Все чаще мы слышим заявления, что цены на первичку наконец станут расти, даже опережая снижение ипотечных ставок. Правда, явных причин, чтобы рост начался уже нынешней осенью, нет.
Продажи в новостройках падают без паники
В первом полугодии продажи на петербургском рынке недвижимости просели.
По сравнению с аналогичным периодом прошлого года снижение объема продаж составило 11%. То есть, говорит руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, с января по июнь продано 1,8 млн кв. м строящегося жилья, что на 200 тыс. ниже данных по первому полугодию 2016-го.
«На наш взгляд, поводов для тревог исходя из названных цифр нет», – успокаивает эксперт и предлагает вспомнить ажиотажный всплеск продаж в феврале 2016 года перед ожидавшимся сворачиванием программы госипотеки: повторить тот рекорд рынку объективно не по силам.
Кроме того, подчеркивает Ольга Трошева, результаты второго квартала 2017 годы были заметно лучше результатов первого – и это опять же позволяет аналитику считать рыночную обстановку некритичной.
Однако факт есть факт. Другие эксперты называют и более удручающие цифры. Так, по подсчетам Knight Frank St. Petersburg, по сравнению со вторым полугодием 2016-го объем спроса снизился на 34% в квадратных метрах и на 38% в квартирах. «В целом ситуация на первичном рынке жилья объективно усложняется; мы видим, что каждый квартал спрос снижается на 15-20%», – констатирует генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.
Наличие определенных проблем подтверждается и следующим моментом. Ряд участников рынка, прежде отправлявшие бодрые релизы с цифрами финансовых побед, по итогам минувшего полугодия предпочитают отмалчиваться. Или прибегают к определенным манипуляциям – например, вместо числа оформленных ипотечных кредитов сообщают статистику по поступившим заявкам.
Ставки снижаются – покупатели не реагируют
Драйвером первички уже не первый год выступает ипотека. По подсчетам Ольги Трошевой, на начало года в ипотеку покупалось 57% квартир, а далее доля даже подросла до 63%.
Но привычные инструменты стимулирования спроса – акции с якобы баснословно низкой ипотечной ставкой или нулевым первоначальным взносом – оставляют потенциальных покупателей безучастными.
Например, ВТБ с рядом ведущих застройщиков (Setl City, «ЦДС», «Пионер», ФСК «Лидер», «Самолет Девелопмент» и др.) запустили программы субсидирования процентной ставки на уровне от 6,1%. Однако, вынуждена признать начальник отдела продаж ипотечных кредитов филиала банка в Петербурге Ольга Патракеева, заметной доли в выдачах эти продукты не занимают.
Еще более откровенен заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка РФ Олег Тихомиров. По его словам, в регионе субсидируют ставку ипотечных программ Сбербанка до весьма привлекательных 8% около 50 застройщиков. А вот в портфеле доля таких сделок ограничивается 3%.
Выходит, восполнить потерю продаж акции уже не могут, несмотря на то что, на поверхностный взгляд, вполне соответствуют типичным запросам потенциальных клиентов. Как рассказывает заместитель директора петербургского филиала Россельхозбанка Иван Власенко, первые стандартные вопросы сегодняшнего заемщика – какие минимальные ставки и первоначальный взнос возможны. В общем, за ипотекой обращаются клиенты, не имеющие серьезных накоплений.
Бремя отложенного спроса
Участникам рынка очевидно, что на пороге второго полугодия нужно искать новые инструменты стимулирования спроса вместо набивших оскомину акций. Иначе в конце концов и без работы можно остаться. Но прежде чем изобретать механизмы оживления продаж, хорошо бы понять, что продажи сдерживает.
Итак, эксперты преимущественно называют две беды. Во-первых, уже упоминавшееся сокращение доходов населения. Бороться с этим девелоперы вряд ли смогут.
С тем большим энтузиазмом они обсуждают вторую беду – отложенный спрос. Потенциальные покупатели не спешат приобретать квадратные метры, в ожидании что те продолжат дешеветь, а ипотечные ставки не перестанут снижаться.
«В 2016 году средневзвешенная ставка по ипотеке составляла около 12,6%, – подсказывает руководитель дирекции ипотечного кредитования банка “Российский капитал” Елена Рожнева. – В первом квартале 2017 года составила 11,9%, во втором – 11,6%. Наш прогноз по средневзвешенной ипотечной ставке на конец года – 10,3%».
Понятно, звучат возражения, что ипотека – это не инвестиция, а решение жилищной проблемы. «Для многих потенциальных заемщиков не стоит вопрос о том, брать кредит или отложить его получение на будущее, когда ставки снизятся еще больше, – рассуждает директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО “Сбербанк” Вячеслав Лебедев. – Есть потребность – приходится брать».
С другой стороны, у многих россиян эта потребность не сильно выражена. Если ожидание сулит выгоду, то можно и выждать.
Риторические приемы
По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой, текущее снижение ипотечных ставок сопровождается шумихой и оно не столь значительно, как об этом принято говорить. «Это постепенное, планомерное снижение, ни о каком падении говорить было бы неправильно», – подчеркивает специалист и напоминает, что 28 июля Банк России не стал снижать ключевую ставку.
Также Светлана Денисова отмечает: по мере снижения ипотечных ставок рынок оживляется, а это значит, что можно ожидать роста цен, который сдерживали три года. «Это взаимосвязанные процессы. На одном выигрываешь, на другом проигрываешь», – заявляет она.
Уточним. Действительно, на последнем заседании ключевую ставку Центробанк не снизил. И в целом, если такого снижения не происходит, банки не пересматривают и ипотечные ставки. Но следующее – не последнее в этом году – заседание ЦБ по данному вопросу назначено уже на 15 сентября. Таким образом, к концу года вполне можно ожидать снижения ипотечных ставок еще на 1-1,5 процентного пункта, а это пустяком не назовешь.
Между тем разные причины «неизбежного» повышения цен называют и другие представители рынка. Это удорожание стройматериалов, поправки в ФЗ-214, ведущие к росту административных издержек, чемпионат мира по футболу и даже президентские выборы. Дескать, статистика свидетельствует – перед выборами часть граждан, опасаясь политических перемен, вспоминают про недвижимость как про тихую гавань для сохранения накоплений. Но в том-то и дело, что эти события относятся к 2018-му, а не ко второй половине 2017 года.
Даже удорожание в силу роста стоимости стройматериалов произойдет не завтра. «Девелоперы еще готовы искусственно сдерживать рост цен в своих проектах, но долго сохраняться такая ситуация не может, никто не будет строить себе в убыток, – признается руководитель отдела продаж СК “Инвестторг” Анастасия Новгородская. – Предполагаю, что через год-два скачок произойдет и тогда будет сложно приобрести квартиру за сегодняшние деньги даже на стадии котлована».
Строители в массе сулят рост цен уже этой осенью. Иначе говоря, чтобы хоть как-то убедить граждан выходить на сделки, застройщики просто вынуждены начать широкую пропагандистскую кампанию против отложенного спроса. Даже не сговариваясь.
В сухом остатке
Конечно, нельзя утверждать, будто аргументы строителей яйца выеденного не стоят. Правда, следует учитывать, что в силу своих должностей эксперты склонны сгущать краски. И чем ближе конец года, тем чаще будут происходить подобные информационные вбросы.
Сегодня же, говорится в отчете Knight Frank St. Petersburg, рыночная конъюнктура не позволяет застройщикам поднимать цены.
