Несмотря на территориальную близость, названные зоны застройки различаются между собой довольно сильно. Мы начнем со сравнения южных земель, а далее перенесемся на юго-запад.
Большая разница
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя цена квадратного метра строящегося жилья на юге, в районе станций метро «Купчино» и «Звездная», составляет 118 тыс. руб. В расположенном неподалеку, по другую сторону КАД, поселке Шушары метр стоит в среднем 76,8 тыс. руб. – на 35% дешевле, при том что это тоже территория Петербурга, Пушкинский район.
С чем связана такая разница в цене? Некоторые покупатели считают поселок Шушары промышленной и, следовательно, депрессивной территорией, но это не так. Промзона Шушары – отдельное «образование», она располагается к востоку от жилых кварталов и ограничена Софийской улицей, Московским и Колпинским шоссе.
Массовое жилищное строительство же развернулось на пересечении КАД с Московским шоссе и Витебским проспектом. Жилье тут современное и комфортное. Но у жилых кварталов в Шушарах есть большой недостаток – плохая транспортная доступность. И Витебский проспект, и Московское шоссе, по которым можно выехать из микрорайона, в часы пик простаивают в серьезных пробках.
Проще бывает добраться электричкой: от железнодорожной станции Шушары до Витебского вокзала она идет менее 20 минут. В 2018 году в Шушарах планируется открытие станции метро, однако ее вестибюль будет находиться опять-таки в промзоне, западнее пересечения Софийской и Автозаводской улиц. Жителям новостроек это поможет несильно.
Квартиры сегодня, детсады потом
Продажа новостроек в Шушарах ведется по более низким ценам еще и потому, что здесь имеются проблемы с социальной инфраструктурой. В микрорайоне работает поликлиника, но вот образовательных и воспитательных учреждений не хватает. Пару лет назад компания «Дальпитерстрой» построила здесь общеобразовательную школу на 1,1 тыс. мест – крупнейшую в Петербурге. Застройщиками, работающими в Шушарах, возведено несколько детских садов, но этого недостаточно.
Квартиры в рассматриваемом нами поселке недорогие. Например, «Дальпитерстрой», основной застройщик в микрорайоне, предлагает однокомнатные варианты по цене от 1,6 млн руб., небольшие двушки – от 1,7 млн руб. (ЖК «Шушары»). Но такова цена в корпусах, которые будут сданы только в 2019 году. Чем ближе срок сдачи, тем, естественно, дороже.
Квартиры в почти готовых домах предлагает компания «Лидер Групп». В жилом комплексе «Босфор», который сдается в текущем году, есть студии стоимостью от 2 млн руб. и однокомнатные – от 2,7 млн.
Свободного предложения в Шушарах на сегодняшний день, кстати, немного. Пик жилищного строительства пришелся на период с 2009 по 2015 год. Сейчас, по данным «Петербургской недвижимости», в продаже всего 45,8 тыс. кв. м жилья в новостройках (земельных пятен у девелоперов еще много, но пока они не торопятся с выводом нового предложения на рынок).
У метро «Купчино» и «Звездная» новых квартир предлагается значительно больше – 184,4 тыс. кв. м. Жилье в этих развитых кварталах с отличной инфраструктурой позиционируется не ниже, чем комфорт-класс.
Так, на Будапештской улице, в 2,5 км от метро «Купчино», возводит свой жилой комплекс «Балканы» упомянутая ранее компания «Лидер Групп». Даже студия стоит здесь 2,6 млн руб. – при довольно отдаленном сроке сдачи в конце 2019 года. А однушки – 4 млн руб. и выше.
Недешевая «Звездная»
Больше всего новостроек в окрестностях станции метро «Звездная». Цены – также высоки. Скажем, в сданном ЖК «Пулковский» от ГК «ЦДС» (недалеко от пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе) минимальные цены на однокомнатные квартиры – 4,7 млн руб.
Или возьмем ЖК NEO от «Группы ЛСР» на Московском шоссе. Однокомнатная квартира стоит в данном объекте 8,3 млн руб.
