Изменения в законодательстве сегодня для застройщиков играют более важную роль, чем рыночные реалии и спрос на недвижимость, убежден генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
– В октябре 2015 года в интервью БН вы говорили: «В ближайшие два-три года предложение сократится в разы. И я проблем в этом не вижу. Предложение просто придет в равновесие с возможностями спроса». Мне кажется, прогноз пока не сбывается: в 2016-м был небольшой спад, а в первом полугодии 2017-го предложение только увеличивалось. Почему?
– Начнем с того, что прошло еще только полтора года. А главное – меняются обстоятельства. Сложно было предположить в 2015 году все те изменения, которые произойдут с действующим законодательством. Именно они и спровоцировали опережающие темпы получения застройщиками разрешений на строительство. И те поправки в 214-ФЗ, которые уже вступили в действие 1 июля, и те шоковые предложения, что содержатся в законе о компенсационном фонде, возможно, не дадут сбыться моему прогнозу в полной мере. Хотя тренд снижения предложения очевиден.
– Что именно вызвало наибольший шок?
– В законе три десятка положений, обсуждать все – очень долго. Если в двух словах, то достаточно упомянуть про требование «одно юрлицо – один строящийся дом». К моменту начала строительства на расчетном счете должно быть 10% от сметной стоимости в живых деньгах. Плюс очень много регламентаций по расходованию средств дольщиков на нужды, связанные с функционированием самого застройщика, а также рекламу и маркетинг.
– А само по себе отчисление 1,2% от стоимости строительства в компенсационный фонд, я так понимаю, смущает несильно?
– Все, что касается компенсационного фонда, особых вопросов не вызывает. Сейчас мы платим эти деньги страховой компании, будем платить в фонд – ничего страшного.
С другой стороны, депутаты и правительственные чиновники посчитали уровень дефолтов и решили, видимо, что этой ставки 1,2% может не хватить для того, чтобы покрыть все возможные банкротства. Значит, их количество нужно превентивно сократить, предъявив очень жесткие требования к застройщикам. Абстрактно мысль эта понятна, но кто просчитал последствия? А последствия мне очевидны. Количество замороженных проектов и пострадавших дольщиков в результате только увеличится.
– Есть версия, что это полное переформатирование рынка жилищного строительства. Останутся те, за кем стоят госбанки. Возможно, воскреснет что-то типа Главленинградстроя, если говорить о нашем регионе.
– Конечно, это первое, что приходит в голову. На повестке дня компенсационный фонд и эскроу-счета, а эскроу-счета – это банки.
В результате рынок лишится доброй половины игроков. И вроде ничего страшного, особенно при нынешнем уровне спроса. Так что мой прогноз, с которого мы начали разговор, как раз и сбудется.
– Этакий государственный капитализм на рынке недвижимости?
– Появится ли на свет какой-то монстр – условная государственная корпорация «РосЖилСтрой» – или таким монстром станет опять же условный АИЖК-СбербанкСтрой, жизнь покажет. Я не сторонник теории заговоров. Обычно ситуация складывается под воздействием нескольких участников процесса. У депутатов своя задача: популизм и борьба за узнаваемость в телевизоре. У Смольного – своя.
Последние известия с заседания комиссии по землепользованию и застройке о выдаче градпланов показывают, что петербургские власти хотят повесить на застройщиков очередные незаконные обременения.
Но разве это единая конструкция? Нет, конечно. Каждый на своем уровне решает свои задачи и хочет их решать за счет той отрасли, где есть деньги. Ведь очевидно же, у всех на виду: процентов 80-90 крупных рекламодателей – это застройщики. Ну так кого же щипать? Не обеднеете, считают чиновники. Не переломятся, уверены депутаты. А хоть один из них видел реальную финансовую модель строящегося жилого проекта?
– Давайте покажем.
– Давайте. Возьмем, к примеру, проект комфорт-класса: строительно-монтажные работы – 50 тыс. руб. за кв. м. Стоимость земельного участка – это около 20 тыс. на кв. м. Дальше начинается сито чиновничьих кабинетов, монополисты с договорами на присоединение, социалка и т. д. Это еще 10, а то и 15 тыс. руб. Далее – налоги, реклама, накладные расходы, офис… На круг имеем порядка 80-90 тыс. руб. за квадрат. При цене продажи 90-100 тыс. мы имеем маржу около 10-15% в проекте, который с момента покупки земли до окончания реализуется в среднем около пяти лет. То есть даже если все прошло гладко, не появилось дополнительных затрат на инженерную инфраструктуру, например, – сколько это процентов годовых прибыли? Три, пять? Это тот самый «жирок», которым застройщиков все время просят поделиться?
