Формат недорогих квартир от застройщика в малоэтажных комплексах возник сравнительно недавно. Еще пять лет назад в пригороде возводились в основном элитные малоквартирные дома, и вот в 2012-2013 годах начался настоящий бум строительства недорогого малоэтажного жилья.
Малоэтажная экспансия
Новые проекты выходили на рынок десятками. Среди них были как небольшие (ЖК «Земляничная поляна» во Всеволожске представляет собой всего один дом, в ЖК «Мелодия» – семь домов с квартирами), так и довольно крупные. Последние выводятся на рынок очередями. Например, в ЖК «Александровский» в городе Пушкине к настоящему моменту сданы четыре корпуса, всего же на территории площадью 220 га планируется построить 720 тыс. кв. м жилья.
К достаточно крупным малоэтажным проектам можно отнести ЖК Mistola Hills и его вторую очередь, которая называется Eco City (в сумме около 60 тыс. кв. м жилья), «Золотые купола» (64 тыс. кв. м), «Новое Сертолово» (70 тыс. кв. м) – все три проекта реализуются во Всеволожском районе.
Поскольку квартиры в этих жилых комплексах выводятся в продажу очередями, проблемы избытка малоэтажки до сих пор на рынке не возникало. По словам руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, доля малоэтажного квартирного жилья в последние годы стабильна и составляет около 8-9% от общего объема первичного рынка Петербурга и пригородной зоны Ленобласти. Сегодня, по ее словам, общий объем квартир от застройщиков в малоэтажных комплексах составляет порядка 950 тыс. кв. м.
«Новых крупных проектов сейчас на рынке фактически нет, предложение пополняется за счет вывода в продажу свежих очередей существующих проектов», – говорит Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС».
Всего, по данным «Петербургской недвижимости», за первое полугодие 2017 года в продажу было выведено 136 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Из них абсолютно новые проекты – только ЖК «СолнцеPark» в Пушкинском районе (25 тыс. кв. м жилья) и ЖК Vartemagi (всего один дом) во Всеволожском. Остальные – очереди уже реализуемых проектов.
Большой задел на будущее
Сейчас предложение и спрос на малоэтажное жилье в достаточной мере уравновешены, считают эксперты. Однако в ближайшие годы квартир от застройщиков в малоэтажных комплексах может стать значительно больше.
За последнее время на пригородном рынке были анонсированы довольное крупные малоэтажные проекты. По мнению Ольги Трошевой, наиболее перспективными из них являются «Любоград» в Стрельне от компании «КВС» (более 200 тыс. кв. м малоэтажного жилья), «Светлый мир “Город Солнца”» в Парголово от Seven Suns Development (350 тыс. кв. м жилья), Gatchina Gardens от одноименного застройщика в Гатчинском районе (около 800 тыс. кв. м) и др. Реализовать эти проекты планируется в течение ближайших нескольких лет.
Также в конце 2016 года компания E3 Group купила огромный земельный массив площадью 150 га в Выборгском районе Ленинградской области. Здесь планируется возводить в том числе малоэтажные дома.
Безусловно, радует, что помимо северного направления, где малоэтажка успешно развивается уже на протяжении нескольких лет, новые крупные проекты анонсированы и на юге, юго-западе. Подобного предложения там явно не хватает.
Аналитики видят спад
Но насколько реалистичны столь масштабные планы девелоперов – с учетом текущей экономической ситуации? Как считает Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский», успешность квартирного формата в пригороде будет в большой мере зависеть от состояния российской экономики, которая в последнее время сильно завязана на внешнеполитические факторы.
Аналитики не раз отмечали, что спрос на квартиры идет на спад. По данным компании Knight Frank St. Petersburg, за первое полугодие текущего года на первичном рынке Петербурга и пригородов было продано 1,5 млн кв. м жилья. По сравнению со вторым полугодием 2016-го снижение уровня спроса составило 34%. При этом в пригородной зоне объемы продаж снижаются, по их оценкам, быстрее, чем в Петербурге, примерно в четыре раза.
Конечно, эксперты Knight Frank St. Petersburg говорят главным образом о многоэтажных пригородных проектах. Но и в малоэтажном сегменте признаки охлаждения спроса, безусловно, есть (не способствует сделкам с пригородным малоэтажным жильем и холодное лето – оно буквально рушит радужные представления покупателей о чудесной жизни на лоне природы).
Явное перенасыщение рынка отмечает начальник отдела маркетинга ГК «Кивеннапа» Наталья Вьюшина. Ссылаясь на подсчеты аналитиков, она констатирует: сегодня на одного покупателя загородной недвижимости приходится до десяти загородных объектов. Конкуренция на рынке довольно жесткая.
Вера в покупателя
И тем не менее девелоперы, занимающиеся малоэтажным жильем, настроены оптимистично. Они возлагают надежды на покупателей не только из Петербурга, но и из других регионов. «У нас, например, доля сделок с иногородними клиентами составила в прошлом году 24% – это довольно высокий показатель», – рассказала Марианна Ивлева из «КВС».
Кроме того, квартиры от застройщика в областной малоэтажке зачастую на 20-30% дешевле аналогичного жилья в многоэтажных домах в черте Петербурга, при том что уровень комфорта заметно выше. Проблема транспортной доступности тоже в последнее время несильно волнует покупателей квартир в малоэтажке. Зачастую выехать на кольцевую можно проще и быстрее из пригорода, чем из спальных районов, простаивающих в пробках.
Наконец, в малоэтажных проектах проще реализовывать новые интересные архитектурные концепции, которые так или иначе влияют на выбор покупателей, уставших от однообразия предлагаемого на городском рынке жилья (достаточно похожи друг на друга, надо сказать, и пригородные проекты с таунхаусами).
В последнее время на рынке действительно появилось немало малоэтажных проектов с интересной концепцией: в их числе ЖК «Итальянский квартал», «Пузатино», «Ржевская усадьба», Vartemagi во Всеволожском районе, «Ижора Сити» в Тосненском районе, «Неоклассика» в Пушкинском.
Наверное, спады продаж и на малоэтажном рынке неизбежны. Но в целом сегмент квартир от застройщиков чувствует себя неплохо. Так, за последнее время заметно поредело предложение в ЖК «Щегловская усадьба», «Цветы» во Всеволожском районе, ЖК «Приорат», «Новая Гатчина» в Гатчинском районе, «Малое Карлино» в Ломоносовском районе.
Рынок малоэтажного жилья с его смешными по городским меркам объемами является более «мобильным» и живучим, нежели сегмент больших многоэтажных домов. Загородным девелоперам проще подстраиваться под спрос, оптимизировать квартирографию, регулировать темпы ввода очередей. Поэтому, скорее всего, кризиса перепроизводства здесь не будет. Если снижение спроса продолжится, застройщики просто оперативно внесут необходимые коррективы в свои планы.
