С одной стороны, большинство застройщиков работают на грани рентабельности. С другой, говорят о рекордных показателях выдачи ипотеки. Еще и государство давит на бизнес законодательными ограничениями. Попробуем выяснить, к чему все это приведет.
Почему рынок долевого строительства похож на перевернутую пирамиду, а закон о компенсационном фонде кардинально ситуацию не изменит? В какую сторону меняется сознание покупателей жилья и почему надуманная классификация будет все больше и больше вредить проекту? На эти и другие вопросы отвечает генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс» Игорь Оноков.
– Закон о компенсационном фонде – наверное, самая обсуждаемая в среде застройщиков тема этого лета. Как вы оцениваете возможные последствия для рынка недвижимости?
– На мой взгляд, вся система долевого строительства поставлена сегодня с ног на голову. Она, словно перевернутая пирамида, опирающаяся на свою вершину, пытается удержать равновесие, клонясь то в одну, то в другую сторону с помощью новых законов. Сначала законодатель усложняет работу и заставляет застройщиков максимально затянуть пояса. И это происходит на фоне падения спроса и кризиса в строительной отрасли. Потом пытается создать компенсационный фонд, чтобы помочь дольщикам тех компаний, которые не выдержали такого прессинга. А главное – это нерешенный земельный вопрос.
– Что вы имеете в виду?
– Россия, наверное, одна из немногих стран в Европе, где земля не вовлечена в финансовый оборот. Участок имеет цену, пока на нем ничего не строится и есть только проект. Как только начали строить и первый дольщик что-то купил, земля уже ничего не стоит. Разве что только на бумаге. Но для банка однозначно: стоимость земли теперь равна нулю, и под ее залог вы ничего уже не получите. Хотя во всем мире земля – лучший ресурс для взаимодействия между застройщиком и банком в процессе строительства.
– И там как раз земля дорожает за счет возводимых улучшений.
– Конечно. Первый транш кредита выдается под залог земли. Построил фундамент, сети – можешь претендовать на второй транш. Следовательно, земельного участка достаточно, чтобы такими шагами реализовать весь проект. А в России земля, которая не вовлечена в оборот, – это самый большой минус. Идем дальше: по окончании строительства государство могло бы в лице собственника земли иметь одного хорошего крупного плательщика налогов, а он бы уже собирал эту плату с собственников квартир. И эта схема отлично работает в ряде европейских стран.
– Но мы имеем другую реальность. И вопрос в том, как законодательные ужесточения изменят ее.
– Так вот я и говорю: чтобы эта пирамида, которая стоит не на крепком земельном основании, а, будучи перевернутой, на вершине, не упала – все время нужно что-то докрутить. Вот так рынок и балансирует: то полная вольница и обманутые дольщики, то закручивание гаек и, как результат, уже обиженные застройщики. Если банкротится банк, то государство гарантирует вкладчику возврат до 1,4 млн руб. А при задержке строительства может набежать и до 100 млн руб. пеней – вполне реальный случай.
Государство ужесточает не только законодательство в области долевого строительства. Не секрет, что обналичивание средств ставится под жесткий контроль. И этот финансовый поток резко сократился, в том числе ушел из стройки. С одной стороны, и хорошо. С другой стороны, первичный рынок начал недополучать денег. Государство, разумеется, старается стройку поддержать, но не вернуть опять туда серые деньги, а заместить их другими. Одно из лучших замещений – ипотека. Ипотечные деньги долго и длинно работают: они идут в строительство, в производство стройматериалов, в оборудование – и всю общеизвестную строительную цепочку. Я думаю, что ипотечный рубль раз десять «прокручивается» в экономике и, соответственно, дает работу множеству людей.
– Отсюда все усилия государства по снижению ипотечной ставки?
– Безусловно. Ту ипотеку, что есть сейчас, я бы назвал скорее потребительским кредитом под залог недвижимости. Просто потому, что такой дорогой ипотека быть не может. Если за 20 лет заемщик переплачивает в три-четыре раза, это не ипотека.
– В эконом-классе большинство застройщиков, кажется, работают уже на грани рентабельности. Что дальше? Рост цен и затоваривание?
– Это как раз одна из причин, почему государство старается обуздать инфляцию. Когда вы реализуете проект не менее двух лет и у вас минимум 15% уходит только на обслуживание кредита, трудно быть рентабельным. Но ведь и с дольщиками та же история – застройщик практически те же 15% дает им в качестве скидок, снижая цену по максимуму. Чем меньше будет процентная ставка по банковскому кредиту, тем меньше будет дисконт для дольщика. А чем меньше будет дисконт, тем лучше будет для рентабельности.
– Понятно, что вам ближе элитный сегмент. Какие изменения происходят здесь?
