?
– Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.
– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…
– Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.
Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).
График 3
Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы
Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.
– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?
– Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.
Диаграмма
Где мы находимся?
Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России
Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.
Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.
Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.
– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?
– Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.
Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.
С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.
– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?
– Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.
– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?
– Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?
– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?
– Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.
Досье БН
Геннадий Моисеевич Стерник
