Средства этого фонда в случае банкротства застройщика будут использованы на выплату возмещения пострадавшим дольщикам или на финансирование завершения строительства объекта. Соответствующий закон президент РФ Владимир Путин подписал 29 июля 2017 года*.
Смена караула
По словам директора Департамента жилищной политики Минстроя России Ольги Корниенко, застройщики начнут перечислять взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства в последних числах этого года – с 29 декабря. Точнее говоря, с начала следующего года работать по новым правилам будут обязаны только те застройщики, кто до этого срока не успел зарегистрировать ни одного договора долевого участия (в рамках одного разрешения на строительство).
Успевшие же строители остаются вправе опираться на старые законодательные нормы. То есть они могут продолжать страховать ответственность перед дольщиками или подкреплять сделку банковскими гарантиями.
Между тем сейчас в стране банковские гарантии на практике не используются, а страхуется лишь около 60% строек. Впрочем, и такая защита эфемерна. По данным Центробанка, с 2014 года по всей России не произошло ни одной страховой выплаты, несмотря на то, что армия «обманутых дольщиков» регулярно пополняется новобранцами. Неудивительно, что перед выборами власти спешат обеспечить более или менее приемлемый уровень безопасности при покупке квартир в новостройках.
Уязвимости ДДУ
Как отметила генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, главными рисками в «долевке» выступают неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта либо невозврат денег. Наконец, застройщик может вносить различные изменения в проект строительства. Проще говоря, покупатель, берущий сегодня квартиру у застройщика по ДДУ, оказывается не защищен от произвола застройщика.
При этом, по данным Национального объединения застройщиков жилья на конец лета, в стране банкротится 177 строительных компаний, общий объем незавершенного строительства которых составляет почти 5 млн кв. м. И только с начала августа этот список пополнился 12 новыми компаниями.
Банкротства могут быть намеренными или естественными, случившимися в результате неумелого управления бизнес-процессами или из-за воздействия внешних объективных факторов. Но, как бы там ни было, сообщает президент группы компаний RWAY Александр Крапин, число обманутых дольщиков на протяжении многих лет составляет 8–10% от их общего количества.
То есть старт работы Фонда долевого строительства для граждан является несомненным благом. И уже не имеет значения, почему власти столь долго тянули и запустили структуру лишь перед выборами.
Справка БН
Нужно обратить внимание на то, что «обманутый дольщик» – это очень размытое понятие. Например, приказом Минстроя РФ от 12 августа 2016 года № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан» не считаются пострадавшими граждане, не получившие жилье из-за двойных продаж. Или купившие квартиру в доме без правоустанавливающей документации на земельный участок. Или даже в объекте, строящемся с нарушением проектной документации.
Позитивные подробности
Вторым положительным моментом, связанным со стартом работы фонда, является то, что нововведение никак не отразится на ценовой динамике строящегося жилья.
«Размер отчислений в фонд долевого строительства составит 1,2% от ДДУ. Это сопоставимо со ставкой, которую устанавливают для застройщиков сами страховщики – примерно 1%, – поясняет генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. – Поэтому с переходом к новой системе контроля строительной отрасли финансовая нагрузка девелоперов изменится незначительно».
Долевое строительство: новая революцияГосдума во втором, основном, чтении одобрила законопроект об особенностях >>«Себестоимость реализации проектов в основном не претерпит изменений, поэтому и цены застройщики не повысят, – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. – Тем более они не пойдут на единовременное увеличение цен, чтобы не шокировать клиента, даже если посчитают необходимым нарастить цены в проекте».
Не все так просто
В законе уточняется, что в случае проблем у застройщика фонд вернет гражданам деньги или даже наймет другую строительную компанию достраивать жилье. Выбирать из двух вариантов будет общее собрание дольщиков.
Но не всех дольщиков устроит то, как производится расчет необходимых выплат. Стоимость неполученного метра будет рассчитываться как средняя рыночная в субъекте РФ, установленная Минстроем, на период заключения ДДУ. Для петербуржцев – средняя по городу, для жителей Ленобласти – средняя по области. И, кстати, тут покупателям ближнего «закадья» не позавидуешь, ведь юридически многие новостройки находятся вне городских границ, в другом субъекте федерации. При этом максимальный размер «возмещаемой» квартиры – 120 кв. м, остальная площадь остается «за бортом» компенсации.
Возьмем для примера сегодняшние реалии: средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга и ближайших пригородов, по данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», составляет 101,16 тыс. руб. А показатели рыночной стоимости, по версии Министерства строительства, которые и должны браться для расчета компенсации, – 62,23 тыс. руб. по Санкт-Петербургу и 43,1 тыс. руб. по Ленинградской области. Разница очевидна. И пока непонятно, сколько времени может уйти на ожидание компенсации.
Но в любом случае, в отличие от десятков несвязанных между собой страховых компаний, компенсационный фонд станет реальной гарантией дольщиков. Ведь речь идет о единой государственной структуре, которая, наконец, аккумулирует взносы застройщиков всей страны и сможет рационально их использовать. Ожидается, что за 2018 год Фонд долевого строительства соберет более 30 млрд рублей.
*№ 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
