Объем предложения на рынке аренды продолжает расти: сейчас, по разным оценкам, он примерно в 1,5–2 раза превышает уровень спроса.
Новобранцы рынка
Снять жилье в Петербурге стало дорожеЗа последний месяц стоимость найма однокомнатных квартир выросла на 3,2%. Аренда двухкомнатных >>При этом средний уровень ставок за последние год-два практически не менялся. По данным отдела оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», средние цены предложения на рынке аренды Петербурга (с июля прошлого года) демонстрировали разнонаправленные колебания, с трендом к незначительному росту (в пределах 1,5–3%).
Как отмечают риэлторы, в целом спрос на арендное жилье в Петербурге с каждым годом растет. Но еще большими темпами увеличивается объем предложения. Рынок аренды продолжают активно пополнять квартиры в сданных домах, расположенных в местах массовой застройки. Кроме того, некоторые собственники, выставившие квартиру на продажу, попутно сдают ее и в аренду, отбивая таким образом затраты на коммунальные платежи.
Сейчас на рынке аренды жилья Петербурга 52% всех студий, 35% однушек, 21% двушек и 20% трешек — это квартиры в домах, сданных в эксплуатацию после 2012 года
По данным аналитиков БН, в июле 2014 года предложение «свежих» квартир на рынке аренды (в домах, построенных после 2012 года) составляло 15%. Спустя три года их доля выросла уже до 34%. А если отнести к новой вторичке дома последнего десятилетия, можно смело предполагать, что такие объекты уже занимают более половины рынка аренды.
Районы активной застройки – Выборгский, Калининский, Приморский, Невский, Московский и Красносельский – сейчас концентрируют свыше 60% предлагаемых в аренду квартир. Для сравнения: на каждый из четырех центральных районов сейчас приходится в пределах 3–6% от общего объема предложения.
«В этом году в этих локациях вводилось в эксплуатацию довольно много новых жилых комплексов. В целом, по нашем оценкам, объем предложения в этом полугодии увеличился примерно на 10%, а за весь прошлый год – на 20%», – говорит главный аналитик «Бюллетеня недвижимости» Мария Бент. По ее оценкам, предложение на петербургском рынке аренды сейчас превышает спрос примерно в 1,5–2 раза.
В АН «Петербургская недвижимость» также отмечают рост числа предложения в Приморском и ряде других районов: здесь в новостройках приобретается довольно много инвестиционных квартир с целью их дальнейшей сдачи в аренду.
«В Приморском районе в июле выросло предложение квартир в новых домах. Цены находятся в диапазоне от 18 тыс. руб. за студию в транспортной доступности от метро до 40 тыс. руб. за однокомнатную квартиру в домах бизнес-класса у станции метро “Черная речка”. В Калининском районе объем предложения чуть ниже, стоимость аренды студии или однушки – от 15 до 28 тыс. руб. в домах с паркингом, современным интерьером, индивидуальным дизайном», – рассказывает менеджер департамента аренды агентства «Петербургская недвижимость» Светлана Алексашина.
По мнению экспертов, в результате экспансии новостроек «бабушкины» квартиры (типовое жилье советской эпохи) окончательно проиграли не только на рынке купли-продажи жилья, но и аренды
По оценкам аналитиков БН, в самых застраиваемых городских «спальниках» разница цен между «свежими» студиями и однушками и сходными по параметрам типовыми квартирами в среднем составляет 10–12%. Еще больший разрыв между ставками демонстрируют двушки: он может достигать 15–22%.
Конкуренты за спиной
Новое предложение на рынке аренды увеличивается и за счет закадья, где продолжает концентрироваться значительный объем малогабаритных квартир (Мурино, Кудрово).
Эти локации давно выступают конкурентами жилых кварталов Калининского и Невского районов: по причине огромного количества предложения здесь появляется все больше привлекательных по цене вариантов.
Риэлторы говорят, что студия без мебели здесь сейчас в среднем стоит от 14–15 тыс. руб. в месяц. Другие эксперты отмечают, что из-за высокой конкуренции собственникам даже меблированных студий уже приходится в ходе торга уменьшать аппетиты до 12–13 тыс. руб. в месяц.
Другим конкурентом городского рынка аренды жилья все активнее выступают апартаменты, сегмент второй год подряд демонстрирует бурное развитие
Только в этом году апартаменты вдвое увеличили свое присутствие на рынке новостроек (до 8%).
Пока число действующих объектов не слишком велико. Но есть все перспективы того, что за счет качества и количества услуг, «белых» схем работы и прочих преимуществ апарт-отели перетянут с рынка аренды жилья наиболее платежеспособных нанимателей. Как сообщают в ГК «Пионер», в апарт-отеле YE’S на улице Хошимина сейчас лишь треть арендаторов из Петербурга, а все остальные — из регионов России и других стран.
«Рост спроса на апарт-отели “Петербургская недвижимость” фиксировала в прошлом году, в 2017-м, наоборот, наблюдаем снижение интереса к этому сегменту рынка недвижимости. Главная причина – высокие коммунальные платежи из-за большого числа дополнительных услуг. Спрос на апарт-отели сохраняется лишь у нанимателей, которые приезжают в Петербург в командировку, а жители города предпочитают традиционные варианты съема жилья», – отмечает Светлана Алексашина.
Рынок аренды жилья настолько устоявшийся и стабильный, что всякие прогнозы, судя по всему, ему противопоказаны. К примеру, в начале текущего года ряд риэлторов прогнозировал рост арендных ставок на 10–15% в связи с грядущими международными спортивными событиями, а также усиленными действиями государства по выводу рынка аренды из тени.
По разным оценкам, в Петербурге сдается в аренду примерно 200–250 тыс. жилых помещений, при этом через налоговую декларацию из них проходит не больше 8–10%. Пока эти ожидания не оправдались. Цены стоят на месте, массового перехода участников рынка на «белые» схемы работы не наблюдается, а арендодателей больше волнует рост тарифов на ЖКУ.
Диаграмма 1
Структура предложения квартир в новых и старых домах по районам, % от общего объема
Диаграмма 2
Структура предложения по типу квартир, % от общего объема
