Вплоть до недавнего времени планировки большинства квартир особенным разнообразием не отличались, однако предложение было гораздо меньше, чем сейчас; как следствие, клиенты и так «сметали» все. Так что где-то до 2014 года строители могли особенно не обременять себя поиском ключа к душе покупателя.
Теперь ситуация изменилась: люди стали более разборчивыми и требовательными к месту, где им предстоит жить. А продавцам приходится подстраиваться.
Коридор как рудимент
Самое главное веяние времени – планировки стали более эргономичными. В массовом сегменте, где спрос сосредоточен на однушках, квартиры стали меньше, но сокращение метража не обязательно вело к уменьшению функциональности. И на 30 с небольшим квадратах размещается полноценная кухня, комната, кладовка, да еще и балкон почти всегда имеется.
Постепенно уходят длинные коридоры, избыточно глубокие комнаты, непонятные ниши неправильной формы. Бюджет покупки таким образом сокращается на 10-15%.
По словам финансового директора ГК «Технополис» Сергея Жданова, тенденция последних лет в планировках сохраняется: в комфорт-классе востребованы продуманные квартиры относительно небольшого метража. «Времена, когда дольщик покупал квартиру с огромными коридорами, безвозвратно ушла в прошлое. Люди стали относиться к каждому квадратному метру более практично.
Вместе с тем, учитывая тот факт, что более 60% квартир продается в кредит, цена жилья уже не является единственным и самым важным фактором. Если даже оно окажется чуть дороже, чем планировалось, его все равно купят при условии, что там хорошая планировка – а именно просторная кухня, гардеробная, широкий балкон», – подчеркивает он.
 | |
| Студия в ЖК «Светлый мир "Жизнь…"» с двумя окнами (27,9 кв. м) | Студия в ЖК «Северная долина» с балконом и эркером (32,2 кв. м) |
Не только однушек коснулись новые тренды, но даже студий, которые, казалось бы, переформатировать невозможно. Выяснилось, что это не совсем так. Совсем крошечные 20-метровые квартиры постепенно из моды выходят, зато все большей популярностью пользуются сравнительно просторные студии размером чуть более 30 кв. м и – самое главное – двумя окнами. Второе окно позволяет выделить полноценную кухонную зону и уже гораздо больше подходит для молодой семьи без детей.
При этом разница в цене с классической однокомнатной квартирой существенна: «лишние» 8 кв. м – это как минимум полмиллиона рублей, а если новостройка находится в обжитом районе, то все 700 тысяч.
Новые фишки
Эксперты говорят, что фокус смещается на продуманность всех аспектов жилья в каждой детали. Людям недостаточно иметь абстрактные квадратные метры, они хотят район, инфраструктуру, архитектуру дома, экологию, удобство планировки. Сейчас в связи с большим предложением на рынке строительная компания, находясь в конкурентной борьбе, должна продавать клиентам район, улицу, дом, парадную, этаж, квартиру.
Сами квартиры также претерпевают изменения. Застройщики активно используют в новых проектах европланировки, при этом общая площадь остается компактной, в пределах 34-38 кв. м для однушек. Доля такого жилья в комфорт-классе приблизилась к 25%, тогда как лет пять назад не превышала и 5%.
«Кухня-гостиная – это вопрос не увеличения площади квартиры, а перераспределения квадратных метров. Если в традиционном варианте предполагается небольшая кухня площадью от 9 кв. м и просторная комната больше 16 кв. м, то евродвушка предполагает увеличенную общую зону кухни-гостиной от 14 кв. м и небольшую изолированную спальню размером 10-12 кв. м. Покупатель имеет возможность выбрать тот или иной вариант в зависимости от личных предпочтений и уклада жизни», – говорит маркетолог ГК «ЦДС» Наталья Кукушкина.
| | |
| Евродвушка в ЖК «Жемчужный берег» общей площадью 62,3 кв. м | Евротрешка в ЖК Grona Lund общей площадью 76,2 кв. м |
Заметим, что в некоторых московских новостройках спальни в евродвушках и евротрешках бывают даже без окон. Это позволяет девелоперу использовать общую площадь дома по максимуму, обходя действующие нормы по инсоляции. Еще одна столичная тенденция – панорамное остекление лоджий. Тем самым владелец может легко переоборудовать ее из места для перекура или складирования различного хлама, например, в кабинет.
