Минувший форум в соответствии с традицией состоял из двух частей – Всероссийского жилищного конгресса, где дискутировали между собой профессионалы рынка, и выставки-семинара «Жилищный проект», на котором застройщики, риэлторы и банкиры из теоретической перешли в практическую плоскость, общаясь напрямую с потенциальными клиентами.
Клиент ждет перемен
Конгресс-2017 собрал рекордную аудиторию более чем из 2,5 тыс. специалистов, которые приехали из разных уголков России, а также 25 зарубежных стран. Так же, как и в предыдущие годы, столь представительный форум дал много пищи для размышлений и нарисовал довольно четкую картину рыночной конъюнктуры.
Если два года назад почти в каждом выступлении на Конгрессе звучало слово «кризис» и не покидало ощущение некоторой растерянности даже у ведущих специалистов отрасли, то год назад они, пожалуй, смирились с новой реальностью, а во главу угла встал актуальный на тот момент законопроект о риэлторской деятельности. В закон он так и не превратился, но особенных сожалений об этом на нынешнем конгрессе слышно не было.
На сегодня гораздо более актуальным для риэлторского сообщества является ужесточение конкуренции на рынке. Сделок как на первичке, так и на вторичке становится все меньше – доходы населения не растут.
«Пирог уменьшается, на всех его уже не хватает, и, чтобы выжить, неизбежно придется откусывать у других», – афористично выразился директор уфимского АН «Перспектива 24» Рим Хасанов, и с ним вряд ли кто-то решился бы поспорить. К тому же риэлторы чувствуют смутную угрозу со стороны банков, которые в нынешнем году начали «лезть на чужую поляну».
Рабочие моменты Конгресса-2017 (40 фото)
Впрочем, вслед за главой Сбербанка Германом Грефом мантру о том, что новые информационные технологии принесут только пользу, а риэлторы и банкиры – не конкуренты, а партнеры, повторяют и другие представители банкирских кругов. В этом в очередной раз на Конгрессе уверяла директор банка «Дельта Кредит» по управлению регионами Ольга Соловьева, представляя свой аналог сбербанковского «ДомКлика», который «Дельта Кредит» запускает в текущем году. Получилось у нее неплохо – во всяком случае, явного недоверия в глазах многочисленной аудитории видно не было.
Что касается трансформации профессии в условиях «уменьшающегося пирога», то наиболее ярким был спич вице-президента Российской гильдии риэлторов Валерия Виноградова.
«Работать как раньше ни у кого уже не получится. Риэлтор, который хочет выжить на рынке, должен стать своеобразным другом семьи и оказывать сразу несколько услуг. Мы видим: банки уже не только выдают кредиты и принимают вклады, а выполняют ранее не свойственные им функции. Точно так же агентства должны не просто предоставлять услуги по сопровождению сложных сделок (цепочки все равно никуда не денутся, а их проводить без агента невозможно), но также оказывать юридическую поддержку и помогать с коммуникациями. В частности, с чиновниками, использовать связи, но, разумеется, только в рамках закона», – подчеркнул он.
Тиски для строителей
У застройщиков свои проблемы, количество которых государство в 2017 году старательнейшим образом увеличивало. По сути девелоперы попали в своеобразные тиски: с одной стороны, их точно так же беспокоит постоянно снижающийся спрос на новостройки, с другой – новое законодательство совсем скоро еще больше увеличит их издержки.
Большой риэлторский марафонНа этой неделе в Петербурге работает Всероссийский жилищный конгресс. На сей раз профессиональный форум по недвижимости >>Впрочем, не все так однозначно. Небольшой сенсацией стало выступление председателя совета Межрегионального объединения организаций специального строительства, профессора РАНХиГС при Президенте РФ Михаила Викторова, который сообщил, что в отношении целого ряда противоречивых норм 214-ФЗ ведутся споры, которые будут продолжены на рабочей группе в Совете Федерации. А по поводу изменения формулы «один застройщик – одно разрешение на строительство – один дом» решение уже принято – оно, скорее всего, будет отменено. А ведь это была одна из основных претензий строительного сообщества в адрес законодателей.
Девелоперы на падающем рынке тоже вынуждены менять основные принципы своей работы в борьбе за покупателя и свой кусок того самого пирога. Так, по словам основателя проектного бюро RUMPU Евгения Богданова, бизнес предпринимает титанические усилия для снижения себестоимости строительства, стремясь понизить его нижнюю планку – сейчас она на уровне 25 тыс. руб. за кв. м.
Чтобы привлечь покупателя и расширить круг клиентов, застройщики все чаще переносят в свои проекты опции, которые прежде были характерны для более высоких классов объектов.
Например, к проектированию жилья даже комфорт-класса привлекают именитых российских архитекторов, чего раньше не бывало. Тем самым достигаются дополнительные конкурентные преимущества, без чего строителям выжить будет сложно.
Процесс смешения сегментов приводит к дифференциации и появлению промежуточных подклассов жилья. По словам заместителя директора консалтингового центра «КД-консалтинг» Алексея Скоробогача, тренд сохранится и в будущем году.
Зато уж у кого в свете законодательных изменений должно быть хорошее настроение, так это у банкиров. Ставки по жилищным кредитам падают, и это позволяет наращивать количество выданных займов. К тому же застройщики начиная со следующего лета должны будут держать на спецсчетах огромные суммы (10% от стоимости строительства каждого объекта), если, конечно, и эту норму не отменят. Все это приведет к тому, что уже через пару лет банки станут полноправными и очень активными участниками первичного рынка. В частности, девелоперам будет выгодно включать их в состав своих акционеров.
Собственность вместо найма
Что касается государственных органов, то к их деятельности отношение у профессионалов рынка двоякое.
С одной стороны, долгостроев действительно становится все меньше, в Смольном даже пообещали совсем от них избавиться к 2020 году. С другой, программа строительства доходных домов, о которой так много говорили два-три года назад, фактически не работает. Возведено всего два таких объекта, к концу года должен появиться третий. Но все это, конечно, капля в море, и жилищные проблемы малоимущих граждан чиновники в полной мере решить не в состоянии. А коммуналки расселяют в таком невысоком темпе, что вместо расселенных успевают появиться новые – почти в таком же количестве.
Так происходит из-за того, что государство тратит большие деньги на поддержку института собственников жилья. Например, позволяет получать налоговый вычет при покупке квартиры, дома или участка. А это ежегодно порядка 250 млрд руб., которые могли бы пойти как раз на строительство доходных домов. Среди предложений звучали и радикальные: например, отменить бесплатную приватизацию квартир. По мнению заведующего кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ РАНХиГС Евгения Богомольного, без этого невозможно будет сформировать полноценный фонд социального жилья.
Но именно сейчас – об этом представители строительной отрасли говорили уже на «Жилищном проекте» – наиболее подходящее время для покупки квартиры. Это связано с тем, что ставки по ипотеке беспрецедентно низки (даже ниже, чем во времена растущего рынка), объем предложения большой и, следовательно, цены расти не будут по крайней мере в ближайший год. А вот через несколько лет столь выгодных условий на рынке вполне может и не быть.
Фоторепортаж с Жилищного проекта (40 фото)
