Кто в первую очередь предпочитает квартиры в старом фонде? Во-первых, те, кто вырос в историческом центре. Во-вторых, те, кто, напротив, вырос на окраинах, но мечтал жить в старом городе. Часто это свободные люди творческих профессий, не мыслящие своей жизни вне исторической городской среды, даже если это в ущерб комфорту. Для некоторых из них изучение истории такого объекта, его реставрация и модернизация – личный проект, в чем-то напоминающий бесконечную дачную стройку.
Кстати, такое отношение к старому фонду – чисто петербургский феномен. В большинстве российских городов (точнее, за редкими исключениями, почти во всех) старым фондом нынче называют совсем другие типы жилья, причем везде разные: от хрущевок с «бабушкиными» коврами до послесоветских панелек.
Причем, как правило, определение «старый фонд» ассоциируется у иногородних покупателей не с городом-музеем под открытым небом, а с ветхостью и состоянием «сильно б/у».
Примерь на себя историю
Жить в историческом центре интересно: почти как на даче. Во-первых, всегда и у всех на виду (одним это нравится, другим – не очень). Во-вторых, дома сидеть не хочется: за стенами ваших владений очень много интересного, а знакомые, вырвавшиеся на прогулку, все время напрашиваются в гости. В-третьих, здесь точно так же, как в садоводстве о шести сотках, ваше спокойствие в значительной степени зависит от того, умеете ли вы ладить с соседями, а при необходимости – объединяться с ними для решения бытовых вопросов.
Но есть и еще один объединяющий момент: квартиры в центре идеально подходят не для постоянного, а для временного проживания. Поэтому дача – это почти неотъемлемое приложение к жилью в центре. На рынке краткосрочной аренды старый фонд – вне конкуренции. Кстати, потенциальных рантье среди сегодняшних покупателей «антиквариата» также немало.
Неудобств в старом фонде также более чем достаточно. Фешенебельные и отремонтированные подъезды с восстановленным лепным декором в парадных корпусах соседствуют с дворами, под завязку нашпигованными перенаселенными коммуналками. Причем в фешенебельных подъездах коммунальные квартиры тоже имеются.
Другая типичная проблема – износ строительных конструкций. Правда, он весьма и весьма неравномерен: есть дома и в безупречном состоянии, и действительно ветхие. Неравномерный износ может встретиться и в рамках одного здания. Парадные корпуса и строили аккуратнее, и эксплуатировали более бережно, чем рядовую застройку внутренних дворов.
Но, пожалуй, главное неудобство для повседневной жизни заключается в том, что перемещения на общественном или личном транспорте между школами, детсадами, круглосуточными магазинами со скудным ассортиментом, а также поиск свободного парковочного места во дворе или на окрестных улицах – занятия крайне утомительные.
Фешенебельные и демократичные квартиры
Петербургский старый фонд – это исключительно дореволюционные дома, с капремонтом и без оного. Есть здания, датированные XVIII веком, но их немного. Строительный бум, во многом напоминающий, сегодняшние градостроительные процессы в «прикадье», случился в последней трети XIX века. В период промышленной революции город нещадно уплотнили, почти все двух- и трехэтажные здания надстроили (поэтому может оказаться, что на нижних этажах – деревянные балки перекрытий, на верхних – металлические).
Именно тогда стали появляться шести- и семиэтажные доходные дома с лабиринтами дворов-колодцев. Классические доходные дома – самая демократичная для своего времени застройка: своего рода Шушары или Кудрово.
В начале XX века самые масштабные жилищные проекты создавались не частными домовладельцами, а кооперативами и акционерными обществами. В квартирах того периода имелись просторные ванные комнаты с медными и фаянсовыми ваннами, а в домах предусматривались развитые общественные и хозяйственные зоны, залы для собраний, прогулочные дворы с фонтанами, встроенные гаражи, прачечные.
Фешенебельные жилые здания оснащались по последнему слову техники: собственными электростанциями с паровой машиной и телефонным коммутатором, электрическим освещением, лифтами, стационарными пылесосами с системой каналов для удаления пыли и машинным отделением в подвале.
