Для начала отметим, что недействительные сделки фактически делятся на две группы: ничтожные и оспоримые. Первые неправомочны по определению, уже сам факт их заключения является нарушением закона. Другими словами, как только факт нарушения вскрылся – сделке конец. Даже и суд не нужен.
Что касается оспоримых сделок, то тут возможны нюансы. Действительно ли сделка проведена с нарушениями – может решить только суд.
Неприятные примеры
«Ничтожными сделками являются продажа объекта по доверенности от имени уже умершего человека либо совершение сделки в простой письменной форме, тогда как по закону требуется нотариальная форма», – говорит Виталий Столяров, юрист ГК «Экотон».
Оспоримая сделка, по его словам, может быть заключена под влиянием заблуждения: думал, что продаю, и рассчитывал на получение денег, а на деле подписал договор дарения и денег не получил. Но в данном случае, чтобы дать обратный ход, придется доказать в суде, что человека действительно обманули. Ведь не исключено, что он просто передумал дарить объект.
Вероника Перфильева, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», отмечает: не только обман, но и насилие, угроза в отношении одной из сторон могут стать причиной признания сделки недействительной – опять же только через суд.
Вообще разница между ничтожными и оспоримыми сделками тонкая и не всегда очевидна клиентам рынка. Так, сделка по договору, заключенному несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, однозначно ничтожна, а в возрасте от 14 до 18 лет – может быть оспорена, если права несовершеннолетнего оказались нарушены.
Есть нюансы и в вопросах дееспособности. Когда сделку заключает человек, признанный судом недееспособным, то речь однозначно идет о ничтожности сделки. «Однако когда наследники или родственники пожилого и, скажем так, психически не очень здорового гражданина ставят под сомнение заключенную им сделку, мы не можем говорить о недееспособности. Здесь имеет место временное отклонение психики в целом здорового человека. В таких случаях обязательна, в частности, судебная медицинская экспертиза», – объясняет Виталий Столяров.
Эксперт добавляет: если пожилой человек, даже и «со странностями», продавал квартиру по рыночной стоимости, удостоверив договор у нотариуса и осуществив расчеты через банк или нотариальную контору, вероятность признания такой сделки недействительной крайне мала.
Притворство на рынке
К ничтожным относятся и так называемые притворные сделки. «Классический пример притворной сделки на рынке недвижимости – дарение, прикрывающее куплю-продажу. Чаще всего такие сделки совершаются с целью сокрытия дохода, полученного от продажи недвижимого имущества – чтобы не платить налог», – рассказала Вероника Перфильева.
А вот заключение договора купли-продажи квартиры по заниженной стоимости – сделка оспоримая, но не ничтожная.
Рискует главным образом покупатель. Если сделка будет оспорена, квартиру придется вернуть обратно продавцу, только вот деньги, говорит Вероника Перфильева, он получит обратно не в полном объеме, а в том, который прописан в договоре. И едва ли продавцу стоит пытаться доказывать расписками и квитанциями, что часть денег была передана дополнительно, за рамками договора купли-продажи, – эта схема вообще вне закона.
Важно заметить, что поднять вопрос о ничтожности сделки может кто угодно, в том числе правоохранительные органы. А вот судебное разбирательство по поводу оспоримой сделки должна обязательно инициировать одна из ее сторон. Если все участники сделки довольны и не имеют претензий друг к другу, то оспоримая сделка не будет иметь никаких негативных последствий. Но, возможно, до поры до времени…
Задняя передача
Допустим, сделка признана недействительной (в силу своей ничтожности либо после оспаривания в суде). В этом случае стороны обязаны вернуть «все как было». И собственность возвращается назад, и деньги.
Хотя, если быть точным, отменена может быть даже безвозмездная сделка. Скажем, тот, кто дарит квартиру, должен, согласно закону, получить согласие второго супруга. Но бывает, что тот признан умершим либо пропал без вести. Впоследствии, когда договор дарения оформлен, отсутствовавшая сторона может объявиться и сказать свое веское слово. Тогда непременно проводится судебное разбирательство, в результате которого сделка может быть оспорена, а квартира возвращена бывшему владельцу.
Мы не станем сейчас касаться того момента, что стороны недействительной сделки могут понести административную или уголовную ответственность – это зависит от конкретного случая.
Важно отметить другое: если возвращение собственности обратно технически выполняется, как правило, несложно, то возврат денег часто сопряжен с проблемами. Например, оказывается, что у продавца их уже нет – тогда приходится накладывать арест на имущество или же суд может обязать продавца ежемесячно выплачивать определенную сумму второй стороне с зарплаты. В любом случае сторона, желающая вернуть деньги, оказывается в крайне невыгодном положении.
Защита от недействительности
Как не стать участником недействительной сделки? Понятно, что ни в коем случае нельзя соглашаться на занижение стоимости или проведение одной сделки под видом другой. Но даже самый добросовестный участник рынка может невольно стать жертвой.
По словам юристов, стопроцентной гарантии того, что сделка абсолютно легитимна, не даст никто, риски все равно будут. Однако заметно их снизить можно, если пользоваться услугами опытного агентства недвижимости, имеющего в штате юристов. В этом случае история квартиры будет тщательно проверена.
«Агентство обычно изучает, не были ли в прошлом нарушены права бывших владельцев и членов их семей, права несовершеннолетних, лиц, отбывающих заключение, и т. д. Заказываются необходимые выписки из ЕГРН, справки по форме 9, 12 и др. Опять же, агентство рекомендует использование нотариальной формы договоров, современных безопасных способов расчетов (аккредитива, депозита нотариуса)», – перечисляет Виталий Столяров.
Поскольку вероятность признания сделки недействительной все же остается, покупателю стоит дополнительно застраховать свои риски. Вероника Перфильева обращает внимание, что многие страховые компании предлагают страхование риска утраты права собственности, в том числе и в случае признания сделки недействительной.
Правда, пока, по словам риэлторов, немногие клиенты рынка приобретают полис (разве что вынужденно, при покупке квартиры в ипотеку). И дело тут не столько в экономии, сколько в недооценке имеющихся рисков.
