Инструмент эскроу-счетов был введен поправками в Гражданский кодекс РФ еще в 2014 году. Он подразумевает, что оказавшиеся на таком счету средства уполномоченный банк передает участнику сделки только при условии выполнения обязательств перед другой стороной.
Наличный выбор
Пока что данной схеме пытаются найти применение лишь на рынке готового жилья. Ведь здесь расчеты покупателя с продавцом, по мнению экспертов, до сих пор идут по старинке – наличкой. Абсолютное большинство операций по купле-продаже (по разным оценкам, до 80-90%) осуществляются путем закладки денег в сейфовую ячейку, которую участники сделки арендуют в банковских или частных хранилищах.
Некоторое замешательство участников рынка вызвало нашумевшее ограбление сотни ячеек Промсвязьбанка в начале прошлого года. Судебные споры, в ходе которых пострадавшие пытаются добиться компенсации утраченных средств (в том числе и по сделкам с недвижимостью), ведутся до сих пор. Но пока безуспешно. По словам генерального директора АН «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, суды в двух инстанциях так и не подтвердили ответственность банка.
Интересно, что к переориентации вторички на безналичные формы расчетов этот скандал не привел: участники рынка просто стали активней пользоваться частными депозитарными сейфами.
Вторичный рынок все еще далек от цивилизованных форм расчетов, гарантирующих безопасность расчетов и сохранение средств, констатирует генеральный директор АН «ДОМПЛЮСОФИС» Вячеслав Семененко. По его словам, частный сейфинг – это, по сути, хранение денег, за которые никто не отвечает, «в тумбочке», бытовавшее в середине 90-х годов.
«По моему мнению, элементарный уровень безопасности сделок может обеспечить только использование эскроу-счетов, аналоги этой схемы применялись риэлторскими компаниями и раньше. С появлением соответствующего законодательства взаиморасчеты при сделках встанут на цивилизованные рельсы», – уверен Вячеслав Семененко.
По его мнению, эскроу-механизм также может найти применение и в таком не охваченном риэлторами сегменте рынка, как переуступки, где расчеты между физлицами, продавцом и покупателем, бывают небезопасны. Напомним, что число сделок по продаже строящихся квартир по договору цессии (уступки права требования), по разным оценкам, сейчас составляют пределах 15-20% от общего объема предложения первичного рынка.
Пробные шары
В настоящее время механизм запущен в тестовом режиме и единичными банками. Впрочем, положительная динамика имеется.
По словам руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, ее организация с мая запустила услуги по оплате сделок на вторичном рынке через эскроу-счета. Сейчас через новый формат прошли порядка 100 сделок. Причем, большинство из них - сложные (цепочки), а примерно 70% – с использованием ипотеки. Средний бюджет сделки составил 3 млн рублей.
Для сравнения: показатель по сделкам с использованием банковских аккредитивов составляет 2,2 млн руб. По словам эксперта, если рост продолжится, то с будущего года данная услуга перестанет быть тестовой. А стоимость ее для клиентов планируется установить не выше, чем обслуживание банковской ячейки, – 3,5-4,0 тыс. руб.
О плюсах и минусах действующих на вторичном рынке безналичных форм расчетов на БН уже писал. Напомним только: банковские аккредитивы проигрывают тем, что малоприменимы для сложносоставных сделок, а также не имеют страховки АСВ.
Еще одна схема расчетов – через депозиты у нотариусов – более защищена законодательством на случай отзыва лицензий у банка и позволяет обслуживать цепочки. Но нарекания вызывает относительно высокая стоимость нотариальных тарифов – именно цена обслуживания будет определяющим фактором в условиях ужесточения конкурентной борьбы на этом рынке услуг.
За шагом шаг
По мнению экспертов, через несколько лет безналичные расчеты при сделках полностью завоюют вторичный рынок. Так же, как несколько лет назад это произошло с первичкой, где сделки осуществляются исключительно с использованием банковских аккредитивов.
Правда, теперь им на смену грозит прийти система эскроу-счетов – ее узаконили еще три года назад исключительно для взаиморасчетов покупателей с застройщиками, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков.
С июля 2017-го норма об использовании этого механизма стала действующей в ФЗ-214. Тогда же Центробанк расширил с 3 до 21 список банков, которым разрешено открывать эскроу-счета. Пока что эта схема значится в качестве альтернативы: застройщик может перейти на этот механизм вместо страхования своей ответственности перед дольщиками либо отчислений в компенсационный фонд дольщиков. Тем не менее новые ужесточенные правила игры в долевом строительстве просто подталкивают застройщиков в более тесные объятия банков.
Сами финансовые учреждения к запуску нового механизма готовы, хотя спешить пока не будут.
«Мы разработали этот банковский продукт для первичного рынка. Формально можем его запустить, но пока не видим в этом необходимости», – говорит Екатерина Синельникова. По ее словам, инструмент эскроу-счетов сейчас вряд ли будет востребован, так как получается чересчур дорогим для застройщиков. Новый продукт в линейке банков может появиться не раньше середины следующего года.
