Есть простые вещи и простые закономерности. Вот, например: издержки в строительной отрасли год за годом упорно растут. Стройматериалы, энерготарифы, перевозки… По оценкам Николая Гражданкина, директора по продажам компании «Отделстрой», себестоимость строительства за последние два года увеличилась на 20%. Это в области.
Все за свои
А в городе – свои погремушки. Вице-губернатор Игорь Албин на недавнем совещании в Смольном в очередной раз заявил: социальные объекты, возведенные застройщиками, город будет получать бесплатно. То есть за счет дольщиков. Навешенная на девелоперов социалка добавляет еще 5-7% к себестоимости. Постепенно строителей приучают к тому, что и дороги им лучше проектировать (а в перспективе – и прокладывать) самостоятельно, и о пожарном депо тоже стоит позаботиться…
Так и возникает удивительный результат: стоимость строительства в Петербурге – 60 тысяч за квадрат, выше, чем в Москве (49 тысяч с хвостиком) или Московской области (52 тысячи). Дороже, чем у нас, строят только на Сахалине и в Ямало-Ненецком округе.
А вот доходы граждан расти отказываются. Напротив – снижаются с каждым месяцем. Люди и рады бы купить жилье попросторнее, чем студия в 22 метра, и не в Буграх, скажем, а на Петроградской, – но денег не хватает.
И вот в точке, где эти две кривые – рост себестоимости и падение доходов – наконец встретятся, произойдет большой «бенц!». Либо в форме системного падения фирм, если начнется эффект домино (как в банковской сфере; там все уже привыкли: два-три дня – кто-то лопается). Либо в виде плавного загнивания – с постепенным увеличением количества проблемных объектов, ростом недоверия (что опять-таки ведет к сокращению спроса). Этот сценарий, скорее всего, приведет к увеличению доли продаж готового жилья – по существенно более высоким ценам и в гораздо меньших объемах.
Дело в студиях
Вице-губернатор Ленобласти Михаил Москвин на днях спросил у застройщиков: а что могут сделать чиновники, чтобы подтолкнуть строителей к продажам жилья не на стадии котлована, а в уже сданных домах? Вопрос по сути правильный, но некорректный. Потому что основные решения лежат вне круга полномочий областных (и даже федеральных) чиновников. Например, надо вдвое снизить стоимость кредитных денег. И еще – увеличить доходы граждан… Как говорил товарищ Сухов, «это вряд ли…»
Аналитик Олег Репченко предсказывает, что в Москве цены будут падать аж до 2024 года. Почти до сегодняшнего петербургского уровня – до 100 тыс. руб. за квадрат в эконом-классе, 120-150 тыс. в комфорте…
Вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин, выступая на Жилищном конгрессе, заявил: хотя ввод жилья сокращается (в прошлом году – минус 8%, в этом прогнозируют минус 12%), растет доля непроданных квартир в уже сданных комплексах. Сейчас она составляет 27% – это рекорд.
А есть еще специальный петербургский феномен: невиданная (в России) активность граждан-покупателей. Несмотря на все трудности и проблемы, в нашем регионе (Петербург плюс Ленобласть) в расчете на тысячу жителей заключается в 2,5 раза больше договоров долевого участия, чем в столичном (Москва плюс Московская область)! С чего – непонятно. Но перекос налицо. Вероятно, одна из причин – аномально высокая доля студий в новостройках: 23%. В Москве, например, – 9%.
То есть наши девелоперы раньше других сообразили, что жилье гражданам все-таки нужно, только денег у них в обрез. И сделали выводы. Производная от этого феномена – публикации блогера Ильи Варламова. Фотографии огромных спальных кварталов, заставленные машинами дворы, снимки с дрона… На непривычного зрителя это может производить сильное впечатление. Бывшие совхозные поля превращаются в новые городские спальники.
Лишь бы не было хуже
Как бы то ни было – феномен налицо. В любой отрасли время от времени могут возникать пузыри. В отдельных локациях тоже. Но они никогда не бывают вечными.
Тем более что примерно с середины 2016-го заработал еще один механизм, увеличивающий риски застройщиков: вал неустоек. Здесь тоже несложная зависимость: чем больше объем необеспеченного предложения – тем больше новостроек с нарушенными сроками сдачи. И юристы навострились: уже почти автоматически дольщикам поступают заманчивые предложения. Подпиши доверенность – и через пару месяцев получи компенсацию. Год просрочки – до 30% стоимости квартиры. Два года – 60%. Минус гонорары юристов, но все равно деньги существенные, и получить их можно не вставая с дивана! Суды последнее время все реже присуждают максимальные суммы, но зато принятие решений о выплатах поставлено на поток.
СК «Дальпитерстрой» в этом году уже выплатила дольщикам 200 млн руб. неустоек и штрафов, сообщил заместитель генерального директора компании Александр Романов. Другие застройщики начинают применять совсем упрощенные схемы: специальное юрлицо под каждый проект – и немедленное банкротство, как только его достроили. Это пока не стало трендом, но примеры уже есть.
Еще одна актуальная тенденция: спрос плавно сокращается (по итогам полугодия в городе и области – минус 7-8% по количеству новых ДДУ), а земли застройщики покупают все больше. Спрос на городские участки под застройку в этом году вырос в 2,5 раза! Парадокс? Нет. Девелоперы видят: каждый новый законодательный акт в сфере долевого строительства ухудшает экономическое положение застройщиков. Поэтому – лучше запастись землей и получить разрешения на строительство впрок. Пока чиновники и депутаты в очередной раз не поменяли правила.
Но бесконечно «мариновать» наделы тоже не получится – налоги-то платить надо! Так что текущий объем предложения неизбежно будет пополняться новыми проектами…
Ближайший прогноз очевиден.
Цены расти не будут – некуда. Качество проектов станет повыше – на словах и в картинках, и не у всех застройщиков, а у тех, кто доживет. А для покупателей заметно вырастут риски, связанные как со сроками, так и с существенными расхождениями между проектной картинкой и реальностью.
