Во-первых, самые интересные объекты инвесторы уже давно «разобрали» и расселили. Сегодняшние предложения на торгах – это квартиры огромные, проблемные, либо являют собой лоты из нескольких типовых двушек и трешек в спальных районах. Да, расселение частично финансируется за счет городского бюджета (общее правило: Жилищный комитет формирует лоты исходя из соотношения 30% – город, 70% – инвестор, или 50 на 50, если жилье непригодно для проживания, признано аварийным или в квартире пять комнат и более). Но счет идет на десятки объектов. В масштабах мегаполиса – капля в море.
Во-вторых, очередникам в рамках городской программы расселения коммуналок выдают социальные выплаты. Для них это серьезное подспорье. Вот только с 2015 года, когда для получения субсидий стало ненужным согласие на участие в программе всех соседей, программа расселения фактически свелась к социальным выплатам. Вы получили субсидию, продали комнату, переехали. А квартира так и осталась коммуналкой.
Третий момент. Пока городские власти расселяют советские коммуналки, неуживчивые собственники и наследники продолжают плодить новые. Официальной статистики на сей счет нет, но коммунальные квартиры есть даже в недавних новостройках. Чтобы убедиться в этом, достаточно зайти в раздел «продажа комнат» какого-либо популярного агрегатора объявлений и задать в условиях поиска «кирпично-монолитные» и «монолитные дома». Обнаружатся десятки объектов в домах, построенных в нашем веке.
Хроника великого переселения
Первая волна расселений коммунальных квартир прокатилась в середине 1990-х годов – при полном невмешательстве властей. Начинающие риэлторы (а тогда все они были начинающими) расселяли их для состоятельных горожан. Покупателей интересовали квартиры в «золотом треугольнике», объекты с открыточными видами на набережные, интересные дома на Московском и Каменноостровском проспектах.
При этом некоторые дома, преимущественно парадные корпуса, расселялись стремительно, другие, по соседству, а также дворы оставались нетронутыми. Новые русские не скупились на доплаты. Но если коммуналка была действительно перспективной, на отдельные квартиры могли рассчитывать все ее обитатели.
К началу нашего века самые интересные квартиры были расселены. У широких слоев «элитариев» появились новые точки притяжения – в виде фешенебельных новостроек. Состоятельные любители старины охотились за уникальными антикварными объектами, но далеко не всегда им удавалось договориться с «коммунальщиками».
В XXI веке расселение также носило точечный характер. В прошлом десятилетии в основном первые этажи – под торговые и офисные помещения. В нашем – под хостелы и мини-отели. По мере насыщения этих сегментов рынка доходной недвижимости интерес к коммуналкам также сходил на нет. А сами они остались.
В 2008 году, когда заработала целевая программа «Расселение коммунальных квартир», коммуналок в Петербурге насчитывалось 116,6 тыс. Субсидирование оживило рынок, а для тысяч горожан стало серьезным подспорьем, но бума не случилось.
В основном риэлторы расселяли небольшие коммунальные квартиры – на две, максимум на три семьи. Сложность в том, что чем больше жильцов – тем выше вероятность нарваться на «невыездного», который по тем или иным причинам несогласен на улучшение жилищных условий. Да и покупателей стало меньше: у состоятельных горожан исторический старый фонд вышел из моды. Поэтому основной контингент сегодняшних интересантов – коренные жители центра и те, кто намерен отселить соседей.
Шансы есть, но не у всех
Тем не менее у тех, кто желает выехать из коммуналки с привлечением субсидий, шансы есть. На эти цели закладывают больше 3 млрд руб. в год. В текущем году социальные пособия должны получить 12 тысяч семей. Оператором программы расселения является ФБГУ «Горжилобмен».
Расчет социальной выплаты привязан к социальным нормативам (33 кв. м общей площади для одиноко проживающего, 18 кв. м – на одного члена семьи из двух и более человек).
Городские власти готовы оплачивать из городского бюджета 40% при покупке жилья, соответствующего указанным параметрам по рыночной стоимости. Правда, последнее значение – переменная величина, не отражающая реального положения дел.
Так, по мнению чиновников, в III квартале 2017 года она составляла 62 228 руб. за кв. м (для сравнения: по данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», в минувшем августе средняя цена предложения в Петербурге составляла 100,6 тыс. руб. за кв. м на первичном рынке и 107,8 тыс. руб. – на вторичном).
