В кризисные периоды поток желающих сменить место жительства усиливается. В этом году, по оценке Николая Лаврова, руководителя межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», по сравнению с прошлым годом поток желающих переехать и обосноваться в Северной столице подрос. Правда, ненамного – процентов на десять.
Город мечты
Для уставших от безработицы жителей моногородов и депрессивной глубинки Петербург не просто город-музей, где они почти наверняка бывали в разгар туристического сезона белых ночей. Это город-мечта. К тому же расстояние до границ с цивилизованным европейским миром – меньше, чем до соседнего райцентра, а цены на жилье в два раза ниже московских.
Поэтому мечта стать «новым петербуржцем» для многих становится реальным бизнес-планом. Но препятствия и разочарования на пути к мечте почти неизбежны. Начинаются они при первом визите.
Прежде всего, Петербург – это город контрастов. К тем, кто пока не задумывается о покупке квартиры, он развернут парадной стороной набережных, стройных проспектов, фешенебельных улиц и беззаботных прогулок. К тем, кто ищет жилье, – изнанкой убитых дворов и подъездов, которые могут встретиться и в историческом центре, и в советских спальниках, и даже в некоторых новых кварталах. Жителям ухоженных российских городов, занимающих призовые места в рейтингах самых благоустроенных населенных пунктов, следует быть готовыми к встрече с контрастами.
Основные ошибки при покупке жилья
К жилью в Северной столице обычно начинают прицениваться задолго до переезда – в основном по объявлениям на федеральных интернет-ресурсах, сайтам компаний-застройщиков, присматриваются и к объектам долевого строительства, которые предлагают бронировать региональные партнеры питерских застройщиков.
Но вот какая проблема. Некоторые девелоперы рассматривают регионы как рынок сбыта для «лежалого» товара с теми или иными дефектами, такими как ошибки при проектировании, низкие темпы строительства, конфликты с дольщиками, дефицит социальной и неразвитость транспортной инфраструктуры.
Понятное дело, что отрицательные отзывы на специализированных ресурсах и в соцсетях все уже давно научились «зачищать». Но трудность еще и в том, что человек, бюджет которого ограничен указанными в заманчивом распродажном предложении суммами, и сам обманываться рад. Соблазнившись рекламными картинками с красочными домиками в окружении холмов и парковой зелени и приехав на встречу с квартирой своей мечты, будущий новосел рискует увидеть уходящие за горизонты поля долгостроев.
На какие грабли наступают те, кто изучает ценовые расклады на вторичном рынке по фотообъявлениям? Во-первых, это подкрепленная рыночной ситуацией в родном регионе уверенность, что в Петербурге также цену можно сбить процентов на десять-пятнадцать. На деле это далеко не так: по оценкам опрошенных нами специалистов, реальные дисконты 2017 года составляют от 3 до 5%.
Во-вторых, не найдя приемлемых по ценам вариантов в Петербурге, интересанты переключают внимание на область, где просторная трешка в трехэтажном кирпичном доме, к тому же со свежим ремонтом и даже минимальной обстановкой, может предлагаться за 1,5-2,0 млн руб. И порой это даже дешевле аналогичной квартиры в центре родного города. Возникает соблазн переехать, а на разницу обновить автомобиль, чтобы ездить на работу в Петербург.
Между тем за столь привлекательными по ценам предложениями, как правило, скрываются квартиры в депрессивных поселках городского типа с останками совхозной инфраструктуры периода развитого социализма.
К слову, жители небольших городов или глубинки с населенными пунктами, разбросанными в сотнях километров, склонны недооценивать транспортные проблемы, присущие мегаполису. Так, обычно 50-60 километров до города на личном авто по не перегруженным дорогам кажутся вполне комфортным расстоянием.
Но это не про Петербург, где на пути в город придется слиться с потоками дачников, жителей переуплотненных районов ближнего прикадья и провести в пути часа два, а по выходным – и все три.
Кто и с какими бюджетами переезжает
По словам Николая Лаврова, основные поставщики «новых петербуржцев» – северные и сырьевые регионы. Основные потоки покупателей – из Мурманска, Северодвинска, Воркуты, Ухты.
Планируемые бюджеты «недвижимых» покупок – от 2 млн до 7 млн руб. У подавляющего большинства северян (в особенности из так называемых монопрофильных муниципальных образований) они близки к названному минимуму. Жители городов средней полосы обычно рассчитывают потратить на покупку недвижимости в Петербурге или Ленобласти от 2 млн до 4 млн руб.