Все сами
Раньше планировочные решения в основном разрабатывали сторонние проектные бюро, а сейчас множество застройщиков имеют собственные департаменты конкретно под данную цель. «Мы отдаем проектирование на аутсорс, но наши сотрудники потом все равно доводят планировки до ума своими силами», – комментирует директор по маркетингу компании LEGENDA Intelligent Development Всеволод Глазунов.
В результате в одном большом жилом комплексе комфорт-класса вполне может быть 10-20 вариантов планировок только для однокомнатных квартир (впрочем, зачастую они мало чем отличаются друг от друга). Правда, в сегменте эконом и в точечных объектах их заметно меньше – 15-20 на весь комплекс. Некоторые крупные игроки, например ГК «ПИК», имеют в общей сложности (во всех своих объектах) 200-250 различных планировок на все случаи жизни.
Для жилых комплексов в сегменте масс-маркет характерны типовые решения: варьируются площадь и форма комнат, количество санузлов, подсобных помещений, окон, глубина балкона и т. д. А вот двухуровневые апартаменты и террасы все-таки редкость.
Но бывают и исключения. «У нас есть и стометровые террасы, и остекленные эркеры в относительно недорогих объектах. Но необычные планировки по определению не могут быть широко распространены. Их немного, при этом стоимость таких квартир, как правило, выше по сравнению с типовыми вариантами», – утверждает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
| | |
| Двушка (71,3 кв. м) в ЖК Grona Lund с террасой на первом этаже |
Особый простор для фантазии дают проектировщикам малоэтажные жилые комплексы – за счет мансардного этажа. При высоте потолков в 4 метра (а это весьма распространенная опция в таких объектах) зонирование можно выполнять и в вертикальном направлении. Например, обустроить антресоль.
Что касается кладовок, то они имеются приблизительно в 30% квартир Петербурга. Площадь помещений варьируется от 1,5 до 6,0 кв. м. При необходимости их можно не использовать по прямому назначению, а убрать перегородки и расширить комнату. Впрочем, не факт, что этим достигается какая-то выгода, ведь кладовая сама по себе вполне заменяет шкаф, а то и несколько. А вот кладовые в подвальном или цокольном этаже дома встречаются гораздо реже – спрос на них есть далеко не всегда. Ситуация примерно такая же, как с машиноместами в паркингах.
Будущее за индивидуальностью
По мнению Сергея Жданова, в будущем рынок жилья ждет сегментирование по различным социальным группам, интересам. «Не просто класс жилья по цене, а более узкие варианты. Сейчас в США уже начали строить отдельное жилье для любителей собак, для людей, увлекающихся определенным видом спорта, опять же по возрастным предпочтениям.
Такое жилье предполагает более высокий статус – вы понимаете, что вам будет интересно встретить соседа около дома, и даже представляете себе, какие жизненные приоритеты, склад характера, материальные возможности у него будут. В наш век дефицита времени это найдет отклик у жильцов», – уверен эксперт.
Как уменьшить стоимость отделкиСчитается, что отделка квартиры в новостройке обойдется примерно в 10% от ее стоимости. Но затраты могут как увеличиваться, >>А в «ЦДС» прогнозируют в будущем существенное увеличение доли квартир с отделкой, как с белой, так и с чистовой, а возможно, даже и с элементами меблировки. Это удобно для покупателя: стоимость ремонта закладывается в дешевеющую ипотеку, а въезжать в квартиру можно сразу после сдачи. Не исключено, что года через два-три квартир без отделки на рынке и вовсе не будет – уже сейчас такого предложения осталось менее 30%.
Постепенно станут исчезать и так называемые неликвидные квартиры, на которые приходится 5-7% жилья в новостройках. Не всем нравится жить на первом этаже (это не касается загородных форматов, где близость к земле может, наоборот, быть бонусом), рядом с лифтом или входной дверью на лестничной клетке.
От всех этих неудобств помогут избавиться современные технологии (например, бесшумные лифты) и еще более рациональное отношение к проектированию дома.