– Знаете, люди очень тяжело чисто психологически воспринимают резкие перемены (каковые начались в 2014 году). Элитное жилье в основном покупают люди, которые вообще мыслят не в рублях, а в валюте, они так привыкли. И это валютно-курсовое мышление они начали переносить в том числе и на недвижимость. Эта биржевая игра – «сегодня не куплю, так как завтра будет другой курс» – следовательно, на элитном сегменте также сказалась. Примерно два года понадобилось людям на перестройку сознания. Но постепенно вернулся отложенный спрос. У каждого товара есть свой срок, когда происходит привыкание к новым ценам.
Основные тренды этого года – увеличение средней площади покупки от 100 кв. м, интерес к свободным планировкам, квартирам с террасами, пентхаусам и двухуровневым квартирам. Все больше внимания девелоперы уделяют развитой инфраструктуре проектов, как собственной, так и прилегающей, что становится весомым конкурентным преимуществом. Появляются проекты вдоль набережных, где застройщики анонсируют создание марин и причалов, хотя такое предложение по-прежнему единично. Активно развивается сегмент элитных апартаментов.
– Если говорить о привычной нам классификации жилья, не устарела ли она? Ведь смешение жанров происходит очень часто.
– По-моему, смешение было всегда. Стоят рядом два дома, абсолютно одинаковых, один серый, а у другого покрасили фасад. Один называется «эконом», а другой уже «комфорт». На самом деле, на рынке недвижимости идет процесс обучения потребителя. Ведь до сих пор масса людей в него не вовлечены, все еще ждут квартиру от государства. Новое поколение, конечно, уже относится к недвижимости как к товару. Люди не просто покупают, а еще и будут «отрабатывать» эту покупку не один год в случае ипотеки. И выбор осуществляется соответствующим образом. И надуманная классификация будет все больше и больше вредить проекту. Потому что обманутые ожидания станут стоить все дороже.
– Но, может быть, какие-то опции, определяющие класс жилья, на ваш взгляд, можно где-то жестко закрепить?
– Жестко закрепляются только те вещи, которые влияют на безопасность несущих конструкций здания. И вот это государство должно четко контролировать. Ну и случаи распространения заведомо ложной информации должны пресекаться: обещают гранит, а потом кладут плитку. Пусть в приложении в ДДУ это будет прописано. Я за то, чтобы законодатель не смотрел на строительство как на рынок сплошных обманщиков. Ведь это не только застройщики, но еще и дольщики, и банки, и административные органы. Должен безусловно соблюдаться баланс интересов.
– Пятен под застройку в центре практически не осталось. В каком направлении будет развиваться элитный сегмент? Какие перспективы у Петровского острова как новой элитной локации? В чем его плюсы и минусы?
– Смотрите, есть Крестовский остров. Его проблема заключалась в том, что план градостроительного развития данной территории так и не был принят. И потому понастроили так, как получилось. Но строили-то лет пятнадцать, вводили небольшими порциями, и все это время можно было говорить о том, что это элита. На Петровском острове сейчас порядка десяти застройщиков вышли параллельно. Здорово, что у них есть какой-то план, хотя я не уверен, что он согласован всеми. Например, непонятно, кто будет благоустраивать набережные. И еще важный момент: будет построено около миллиона квадратных метров жилья практически одновременно. Не верю, что оно все будет элитное. Невозможно столько сразу продать. Конечно, его можно назвать элитным…
– …но это к нашему разговору о классификации.
– Да-да. Или же объекты должны вводиться очередями. Но какой покупатель элитной недвижимости захочет десять лет жить на стройке? Другой вариант: 10% элиты, 40% бизнес-класса, остальное – комфорт-плюс. Вот такие я вижу возможности. А с точки зрения локации Петровский остров всем критериям элитности соответствует.
– ЖК «Леонтьевский мыс» сдан в эксплуатацию в феврале, ведется благоустройство территории. Какой у вас следующий проект?
– Это будет комплекс элитных апартаментов в стиле лофт и бизнес-центра класса А на Петровском острове, реализация которых начнется на месте бывшей солодовни. Прорабатываются и другие проекты, о которых пока говорить рано.
– То есть в число строителей элитки на Петровском острове вы тоже попали?
– Так уж получилось. Раньше начинать не имело смысла, просто не продать в таком окружении. Сейчас же мы этот проект привязываем к «Леонтьевскому мысу» – от него до Петровского острова через Ждановку будет возведен пешеходный мост.
Досье БН
Игорь Викторович Оноков
Родился в 1958 году. Окончил Ленинградский институт авиаприборостроения в 1981 году и аспирантуру в 1986-м. Работал научным сотрудником ЛИАП, руководителем группы в Ленинградском центре научно-технической пропаганды, научным сотрудником НИИ телевидения, затем в Центре специальных информационных исследований в Берлине. В 1994 году организовал ЗАО «Независимая морская лаборатория». В 2008-м стал одним из учредителей и генеральным директором компании «Леонтьевский мыс».
