Рефинансирование ипотеки не окупит временные и денежные затраты заемщика, если ему осталось гасить кредит пару лет. Во всех остальных случаях текущий обвал ипотечных ставок делает рефинансирование крайне нужным инструментом защиты семейного бюджета.
Хорошо незабытое старое
По оценкам экспертов, к новому году средневзвешенная ипотечная ставка опустится до 9,0-9,5% (АИЖК уже показало соответствующий пример). Кроме того, декабрь наполнят «распродажные» скидки и акции от застройщиков. Так что очередей и ажиотажа не избежать.
При этом, как подсказывает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева, число граждан в очередях за ипотекой дополнительно возрастет за счет заявителей, желающих получить одобрение заявки не на жилищный кредит, а на рефинансирование такового. И с этим прогнозом соглашаются все специалисты, в том числе и представители банковского флагмана рынка, например, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка РФ Олег Тихомиров.
Спрос на рефинансирование уже сейчас бурно растет. Так, если в начале лета 2017 года заявки на данную услугу в Петербурге занимали около 1% в общем потоке ипотечных заявок (у банка «Дельта Кредит» – 5%), то сейчас у ВТБ 24 их доля возросла до 3%, а у «Дельты Кредит» до 10%. К новому году рефинансирование будут запрашивать уже как минимум в каждой двадцатой заявке.
По мнению руководителя аналитического центра компании «Русипотека» Сергея Гордейко, тенденцию поддерживают два фактора. Первый – небывалое снижение ипотечных ставок, тогда как в 2014-2016 годах преимущественная часть кредитов, а это более миллиона договоров, выдавалась со ставками от 13 до 15%. Второй – дефицит новых заемщиков для выполнения плана банков по формированию доходного кредитного портфеля.
И кстати, директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов ожидает, что в 2019-2020 годах доля данного продукта достигнет 20-25% от объемов вновь выдаваемых ипотечных кредитов.
Процедурные вопросы
Банковские процедуры одобрения заявок на ипотеку и рефинансирование практически не отличаются и заметно упростились за последние годы. Разве что заемщику отдельно придется подписать доверенность – если не хочется самому заниматься перерегистрацией своего залога. Напомним, нотариальный тариф за оформление доверенности для физлиц составляет 200 руб., но еще 1300 руб. взимается за «правовую и техническую работу».
«В остальном уровень технологичности ипотечного бизнеса настолько вырос, что некогда огромный пакет документов сократился до трех-четырех бумаг, которые можно собрать за день, – отмечает вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов. – А если клиент получает зарплату в нашем банке, то кроме заявки и удостоверяющих документов от него вообще ничего не нужно». Само же решение будет принято в течение нескольких часов.
Также не играет особой роли, иногородний клиент или местный. «Требований по обязательному наличию регистрации клиента по месту приобретения недвижимости банк не предъявляет», – поясняет управляющий филиалом «Санкт-Петербургский» банка «Российский капитал» Алексей Кольчик.
Но определенных трат не избежать. Ведь любой банк, который будет рефинансировать кредит сторонней кредитной организации, затребует документы по залогу. И в перечень этих документов входит актуализированный отчет об оценке, который стоит несколько тысяч рублей. Не обойтись без государственной регистрации смены залогодержателя, соответственно, придется платить госпошлину.
Параллельно требуется оформление комплексного ипотечного страхования. И еще какие-либо расходы возможны в индивидуальном порядке – это зависит от жизненных ситуаций. В целом заемщику со среднестатистическим кредитом нужно ориентироваться на разовую трату до 15 тыс. руб.
Кстати, по словам финансового омбудсмена Ассоциации российских банков Павла Медведева, в основном жалобы заемщиков, решившихся на рефинансирование, сводятся к тому, что, сменив банк, они не полностью получили ожидаемую выгоду. Например, из-за более высоких страховых тарифов. Таким образом, условиям будущего страхования следует уделить особое внимание.