Те, кто работал и откладывал деньги «на северах» и в вахтенных регионах, располагают суммами от 4 млн до 7 млн руб. «Как правило, такие бюджеты складываются из многолетних накоплений и продажи нажитого годами движимого и недвижимого имущества: унаследованных бабушкиных квартир, дач, машин», – рассказывает Николай Лавров.
«Вот самый распространенный сюжет. Сначала переезжает студент. Первый год родители снимают ему жилье, присматриваются. Затем – покупка квартиры-студии в ипотеку. Потом переезд планируют родители. Но обычно все это растягивается на годы», – рассказывает генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер.
Все опрошенные нами специалисты говорят о том, что в последнее время покупатель помолодел. «У нас это в основном молодые специалисты в возрасте 25-30 лет, у которых уже есть стабильная работа в Петербурге, – говорит директор Центра покупки новостроек КАК ДЛЯ СЕБЯ Людмила Косенко, – они не желают платить за съемную квартиру и покупают себе новостройку. Бюджет покупки – 3,0-3,5 млн руб. Первый взнос в основном накапливают сами. Хотя за последний год около четверти сделок для этой категории покупателей проходило в ипотеку без первого взноса. 25% из региональных покупателей, по нашим наблюдениям, купили квартиры в качестве инвестиций: для сдачи или дальнейшей перепродажи по переуступке».
Какую недвижимость покупают иногородние
Дом или квартира? Первичный или вторичный рынок? Есть ли у иногородних какие-либо специфические пристрастия? «На мой взгляд, они не зависят от того, откуда человек приехал, – делится наблюдениями заместитель генерального директора АН “Итака” Надежда Тодыкова. – Недавно у нас были две клиентки примерно одного возраста, уровня достатка и из одного города. Одна категорически отказывалась от районов с новыми домами, называя их муравейниками, и искала спокойные спальные районы с парками и скверами. Вторая охотно поехала в “муравейник”».
«Моя практика показала, что территориальные предпочтения в большинстве случаев формируются советами друзей, которые уже давно живут в Петербурге, районом, где иногородний снимал жилье, но в конечном счете локацию всегда диктует бюджет», – утверждает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. Кстати, по его словам, предлагать клиенту из региона квартиру в старом фонде – верный шанс быть неправильно понятым: «Не так давно одна покупательница просила квартиру у станции метро “Проспект Большевиков”, но не в старом фонде. Из разговора стало понятно, что старым фондом она называет все дома, что построили больше десяти лет назад».
По словам Николая Лаврова, бюджеты до 3 млн руб. практически полностью поглощаются первичным рынком студий и однокомнатных квартир. Если клиенты, располагающие такими суммами, и обращают внимание на вторичку, то только в Ленинградской области.
Дома ИЖС готовы приобретать жители из небольших городов европейской части России (то есть из тех регионов, где развит частный сектор), но не северяне и не «сырьевики», для которых понятие «свой дом» все-таки ассоциируется не с садом-огородом, а именно с квартирой, причем с похожей на ту, к которой они привыкли: просторной, улучшенной планировки и желательно в четырех- или пятиэтажном доме.
Основные требования к жилью, предъявляемые вчерашними студентами – нынешними молодыми специалистами, – новый микрорайон, близость к метро и желательно – крупный торгово-развлекательный комплекс по соседству.
Россияне предпенсионного возраста, желающие перебраться в город мечты, – это, пожалуй, группа покупателей, вкусовые предпочтения которых труднее всего подвести к общему знаменателю. Будущие пенсионеры Северной столицы пешеходной доступности метро и торгового центра готовы предпочесть близость садов и парков Пушкина, фонтанов Петергофа, а жилкомплексам-муравейникам – коттедж или пригородную малоэтажку комфорт-класса.
Рынок труда – не для всех
Подавляющее большинство будущих петербуржцев, конечно же, прежде всего надеются найти здесь работу. А на расстоянии здешний рынок труда выглядит безграничным. Увы, это не так.
Те, кому еще нет тридцати, адаптируются в новой среде значительно легче, чем сорокалетние. Хорошие шансы на трудоустройство имеются у IT-специалистов, педагогов, рабочих строительных специальностей. Неплохо ориентируются в новых реалиях работники ЖКХ, юристы, профессионалы финансовой сферы, клиентоориентированные специалисты сферы услуг.
Значительно труднее приходится узкопрофильным специалистам, а также рабочим, долгие годы проработавшим на крупных промышленных предприятиях. Правда, у последних есть шансы трудоустроиться в Ленинградской области. В любом случае, прежде чем принимать окончательное решение о переезде, специалисты все-таки рекомендуют не торопясь изучить здешний рынок труда. А еще лучше – примерить на себя ту или иную локацию: для начала не покупать, а снять жилье и поискать работу. Может быть, все это не то, о чем мечталось.
