Микроливинг: апарт-отель или общежитие?

В Санкт-Петербурге заявлено строительство квартир площадью менее 13 кв. м. Конечно, юридически это не полноценное жилье, а номер в апарт-отеле. Тем не менее, по статистике, более половины таких объектов в городе покупается не в целях инвестирования, а для собственного проживания.

На старте

Компания Becar Asset Management Group объявила о начале реализации в Петербурге двух проектов апарт-отелей. «В сентябре мы выводим на рынок второй проект сети Vertical We&I на Большом Сампсониевском, 68, со сроком сдачи в 2020 году, – говорит руководитель проектов девелопмента и развития территорий компании Екатерина Тейдер. – Уже получена разрешительная документация, начались строительно-монтажные работы. Это будет здание в 15-этажей на 420 апартаментов».

В августе компания получила разрешение на строительство еще одного апарт-отеля на улице Орджоникидзе. Здесь запланировано строительство пяти корпусов, которые будут возводиться последовательно один за другим. Реализация всего проекта рассчитана на пять лет.

Отметим, что помимо этого в настоящее время компанией «Стройальянс» реализуется проект строительства апарт-отеля «Vertical на Мужества». После сдачи объект перейдет под управление УК Becar. А сама Becar Group ищет перспективные площадки для расширения отельной сети в Москве и Калининграде.

При этом, какие бы трансформации ни переживал формат «Вертикаль», он останется апарт-отелем, то есть продуктом, среди прочего ориентированным и на частников, желающих вложить свободные средства в недвижимость. «Мы имеем поток запросов на приобретение от инвесторов, и именно объем этих запросов предполагает развитие отельной сети», – говорит Екатерина Тейдер.

Новое решение

По словам управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, всего в нашем городе построены или находятся в стадии реализации 33 апарт-отеля.

А по данным Института развития строительной отрасли, такой вид жилья (формально это коммерческая недвижимость) занимает 2% первичного рынка в стране (см. таблицу). Конкуренция достаточно высока, и строителям поневоле придется искать оригинальные подходы.

Например, эксперты «БЕСТ-Новострой» зафиксировали в Москве новый тренд – апартаментами заменяют офисы. Ежедневно персонал уже нескольких компаний выходит на работу не в бизнес-центр, а в отель. Экономия тем самым достигается существенная. Соответственно, застройщики в скором времени должны будут отреагировать. Например, специально проектировать номера-трансформеры, подходящие не только для проживания, но и для трудовой деятельности.

Конечно, такая модель подходит не для любого бизнеса, тем не менее переход на цифровую модель экономики увеличивает число организаций, которым для работы нужны лишь компьютеры, живое общение сотрудников и горячий кофе. В частности, как отмечает эксперт по урбанистике Данияр Юсупов, в Петербурге не то что дефицит, а отсутствие деловых пространств для общения творческих команд, в то время как фойе отелей или безалкогольные бары не всегда удобны. Имеется ниша с растущим спросом.

И с этой точки зрения проект Becar на Большом Сампсониевском интересней проекта на Орджоникидзе, пусть и располагается на меньшей площади: 0,3 га против 1,25 га.

Это совершенно новый формат апартаментов. Здесь планируется максимально сократить личные пространства и за счет них увеличить общественные. В отеле будут номера площадью от 12,96 до 33,34 кв. м. Предполагается отельное, семейное и групповое размещение.

Micro-living квартирного типа

Иными словами, на рынке появятся «жилые» площади менее 13 кв. м с индивидуальными санузлами и общей кухней, и стоимость их немногим выше 2 млн руб. В случае успеха проекта подобные «доходные дома», где можно – слегка утрируем – снять угол, начнут массово строиться в городе по всему «серому поясу».

«Девелоперы, реализующие апарт-отели, находятся в выигрышном положении, потому что освобождены от той социальной нагрузки, которая сопровождает строительство жилья, – констатирует начальник отдела продаж ЗАО “БФА-Девелопмент” Светлана Денисова. – По существу, большая часть апартаментов в дальнейшем используется их владельцами как жилые квартиры, а не в качестве доходной недвижимости для сдачи в аренду по типу гостиницы».

Идеология формата заключается в балансе личных и общественных пространств в рамках единого комплекса. Личные пространства реализуются в параметрах минимально необходимых габаритов для комфортного размещения.

К примеру, в крупнейшем подобном проекте в Лондоне – OldOak– средняя площадь юнита составляет всего 11 кв. м.

При этом в комплексах такого типа обустраивается большое количество общественных зон для комфортного времяпрепровождения: общения, работы и отдыха (столовая, игровая комната, библиотека, коворкинг, прачечные, спортзал, лаунж-зона и пр.).

По сути, потенциальные покупатели получат общежитие квартирного типа. Впрочем, они, как ни странно, сейчас плавно входят в моду в Азии, Европе и США, где формат называется micro-living. Петербургские строители позаимствовали идею для своего проекта именно там.

Сама концепция микроливингов зародилась в США четыре-пять лет назад. И на сегодня это передовой формат для городов-миллионников в местах сосредоточения дорогой недвижимости. Данияр Юсупов констатирует, что крупнейшие российские города живут в русле общемировых тенденций. Значит, ожидания по спросу на новый формат должны оправдаться. А в Becar добавляют, что они первыми реализуют в России подобную идею.

Только для частных инвесторов

Для частных инвесторов новость интересна уже тем, что сокращение метража уменьшает порог входа в инвестиционный проект. Хотя не все однозначно. По словам Катерины Соболевой, при ценообразовании в ее компании ориентируются не на статистическую стоимость квадратного метра жилья, а на показатели гостиничного рынка.

Но в любом случае инвесторам предлагается конкурентоспособный продукт. Это косвенно подтверждается статистикой строителя по уже работающему аналогу.

Как рассказывает Катерина Соболева, средняя загрузка апарт-отеля Becar на Московском проспекте составляет порядка 75% (в пик до 85%). Соответственно, годовая доходность в туристический сезон приблизилась к 10%. Можно ожидать, что с учетом низкого сезона она снизится до 8-9% годовых (хотя в Becar предрекают в ближайшем будущем даже 12%). Примерно такие же показатели доходности обещают в ГК «Пионер», которая уже реализовала один проект с апартаментами в Петербурге и сейчас приступила ко второму.

Наиболее распространенная схема извлечения прибыли из апартаментов – передача их в управление специализированной компании. УК сама занимается поиском арендаторов – разумеется, не бесплатно. Так, «МТЛ-Апарт» (управляет апарт-отелями Salut! и Avenue-Apart) берут за это 10% арендной ставки. В среднем собственник получает 8,8% годовых. При этом ставка по рублевым депозитам сейчас близка к 8%, а по ОФЗ – немногим более. То есть доходность апарт-отеля недалека доходности инструментов, наиболее популярных на рынке частных инвестиций.

Между тем ставки по депозитам и доходность ОФЗ сейчас тают. Поэтому пусть не обещанные 12%, а те же 8,8% через несколько лет выглядят вполне привлекательно.

Впрочем, свет клином на «Вертикали» не сошелся. И если гостиничный бизнес настолько перспективен, потенциальным инвесторам целесообразно изучить на предмет максимальной доходности условия всех 33 апарт-отелей города.

Таблица

Апарт-отели в России, в которых на сегодняшний день открыты продажи

Источник: ООО «Институт развития строительной отрасли»

Текст: Максим Стерлигов    Фото: pixabay.com