Но при всех очевидных плюсах загородного формата удаленность от благ цивилизации рождает и определенные сложности, которые дают девелоперам немалую пищу для размышлений и стимулируют их на поиск новых эффективных решений для развития потенциала своего сегмента.
Какие объективные факторы сегодня тормозят развитие «малоэтажки» и что именно необходимо сделать для того, чтобы предложений в этом сегменте стало больше, а у россиян появился реальный выбор?
Ответы на эти и другие вопросы искали участники экспертной сессии «МАЛОЭТАЖНЫЙ ФОРМАТ: все оттенки качества», которая прошла 14 сентября в рамках XI Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2017.
Доля малоэтажного строительства на российском рынке сегодня составляет порядка 54% – такую цифру озвучил в своем выступлении Валерий Казейкин, заместитель координатора проекта партии «Единая Россия» по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», член Общественного совета Министерства строительства и ЖКХ РФ, вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству, первый вице-президент МАИФ и МАИН.
Государство, по его словам, перечислило на поддержку различных видов малоэтажного строительства более 150 млрд «целевых» рублей. Появились такие проекты, как «Комфортная среда», и такие объекты, как «Экодолье Оренбурга». Однако этого мало для того, чтобы сказать, что малоэтажное строительство развито в России.
Смотреть в перспективу, по мнению большинства участников экспертной сессии, мешает несовершенство российского законодательства и менталитет россиян. Иллюстрируя последнее утверждение, Константин Власов, директор по маркетингу RDI, рассказал, что в свое время компания столкнулась с низким спросом на жилье в многоквартирных домах до пяти этажей. Люди интересовались, но не покупали.
«Проведя исследование, мы поняли, что 95% наших потребителей ушли в многоэтажки, – уточнил Власов. – Сегодня массовому потребителю безразлично, где жить – четырехэтажный это дом или 25-этажный. Если жилье первое, определяющий фактор – цена».
Правда, среди общей массы есть счастливое исключение: это – военные. Прожившие полжизни в военных городках, они с удовольствием переселяются в малоэтажное жилье.
В то же время девелопер настроен оптимистично: «Мы ожидаем, что рано или поздно рынок насытится многоэтажками с небольшими квартирами и более качественные малоэтажные проекты будут востребованы».
По мнению Артура Григоряна, партнера семейства компаний KASKAD Family, генерального директор «KASKAD Недвижимость», люди покупают квартиры не потому, что хотят жить именно в них, а потому, что «квартиры – понятный продукт».
В случае с таунхаусами у горожан возникает много вопросов: что это за формат, как его обслуживать? Но все же, говорит Артур Григорян, основная проблема здесь заключается не в менталитете, а в качестве малоэтажного объекта и насыщенности района инфраструктурой.
Что касается обеспеченности загородных поселков различной инфраструктурой, то она, с этим эксперты единодушно согласились, заметно отстает от городской. Причина в том, что городских девелоперов строить инфраструктуру обязывают градостроительные нормы. Впрочем, такие нормы есть и в области, только обходятся они девелоперу в несколько раз дороже.
«Ты построил дорогой объект и должен потратить больше на социальную инфраструктуру, – замечает Константин Романов, директор по развитию Villagio Estate. –Девелопер не может это вытянуть в одиночку и вынужден просить у кого-то помощи. Он идет в банк, где ему предлагают кредит под 12%».
Он напомнил также, что с 1 января договоры долевого участия (ДДУ) стали распространяться и на сегмент таунхаусов. Но это не решает проблем застройщиков.
«Мы приходим в АИЖК и говорим: дайте денег нашим клиентам. А нам отвечают: у нас в нормативных документах такого понятия нет. В банках тоже не знают, что такое таунхаус, – сетует Романов. – Вот и получается, что каждый борется на своей маленькой полянке». Девелоперы хотят, чтобы сегмент развивался, но они не ощущают той поддержки государства, на которую уходят миллиарды рублей.
Что качается доходов девелопера, то, как рассказал Артур Григорян, средняя доходность девелопера в малоэтажном строительстве – 15% – «вполне приемлемая цифра для сегодняшнего дня».
Прошло то время, когда маржинальность объекта была на уровне 200%, при этом не обязательно было быть профессионалом в области строительства. Тогда, по его словам, девелоперы реализовывали безумный отложенный спрос, который и формировал сверхприбыль. Тем не менее малоэтажные проекты продолжают появляться на российском рынке, даже несмотря на невысокую маржу. «Каждому понятно, что за городом надо жить в малоэтажке. Весь мир так живет», – подытожил спикер.
Напомним, что организатором сессии «МАЛОЭТАЖНЫЙ ФОРМАТ: все оттенки качества», которая прошла 14 сентября в рамках XI Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE-2017, выступил PROEstate Events.
Мероприятие поддержали учебный центр Academy of Real Estate (ARE), Российская гильдия управляющих и девелоперов, Ассоциация инвесторов Москвы и Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). Партнер конференции – семейство компаний KASKAD Family.
Справка
Форум PROESTATE ежегодно объединяет 4000 лидеров рынка недвижимости. PROESTATE поддерживают департамент развития новых территорий, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, правительство Москвы. PROESTATE длится три дня и включает выставку, деловую и образовательную программы, профессиональные конкурсы, выездные и торжественные мероприятия.