А сейчас и спрос просел. И по сравнению с тем, что было год-два назад, мы имеем многочисленные задержки ввода объектов в эксплуатацию. В том числе у крупных, надежных застройщиков. Почему? Вспомним 2014-2015 годы. Что, например, делали банки после скачка курса доллара? Одобренные кредиты, по которым транши на стройку уже отправлялись, вдруг замораживались, и застройщики оставались без финансирования. Об этом забыли, но это как раз те проекты, которые сейчас завершаются.
– Это единственная причина?
– Нет, конечно. Слабость подрядчиков. Приходит подрядчик, говорит: «Дай аванс на закупку материалов». Даешь аванс. Он его съедает и банкротится. Находим следующего. «Не дам аванс». – «Не буду работать». Даешь аванс – далее смотри выше. Либо берешь подрядчика надежного и подороже, который точно не обанкротится.
Но если все подрядчики будут подороже – вылетаешь в трубу. Все такие препятствия выливаются в то, что маржа маленькая, а уложиться в сроки – это геройский подвиг, который по плечу 20-30% застройщиков. И дальше, я думаю, будет только хуже.
– Так что же дальше?
– История, направленная на защиту прав дольщиков, в самом разгаре. Псевдоюристы (по-другому назвать их не могу) обзванивают дольщиков, даже не дожидаясь проблем на строительных объектах: «Ребята, вы видите, что может быть просрочка, давайте мы уже сейчас начнем готовить исковые заявления». А ведь уровень компенсации за срыв сроков сегодня таков, что если выплатить всем – то застройщик банкрот. Запас прочности невелик.
– Другими словами, все последние поправки, корректировки 214-го закона избыточны? Или было что-то полезное?
– Компенсационный фонд – абсолютно непроработанная идея. Новая форма проектной декларации или заключение о соответствии вряд ли нужны. Требования к величине уставного капитала – пожалуй, соглашусь. Но ведь не успели компании привести его в соответствие, как готовят новые нормы. Теперь уже не уставный, а собственный капитал, говорит нам законодатель.
К чему это приведет? К тому, что застройщики начнут лихорадочно набирать себе пятен с разрешением на строительство, чтобы работать по старым правилам еще четыре-пять лет. И этот избыточный запас будет выходить на рынок и продолжит нависать над спросом.
– Значит, цены снизятся?
– Цены снижаться не будут, некуда! Ниже себестоимости нельзя, а она уже рядом. Вот увеличение числа банкротств – очень вероятный сценарий. Естественная рыночная реакция застройщиков на снизившийся спрос – снизить предложение – натолкнулась на законодательные новации, которые невольно поспособствуют увеличению объема предложения, без каких бы то ни было рыночных предпосылок для этого.
– Подведем итоги первого полугодия 2017-го. После общения с некоторыми застройщиками складывается впечатление, что продолжается 2016 год.
– Не совсем. Так уж сложилось, что и 2015, и 2016 годы по спросу были очень хороши. Не скажу, что именно было определяющим – скачки курсов валют, пресловутый отложенный спрос, ипотека с господдержкой или что-то еще, – так или иначе спрос поддерживался. Сейчас, в 2017 году, в январе спрос традиционно снизился, а в феврале не вернулся. И вот мы уже имеем по итогам полугодия 15-20-процентное – в среднем – падение продаж. При этом в первом квартале спад был более ощутим, сейчас ситуация выравнивается.
Это очень неприятно, но не катастрофично. Если оценивать рынок не вообще, не по средней температуре, то мы увидим следующее. Проекты в высокой стадии готовности практически ничего не потеряли в спросе. Котлованы же вне зависимости от локации или имени застройщика продаются хуже, чем в предыдущие годы.
– А с точки зрения локации?
– В закадье, очевидно, произошло насыщение спроса, который в первую очередь был инвестиционным. И застройщикам этих проектов можно только посочувствовать. Но в обжитых районах, в городской черте, недалеко от метро проблем со спросом нет. Если же говорить о проектах продуманных, с хорошей квартирографией, где к клиенту относятся не как к абстрактному покупателю квадратных метров, – такие проекты и сейчас пользуются повышенным спросом. Говорю это основываясь на собственном опыте.
– До конца года что-то собираетесь выводить в продажу?
– Да, в октябре-ноябре будут два объекта – на Петроградской стороне и на Васильевском острове. Как только разберемся с платежами в компенсационный фонд, выведем проекты в продажу.
– В общем, Марк Лернер говорит законодателям: «Не дождетесь»?
– Однозначно!