К примеру, одинокий гражданин может получить из бюджета
821,4 тыс. руб. (1 × 33 кв. м × 62 228 × 40%),
семья из трех человек – 1,344 млн руб. (3 × 15 кв. м × 62 228 × 40%).
При этом субсидии готовы давать не всем «коммунальщикам», а только очередникам. Для этого нужно, чтобы сошлись три условия.
Во-первых, ваш стаж проживания в Петербурге не менее десяти лет (и не менее пяти без ухудшения жилищных условий).
Во-вторых, на каждого члена вашей семьи приходится меньше 15 кв. м жилья (с учетом общей площади квартиры).
В-третьих, вы имеете на одного члена семьи доход, не более чем в два раза превышающий средний прожиточный минимум (на второй квартал 2017 года он составлял чуть меньше 10,8 тыс. руб. в месяц), и у вас нет другого недвижимого имущества.
Как свести концы
А теперь давайте посчитаем. К примеру, вы одинокий пенсионер, у вас комната 9 кв. м. Предположим, возможная цена продажи такой комнаты – 1,2 млн руб. (это максимум: спрос на комнаты сегодня, мягко говоря, невелик), социальная выплата – 0,8 млн руб. Цены на квартиры от 33 кв. м, не требующие вложений в ремонт, на вторичном рынке начинаются с отметки 3 млн руб. Итого вам надо где-то взять миллион собственных средств. Напомним, ваш доход – меньше двух прожиточных минимумов, возраст пенсионный, поэтому кредит не дадут. Задача не имеет решения.
Другой вариант. Мать-одиночка с двумя детьми может рассчитывать на пособие 1,34 млн руб. Здесь два варианта. Первый: продажа комнаты – доплата – покупка квартиры (возможный минимум – хрущевка 45 кв. м со смежными комнатами от 3,5 млн руб.). Второй: попытаться выкупить комнату соседей. Без доплаты тоже не сойдется. К тому же вторичные квартиры, предлагаемые по ценам, близким к минимуму, как правило, убитые. В лучшем случае им требуется полный ремонт.
Можно ли получить ипотечный или потребительский кредит? Теоретически и практически – да. Но лукавство ситуации заключается в том, что потенциальному расселенцу приходится работать на два фронта: доказывать чиновникам статус малоимущего, а банкам – платежеспособность.
Таким образом, удача ждет только неленивых и предприимчивых коммунальщиков, и таковых действительно немало. Но нередки случаи, когда субсидии, хоть и выделяются, оказываются невостребованными: у претендента на переезд не получается реализовать комнату или найти собственные средства.
Коммуналки навсегда?
Какие еще есть возможности выбраться из «коммунального Петербурга»? Один из самых распространенных сегодня вариантов самостоятельной модернизации старого фонда – превращение комнаты в коммуналке в подобие квартиры-студии.
Для этого в жилом помещении организуют мини-кухню, выгораживают санузел, устанавливают душевую кабину. В каталогах объявлений о продаже жилья такие объекты встречаются сплошь и рядом. В одних случаях они фигурируют в разделах комнат, в других – экспонируются как квартиры и предлагаются к продаже отнюдь не по ценам комнат.
Подавляющее большинство таких перепланировок нелегальны, и легализовать их невозможно – в первую очередь из-за расположения кухонь и санузлов над жилыми помещениями соседей снизу. В связи с этим шансы узаконить такую перепланировку имеются только для комнат, расположенных на первых этажах, над нежилыми объектами (например, над офисами и магазинами), а также рядом со стояками канализации и водоснабжения.
Можно ли разделить коммуналку на две отдельные квартиры или более? В редких случаях – да. Но в большинстве – те же проблемы, что и в комнатах-студиях: коммунальные сети и жилые комнаты соседей снизу.
Таким образом, практически все рецепты решения проблемы коммуналок за счет переселения, перераспределения и передела на сегодняшний день исчерпаны. Радикальный способ – капитальный ремонт. Но не тот сегодняшний капремонт общего имущества многоквартирных домов, который сводится к латанию дыр и замене того, что дышит на ладан (кровля, фасады, трубы), а именно комплексный капремонт – с полным расселением, наподобие советского.
Это называется модным словом реновация. Однако в прошлом году власти Петербурга свернули масштабную программу реновации исторического центра. Собственных средств на ее реализацию у города нет, федеральный бюджет деньгами не помог, а инвесторов найти не удалось.
