Эксперты премии «Поселок года» отмечают, что, возможно, в каких-то российских регионах так оно и есть. Но если рассматривать рынок Ленинградской области, то здесь нет недостатка ни в качественных проектах, ни в потенциальных покупателях. Однако финансовые трудности мешают им сменить статус с «потенциальных» на «реальных».
Покупателей мало, вариантов – много
Многолетние наблюдения специалистов за поведением потребителей в условиях кризиса показывают, что в первую очередь покупатели отказываются от тех продуктов, которые не являются предметами первой необходимости. Применительно к рынку недвижимости «слабым звеном» оказывается загородный сегмент.
Поэтому в периоды экономической нестабильности спрос заметно снижается. Эту тенденцию подтверждают ключевые игроки рынка Ленинградской области.
«Аналитики и застройщики, работающие в загородном сегменте, отмечают спад продаж на рынке. Мы не исключение. На общую покупательскую активность в бизнес-классе и более дорогих сегментах сказалось ухудшение экономической ситуации в стране и, как следствие, неуверенность в завтрашнем дне», – говорит Антон Гаринов, руководитель группы продаж загородной недвижимости компании «Строительный трест».
Подтверждает эту тенденцию и Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров компании «1-я Академия Недвижимости». «Спрос на загородную недвижимость в сегментах эконом- и комфорт-класса снизился примерно в три раза. Востребованность загородной недвижимости находится на очень низком уровне относительно периода 2012-13 годов», – делится наблюдениями эксперт.
При этом снижение активности покупателей, хоть и замедлило выход новых проектов на рынок, не смогло остановить его полностью. По оценке Дмитрия Сперанского, руководителя экспертного бюро «Сперанский», сегодня новые коттеджные поселки выходят в среднем по три-пять в месяц. «Продажи некоторых приостанавливаются, некоторые – опять выводятся в продажу. В целом процесс очень сложный и неоднозначный. В какие-то моменты больше выводят новых, в другие – выходят из заморозки уже существующие. За пять лет стало меньше выводиться коттеджей и больше участков», – комментирует аналитик. По словам Дмитрия Сперанского, становится больше недорогих земельных участков, в том числе на престижных северных направлениях. И они стали предлагаться куда ближе к городской черте, чем пять лет назад.
«Сегодня у девелоперов в работе находятся проекты, которые начнут продаваться в лучшем случае через год, а их экспозиция составит пять-шесть лет. Много ли компаний в настоящее время могут себе позволить серьезные инвестиционные вложения в создание будущих качественных комплексов организованной застройки? Юридическая неопределенность и трудности с привлечением банковских средств тоже не способствуют деятельности девелоперов», – говорит Светлана Невелева, директор по развитию компании «Русь: Новые Территории». Но, по ее словам, в этом есть и свои плюсы: рынок выкинет непрофильных и слабых игроков, останутся профессиональные команды, способные создавать и строить высоколиквидные объекты загородной недвижимости.
По данным бюро «Сперанский», по состоянию на конец второго полугодия 2017 года на рынке ведутся продажи в 482 коттеджных поселках. За последние пять лет этот показатель увеличился на треть, однако с 2016 года динамика замедлилась – прирост составил лишь 1,7%. А вот количество лотов постепенно сокращается – с 2013 года снижение объема предложения составило 5,4%. Сегодня экспонируются 25,7 тыс. объектов, 20,6 тыс. из которых приходятся на участки без подряда, 2,3 тыс. лотов – это коттеджи, 2,8 тыс. – таунхаусы.
Нет ипотеки – нет сделок
Основная причина низкого спроса на рынке загородной недвижимости Ленобласти – сложности с получением ипотеки в этом сегменте. И государство, и банки ориентируются на покупателей квартир в новостройках, предлагая им льготные кредиты по крайне привлекательным ставкам. При этом ипотека на загородке весьма дорога. К примеру, в Сбербанке минимальная процентная ставка для загородной недвижимости установлена на уровне 9,5% годовых, а первоначальный взнос должен составлять не менее 25% стоимости объекта. Для новостроек ставки начинаются от 7,4% годовых, а первоначальный взнос – от 15%.
«Банки ужесточили условия по выдаче ипотеки. Количество одобряемых сделок упало не менее чем в два раза. Причем стали отказывать представителям целых отраслей, которые, по мнению банков, могут пострадать от кризиса и, соответственно, работники из этой отрасли могут потерять работу», – говорит Дмитрий Новосельцев. При этом, по его словам, до половины всех сделок на загородном рынке проходит с привлечением ипотечных кредитов. И не исключено, что более либеральный подход банков к кредитованию данного сегмента недвижимости помог бы вернуть спрос на докризисный уровень.
При этом отказывают банки не только «по вине» покупателей. Как отмечает Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории», зачастую требованиям кредитных организаций не отвечает сама недвижимость: «Одна из основных причин отказа банков в ипотечном кредитовании сделок с загородной недвижимостью – “кривые” документы на объекты».
Качественный продукт всегда в цене
Еще одной проблемой, тормозящей спрос на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга, является несоответствие ценовых ожиданий покупателей и реальной стоимости продукта. «Прессой сильно раздута тема кризиса и падения спроса. И многие клиенты приезжают, ожидая увидеть какое-то антикризисное предложение. При этом на востребованные проекты девелоперы этого делать не спешат», – поясняет Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «ФАКТ».
К примеру, в проектах компании «Русь: Новые Технологии» отмечается стабильный рост цен: за весь период реализации домовладений в коттеджном поселке «Особый статус» (2012–2016 годы) цены выросли в полтора раза. «Мы никогда их не опускали. Более того, не предоставляли никаких скидок», – комментирует Дмитрий Майоров. По его словам, сегодня на вторичном рынке за готовые дома в проекте покупатели готовы платить вдвое больше, чем на старте продаж.
«В наших коттеджных поселках бизнес-класса “Небо” в Кузьмолово и “Сад времени” в Петергофе стоимость домовладений не менялась с начала 2016 года», – говорит Антон Гаринов. Он уточнил, что средняя стоимость домовладения в этих проектах сегодня составляет 20 млн руб. Эксперт рассказал и том, что в поселке премиум-класса «Озерный край» в Токсово все-таки было отмечено снижение цен. Однако произошло это вследствие вывода на рынок новых проектов домов меньшей площади, что позволило снизить цену минимального предложения до 33 млн руб.
Дмитрий Новосельцев называет подобную тактику «оптически выигрышными ценами»: девелоперы снижают порог входа в проект, предлагая товар с «ограниченным функционалом» – дома и участки меньшей площади, в низкобюджетных сегментах – с минимальным набором инженерной подготовки участков. При этом полноценный продукт обойдется значительно дороже. «Те, кто серьезно настроен на покупку, объезжают все интересующие их проекты и в результате платят больше, но за более готовое и качественное предложение», – соглашается Алексей Баринов.
И несмотря на то что цены на этот продукт не снижаются, своего покупателя он все равно находит, хоть и с более длительными сроками экспозиции. Остается только надеяться, что процесс выхода из кризиса не затянется надолго и вскоре платежеспособный спрос вернется на рынок. Иначе есть риск, что качественные по состоянию на сегодняшний день объекты морально устареют. И превратятся в неликвид, который невозможно будет продать даже с большим дисконтом. Впрочем, устареют лишь инженерные решения и материалы, а локация и природное окружение останется вечной ценностью.