Свой и чужие банки
По оценкам Сергея Гордейко, рефинансирование предлагают 80% первой двадцатки ипотечных банков, но с одной неприятной подробностью. Обычно, расхваливая свои продукты для заемщиков из других банков, кредиторы молчат о рефинансировании по заявкам своих старых клиентов. Ведь такие действия клиентов для банка нежелательны.
В свою очередь заемщику, решившемуся на рефинансирование, не стоит спрашивать совета у персонала обслуживающего кредит банка – иначе придется выслушать сто доводов, почему это не его случай. Сотрудники банка могут утверждать, что отказывается подписывать трехсторонний договор застройщик, что нужно ждать завершения строительства, что оценщик не рассматривает строящееся жилье…
На самом деле банк не желает рефинансировать ранее выданную ипотеку даже не потому, что потеряет в процентной ставке. В ходе опроса «Русипотеки» начальник управления партнерских продаж банка «ЗЕНИТ» Виктория Новская рассказала, что изменение условий по кредиту в сторону смягчения формально расценивается ЦБ как признак ухудшения положения заемщика. Соответственно, кредитор будет вынужден еще раз создать под такой кредит резервы, что крайне болезненно для банковских нормативов.
Кроме того, добавляет руководитель бизнеса «ипотечное кредитование» банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, есть определенные трудности с включением данных ссуд в портфель кредитов для целей секьюритизации. Вот банковские работники и убеждают заемщика на все лады не подавать заявку на рефинансирование.
Выход один: никого не слушать, а подавать заявки одновременно в «свой» и, не скрывая этого, несколько других банков.
«Сегодня между банками в связи со встречными запусками программ рефинансирования ипотеки наблюдается переток клиентов, – признает Олег Тихомиров. – Со своей стороны мы готовы рассматривать вопрос снижения ставки при обращении клиентов за рефинансированием выданного нами ипотечного кредита».
А вот Примсоцбанк в привлечении «чужих» заемщиков пошел еще дальше. Он за преференции предложил риэлторам обзвонить своих старых, несколько лет назад бравших ипотеку клиентов и убедить их рефинансироваться.
Реально же помешать заемщику рефинансироваться могут четыре причины.
Первая – он допускал просрочки и подпортил кредитную историю.
Вторая – он не успевал выплачивать кредит определенный отрезок времени. У банков этот показатель различается – от трех до шести месяцев. Но в любом случае они настаивают, чтобы клиент какое-то время исправно выплачивал проценты, демонстрируя хорошую платежную дисциплину. Так что, например, получить одобрение рефинансирования и буквально на следующий день подать новую заявку (потому что ставки упали еще ниже) не получится.
Третья – в заявке фигурирует недостроенный частный дом. Как подсказывает генеральный директор Банка жилищных решений Роман Корников, во всех других случаях – земельные участки, достроенные жилые дома, объекты в новостройках и даже коммерческая недвижимость – готовый рефинансировать такую ипотеку банк в Петербурге найти можно.
Четвертая – ипотека бралась с привлечением средств материнского капитала. Но подход банков смягчается. И велика вероятность, что к новому году этот факт перестанет быть причиной для отказа.
Когда надо и когда не надо
По словам Андрея Осипова, снижение ставки при рефинансировании ипотеки на 1 п. п. при среднем кредите в районе 1,5 млн руб. (при сохранении ранее выбранного срока кредитования) означает снижение ежемесячных платежей на 1 тыс. руб. Если вспомнить его же слова про единовременную трату в 15 тыс. руб., сразу становится понятно, до какого момента рефинансироваться выгодно.
Впрочем, в каждом конкретном случае нужно все тщательно просчитывать, для этих целей можно воспользоваться калькулятором рефинансирования ипотеки. Скорее всего, окажется, что заемщики, которым осталось платить два-три года, от рефинансирования не выиграют. А вот все остальные…