Более или менее доступные варианты есть в ЖК 4You от компании «Аквилон-Инвест». Объект возводится на территории бывшего мясокомбината «Самсон», сдача в конце 2018 года. В этом комплексе однокомнатные квартиры стоят от 3 млн руб.
Безусловно, если покупатель не сильно ограничен в средствах, то ему стоит предпочесть квартиру в районе станций метро «Купчино» и «Звездная» – там развита и транспортная, и социальная инфраструктура. Но при минимальном бюджете, разумеется, придется ехать в Шушары, пожертвовав в определенной степени комфортом. Впрочем, жители Шушар получают городскую прописку, в отличие от покупателей жилья в Мурино, Кудрово и т. д.
Юго-западные варианты
Покупатели, ориентированные на юго-запад, обычно сравнивают между собой Красносельский район Петербурга и Ломоносовский Ленобласти.
«Разница в цене получается тоже существенная. В Красносельском средняя стоимость квадратного метра составляет 93,5 тыс. руб. При этом в продаже находится сейчас почти 357 тыс. кв. м жилья. В Ломоносовском метр стоит в среднем 63,5 тыс. руб. Объем предложения в два раза меньше – около 179 тыс. кв. м, включая малоэтажное квартирное жилье», – отмечает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ «Петербургская недвижимость».
Между тем серьезных конкурентных преимуществ у этих двух районов нет. В частности, и там, и там отсутствует станция метро; в Красном Селе ее обещают построить, но не ранее 2022 года. Добираться на автомобиле до Красносельского и Ломоносовского районов удобно по КАД. До второго – чуть дальше, но при отсутствии пробок это расстояние покажется незначительным.
В плане живописности ландшафтов Ломоносовский район, безусловно, выигрывает у Красносельского. Зато социальная инфраструктура лучше развита во втором. В Красном Селе имеются школы, детские сады, поликлиники. Конечно, они перегружены, учитывая серьезные масштабы застройки данных территорий.
Красное село: от максимума до минимума
Надо сказать, что средняя стоимость квадратного метра в Красносельском районе – величина относительная. Так, в северной его части, между Петергофским шоссе и Финским заливом, осуществляется продажа новостроек по более высоким ценам. Там за однокомнатную квартиру застройщики просят 3-4 млн руб. (ЖК «Огни залива», «Жемчужный фрегат» в рамках «Балтийской жемчужины» и др.).
В южной части района, за КАД, предлагается более доступное жилье. Так, в Красном Селе ведется продажа недорогих новостроек «Красное Село» (застройщик – «Таймс»), «Дважды два» («ТИР»), малоэтажного ЖК «Петровская мельница» (ПСК «Офицерское село»). За однокомнатную квартиру в готовом или почти построенном доме застройщики просят 2,1-2,5 млн руб.
Недорогие квартиры предлагаются в ЖК «Солнечный город» от Setl City, этот объект возводится между Петергофским шоссе и железнодорожной веткой на Ораниенбаум. Студию здесь можно купить уже за 1,8 млн руб., однокомнатную – за 2,6 млн.
Ломоносовский район: дешевле некуда
Но в Ломоносовском районе цены на квартиры еще ниже. На сегодняшний день массовое жилищное строительство ведется в таких населенных пунктах, как поселки Новоселье, Аннино, деревни Куттузи, Лаголово, Новогорелово.
Однокомнатную квартиру в ЖК «Новоселье: городские кварталы» (в Новоселье) можно приобрести за 1,6 млн руб. За квартиры в ЖК «Апрель» в Аннино «47 Трест» просит от 1,5 млн. В деревне Куттузи «УНИСТО Петросталь» возводит ЖК «Аннинский парк», где цены стартуют с 1,2 млн руб.
Много жилья строится в Новогорелово, у пересечения КАД с Волхонским шоссе: ЖК «Новое Горелово» («ЛенРусСтрой»), «Ветер перемен» («Газпромбанк Инвест») и др. Минимальная стоимость квартир здесь – около 1,5 млн руб.
Ценовое преимущество Ломоносовского района перед Красносельским вполне очевидно. В то же время в плане транспортной доступности они примерно равны. Поэтому покупателю выбирать сложнее. Возможно, есть смысл оценивать не столько территорию, сколько конкретный проект.