Кстати, безупречное качество строительства дореволюционных домов – расхожий миф. На самом деле, оно было разным: домовладельцев, желающих сэкономить на качестве кирпича, отделке, квалифицированных строителях и инженерах, хватало во все времена. Просто многие дома, построенные в авральном режиме и при тотальной экономии, до наших дней не дожили. Остались только те, что выдержали какую-никакую проверку временем.
Старый фонд на рынке: моментальная фотография
Ценовые характеристики старого фонда поражают разбросом. На сегодняшний день в Петербурге предлагается к продаже больше 4,3 тыс. квартир, обозначаемых в объявлениях, как старый фонд (СФ) и старый фонд с капремонтом (СФК). Расклад примерно следующий: 43% приходится на Центральный район, на Адмиралтейский – 23%, на Петроградский и Василеостровский, соответственно, 17 и 11%. В листингах также присутствует несколько десятков квартир в Московском и Фрунзенском районах.
Цена «квадрата», близкая к минимуму (на сегодняшний день около 80 тыс. руб.), как правило, свидетельствует о том, что к продаже предлагается действительно «убитая» квартира в ветхом доме, либо очень большая и тоже далеко не в безупречном техническом состоянии.
Полный ремонт такой квартиры с согласованной перепланировкой, но главное – с полной отчисткой старых кирпичных стен и заменой содержимого перекрытий, впитавшего за долгие десятилетия все запахи коммунального быта, увеличивает цену до 120 тыс. руб. за квадратный метр. Цены на квартиры в закрытых охраняемых дворах с аккуратно отремонтированными парадными стартуют с отметки 150 тыс. руб. за квадратный метр. Цена свыше 300 тыс. руб. за квадратный метр обычно свидетельствует о том, что квартира не просто в безупречном состоянии, но и «видовая».
Изучаем квартирографию
Качественные параметры квартир старого фонда также непросто подвести к общему знаменателю. В продаже присутствуют и студии (иногда появляются варианты меньше 20 кв. м), и роскошные апартаменты больше 600 кв. м.
Желающему приобрести квартиру-студию в старом фонде важно помнить, что в подавляющем большинстве случаев это комната с незаконной модернизацией в коммунальной квартире. Проблема здесь в том, что сантехнические удобства и кухни, расположенные над жилыми комнатами соседей снизу, в принципе не подлежат легализации. Поэтому «законная» квартира-студия в старом фонде может встретиться только на первом этаже (как правило, это так называемые дворницкие квартиры), либо на втором или третьем, но над помещениями нежилого фонда.
Однокомнатные квартиры в старом фонде встречаются нечасто. Если речь идет, мягко говоря, о не самом фешенебельном районе и здании не в лучшей кондиции, можно найти вариант дешевле 3 млн руб. Здесь, кстати, можно отметить, что подавляющее большинство «однушек» с ценами до 4 млн руб. расположено именно на первых этажах.
Двухкомнатные квартиры – также не вполне типичные объекты для доходных домов. Как правило, они имеются в ведомственных зданиях, либо являют собой продукт капремонтов и модернизаций советского периода, когда просторные дореволюционные квартиры делились на несколько, при этом в парадных частях зданий оказывались многокомнатные коммуналки с залами, лепниной и изразцовыми каминами, а у черных лестниц, при кухнях, – отдельные «двушки» или «трешки», как правило, с окнами на одну сторону (так называемые «гребенки»).
Цены на рядовые двух- и трехкомнатные квартиры в старом фонде сегодня почти такие же, как в и на типовое жилье в советских «спальниках». Так, квартиры «гребенчатых» планировок площадью 50–75 кв. м продавцы готовы уступать за 5,5–7 млн руб.
Что касается «парадных» квартир в старинных зданиях, то, похоже, время сыграло с ними злую шутку. Как правило, самые роскошные апартаменты, которые домовладелец из XIX века оставлял для себя, располагались на вторых (реже на третьих) этажах – с видами на стройные перспективы петербургских улиц. Но тогда все было иначе. Вместо плотного транспортного трафика – под окнами редкие извозчики. В любом случае антикварные квартиры в Петербурге – это предмет, требующий отдельной публикации.
