Дешевеющая ипотека поддерживает спрос, но не настолько, чтобы устранить дисбаланс между спросом и предложением. Поэтому повышения цен на первичном рынке жилья ждать не стоит, считает генеральный директор компании Knight Frank Saint Petersburg Николай Пашков.
– В последнее время в беседах c застройщиками не покидает ощущение, что они чего-то не договаривают, есть какая-то фигура умолчания. Неужели так все плохо и им есть что скрывать?
– Не все так плохо, но вы правы: застройщики иногда лукавят. Достаточно сравнить информацию, которую раскрывают публичные компании (их у нас в Петербурге всего две – «Группа ЛСР» и «Эталон ЛенСпецСМУ»), и то, что говорят другие, данные которых проверить невозможно. У одних продажи упали на 30%, а у других выросли практически до небес. Возникает когнитивный диссонанс. Как-то слабо верится, что ведущие компании резко утратили лидирующие позиции и так радикально и драматически провалились. Значит, конечно, все делают хорошую мину при плохой игре. Содержательная часть этой истории такова: после ажиотажного 2014 года спрос постоянно снижался. Просто потому, что он не может долгое время оставаться на высоте. Сегодня он примерно на уровне 2012-2013 годов. Никакой трагедии тут нет.
График 1
Динамика объемов строительства и спроса на рынке Санкт-Петербурга и пригородов
– И никто тогда не печалился, почему же опечалены сейчас?
– Потому что начиная с 2015 года и до сих пор сильно увеличивается объем предложения. Помимо чисто рыночных оснований это связано с тем, что в эти годы у нас менялись нормативные документы, которые определяют в том числе и экономику проектов: генплан, ПЗЗ, РНГП. Плюс федеральное законодательство: 214-ФЗ, закон о компенсационном фонде. И поскольку все изменения идут в сторону ужесточения требований (высотность застройки, ее плотность, озеленение, социальные объекты и т. д.), застройщики элементарно торопятся выводить новые проекты на рынок. Просто чтобы не подпадать под действие все новых и новых норм, отрицательно сказывающихся на рентабельности.
У меня есть ощущение (я пока не могу подтвердить его цифрами, так как это очень трудоемкое исследование), что платежеспособного спроса, хотя он достаточно велик, перестает хватать. На каждый отдельно взятый проект приходится все меньше и меньше покупателей. Соответственно, застройщикам не хватает денег, чтобы спокойно и с комфортом финансировать строительство. Этим и вызваны все рассказы о кризисе, которые мы слышим от застройщиков. Объективно-то кризиса нет.
– Возможно, сказывается и то, что нет привычки работать в режиме серьезной конкуренции?
– Совершенно верно. И надо еще отметить, что в последние годы качество продукта – и планировок, и маркетинговых кампаний – даже у ведущих девелоперов просело. Действительно, зачем прилагать дополнительные усилия, если и так покупают. Приоритеты другие: как можно быстрее найти и купить пятно, как можно быстрее согласовать и запустить проект. А что внутри – не так важно. Сейчас такой подход будет работать все хуже и хуже.
– Спрос поддерживается сегодня ипотекой и только ипотекой?
– Я думаю, что да. А чем он еще может поддерживаться, если у нас по статистике доходы граждан не растут? Ну и, конечно, нельзя сбрасывать со счетов такой фактор, как переток населения из других регионов в Петербург. Именно на этот спрос во многом рассчитаны новостройки в закадье с малогабаритными квартирами по доступной цене.
– Раз уж мы затронули тему жилья эконом-класса, вопрос: застройщики здесь действительно на грани рентабельности или разговоры на эту тему – просто маркетинговые ходы?
– С одной стороны, от застройщиков мы уже 25 лет непрерывно слышим, что они работают за еду и на грани рентабельности. С другой – объективно сейчас в закадье сложилась такая ситуация: там строится очень много одинакового и это одинаковое такого непритязательного концептуального и градостроительного качества, что конкурировать застройщики могут только ценой. И я действительно предполагаю, что многие работают сейчас с очень небольшой маржой.
– По поводу одинаковости и отстраивания от конкурентов. Зачастую тот же эконом, если говорить о нем шире и брать не только закадье, выдается за комфорт. Начинка дома сегодня вообще ничего не значит, важна только локация?
– Для жилья, в отличие от рынка коммерческой недвижимости, никогда не было какой-то общепринятой классификации. И не только в России, во всем мире на рынке жилья это вопрос позиционирования и маркетингового подхода. Конечно, в значительной степени класс определяется локацией. Если формулировать кратко – там, где можно построить элитное жилье, можно построить и эконом, а обратное неверно.
– С элитой вы, как известно, работаете больше. Правда ли, что вернулся туда покупатель, ушедший в 2014 году?
– Не совсем так. В элитном сегменте большого спада и не было. Другое дело, что это тоже рынок покупателя, и при значительном объеме предложения на первичном рынке есть возможность выбирать достаточно долго, нет никакой необходимости торопиться.
– Если рассматривать первичный рынок как единое целое, то цены уже не первый год топчутся на месте. Сколько еще это может продлиться?
– Пока нет никаких предпосылок, чтобы они начали расти. Ипотека, конечно, дешевеет и поддерживает спрос. Но дисбаланс между спросом и предложением настолько велик, что выйти на положение, когда увеличившийся спрос начнет толкать вверх цены, можно будет очень нескоро.
График 2
Динамика средних цен предложения на рынке Санкт-Петербурга и пригородов
– Объемы строительства жилья могут снизиться, чтобы устранить дисбаланс?
– Объемы строительства жилья вырастут. Все изменения в ФЗ-214, которые вступят в силу в июле 2018 года, заставляют застройщиков побыстрее вывести на рынок все, что только возможно.
– Но ведь не такого эффекта ожидал законодатель?
– Власть сегодня недвусмысленно подталкивает застройщиков к тому, чтобы те уходили от продажи жилья на этапе строительства. Методы, конечно, применяются очень жесткие, но сам посыл, на мой взгляд, очевиден.
– То есть речь идет о полном искоренении долевого строительства?
– По сути дела, да. Ведь схема продажи жилья на этапе строительства если и встречается где-то в мире, то обычно выглядит по-другому. Покупатель бронирует строящуюся квартиру небольшой предоплатой и покупает ее готовой в ипотеку. Эти брони девелопер предъявляет банку как подтверждение будущей выручки при получении проектного финансирования.
– Поговаривают о том, что в России все идет к образованию некоей государственной строительной корпорации, которая и решит проблему обманутых дольщиков.
– Я надеюсь, что до этого не дойдет. Как показывает опыт строительства театров, стадионов, космодромов и прочего, государство – крайне неэффективный девелопер.
– Итак, в ближайшем будущем нас ожидают стабильные цены и затоваривание рынка, обусловленное законодательным фактором?
– На самом деле это затоваривание, даже вне зависимости от действий власти, объективно двигает первичный рынок к тому, чтобы продавалось готовое жилье. Уже сейчас, как видно по статистике, есть большое количество предложения в сданных домах либо в находящихся на завершающей стадии строительства. И если раньше это были трех- и четырехкомнатные квартиры (или же какой-то неликвид), то сейчас бывает очень широкий выбор. Такая ситуация все больше будет переориентировать людей на покупку квартир в готовых домах.
Досье БН
Николай Павлович Пашков
