Типичный элитный объект квартирного рынка образца середины нулевых – расселенная и аккуратно отреставрированная коммуналка в «золотом треугольнике» набережных Фонтанки и Мойки, близ Таврического сада, на фешенебельном Каменноостровском проспекте либо на светлой (четной) стороне Невского.
До кризиса 2008-2009 годов подобные объекты в листингах агентств недвижимости светились редко. В те годы появление в каталогах очередной роскошной старинной квартиры с видом на воду воспринималось риэлторским сообществом как событие. Сегодня все наоборот: событием становится каждая сделка.
А в начале нашего десятилетия в окнах значимых объектов городской среды начали появляться баннеры с телефонами продавцов и агентов – тревожный знак. Не избежали этой участи ни здания на набережных с открыточными видами на стрелку Васильевского острова, ни дом Лидваля на Каменноостровском, ни Толстовский дом (квартал между улицей Рубинштейна и набережной Фонтанки).
В настоящий момент в условном ценовом сегменте «от 50 млн руб.» объявления о продаже квартир в домах старого фонда составляют около 12% вторичного рынка. Что же это за объекты?
Предыстория: великое переселение
Почти все представленные в продаже просторные квартиры в старом фонде имеют коммунальное прошлое. Во второй половине 1990-х годов расселение коммуналок для состоятельных клиентов было массовым явлением. Обитатели коммунальных квартир выезжали – кто в Купчино, а кто в Тихвин или Лугу; новые хозяева начинали ремонты и перепланировки. При этом бюджеты расселения при пересчете в стабильную валюту были относительно невелики – от 30 тыс. до 70 тыс. долларов.
Самыми интересными в те годы считались объекты в парадных корпусах, на вторых-третьих этажах. Но к настоящему времени большинство таких квартир переведены в фонд нежилых помещений, используются в качестве офисов и с рынка жилья выбыли. Сегодня, изучая листинги с предложениями жилья в старом фонде, мы можем увидеть, что самые дорогие квартиры – все-таки на верхних этажах, и в основном в тех домах, что строили в начале XX века.
Дело вот в чем. Появление электрических лифтов полностью перекроило квартирографию жилфонда. Ведь в типичном доходном доме XIX века на самом престижном – втором – этаже располагались фешенебельные апартаменты с высокими потолками и изысканной отделкой. В то же время верхние уровни, вплоть до мансарды, под завязку забивались жильцами, представляющими все городские сословия. Благодаря распространению домов с лифтами роскошные видовые квартиры начали появляться и на верхних этажах.
Отдельная страница в истории городской застройки начала XX века – жилые дома акционерных и страховых обществ, а также жилищные кооперативы, ознаменовавшие переход от почти стихийной «уплотниловки» к комплексной. В отличие от доходных домов, которые купцы и ремесленники строили на скупленных у обедневшей аристократии участках, это были крупные проекты.
Без коррупционных скандалов не обходилось. Зато вкусовщина и диктат харизматичных, но не всегда образованных заказчиков уступили место торгам на право застройки и публичным архитектурным конкурсам. Словом, градостроительные процессы во многом напоминали сегодняшние.
Предложение: к общему знаменателю не подвести
На момент подготовки этой публикации в сводном листинге EMLS представлены 820 объектов с ценами, стартующими с обозначенной выше отметки – 50 млн руб. (это только вторичный рынок), из них 92 – квартиры в старом фонде. Число небольшое, но каждый объект в данном сегменте уникален и имеет богатую историю – по некоторым домам водят экскурсии и о них даже книжки написаны. Поэтому подвести характеристики сегмента к общему знаменателю будет нелегко.
Итак, самая просторная представленная в продаже квартира (десятикомнатная) – 1780 кв. м (Измайловский проспект, второй этаж четырехэтажного дома, прямая продажа).
Имеется и 35-комнатная коммуналка (1050 кв. м на Лиговском проспекте), которая предлагается на условиях встречной покупки – то есть через расселение.
Самая маленькая квартира в данном ценовом сегменте – двушка 102 кв. м на Большой Морской улице с относительно небольшими жилыми комнатами (18 и 17 кв. м), но весьма просторной (42 кв. м) кухней.
Цены квадрата, впрочем, позволяют выявить некоторые закономерности. Понятное дело, что локация и состояние объекта сильно влияют на цены, но в рассматриваемом сегменте они отличаются на порядок. Самые просторные квартиры, по характеристикам близкие к двум описанным выше, предлагают по ценам от 72-85 тыс. руб. за кв. м.
Цены на объекты, которые действительно впечатляют своими интерьерами и видами из окон, доходят до 700 тыс. руб. за кв. м.
Теперь о закономерностях. Цена квадрата от 350 тыс. руб., как правило, свидетельствует не только об исключительном местоположении, но и об уникальных видах из окон. Самые дорогие панорамы – открыточные, на набережные Невы, чуть дешевле на Фонтанку, Мойку, купола соборов. Средняя ценовая категория (разумеется, в рамках указанного сегмента) – виды на крыши с верхних этажей.
Диапазон цен на жилье представительского класса со всеми присущими атрибутами (отреставрированная парадная, охраняемый закрытый двор с возможностью парковки и т. п.) – 150-350 тыс. руб. за кв. м. Цена квадрата в пределах данной ценовой вилки более всего зависит от двух факторов: количества нерасселенных коммуналок и того, насколько тесно заставлен двор машинами.
Объекты, предлагаемые по ценам до 150 тыс. руб. за кв. м, как правило, требуют расселения и капитального ремонта. Вдобавок (поскольку мы рассматриваем варианты с ценами от 50 млн руб.) они еще и просторные – от 350 кв. м. То есть речь идет о площадях, намного превышающих потребности даже весьма и весьма состоятельных семей.
Такие объекты уже не есть элитное жилье: продавцы предлагают покупателям-инвесторам произвести перепланировку, в результате которой должно появиться несколько квартир, либо перепрофилировать их под офисы, мини-отели, хостелы – объекты коммерческой недвижимости. Но интерес к подобным объектам со стороны потенциальных инвесторов, мягко говоря, невелик, поэтому они на годы зависают в листингах.
Спрос: тайна за семью печатями
В прежние годы значительную долю покупателей старинных квартир составляли зарубежные рантье-инвесторы: они их расселяли, ремонтировали и сдавали в аренду – в основном краткосрочную и обычно также иностранцам. В нашем десятилетии конкуренция на рынке краткосрочной аренды выросла, а для тех, кто привык считать расходы и доходы в евро и долларах, доходность арендного бизнеса в данном сегменте под большим вопросом.
Кто же все-таки основной покупатель антикварных квартир? Риэлторы говорят о них неохотно, на условиях анонимности, фамилий не называют, но дают понять, что в списках фигурируют медийные персонажи, спортсмены, олигархи, чиновники (последние по понятным причинам никогда не «светятся» и предпочитают оформлять собственность на друзей и знакомых).
Но самое главное, что старинные квартиры – товар с непонятными перспективами коммерческой эксплуатации, почти коллекционный. Они крайне редко приобретаются в качестве основного и единственного жилья (как правило, таковое у покупателя уже есть и оно также элитное).
Поэтому действительно интересные квартиры старого фонда продаются неспешно: изучая объявления, мы обнаружили немало предложений, которые были загружены в базы в 2013–2015 годах.
