По данным КЦ «Петербургская недвижимость», во Всеволожском районе сконцентрирована треть всех коттеджных поселков Ленобласти. На сегодняшний день он является лидером по объему предложения (5,1 тыс. лотов). Причем более 90% от этой цифры – это участки без подряда, являющиеся самым распространенным товаром на рынке организованной коттеджной застройки.
На вторичном рынке загородных объектов ситуация иная. Эксперты девелоперских и консалтинговых компаний по-разному оценивают его объемы (в зависимости от анализируемых баз данных), но в целом сходятся в одном: количество домов и участков тут примерно одинаковое. Общий же объем вторички Всеволожского района оценивается примерно в 3–3,5 тыс. лотов.
Таким образом, если покупателю нужен земельный участок под застройку, то он может рассматривать как варианты первичного, так и вторичного рынка. Если же он настроен на приобретение готового домовладения, то, скорее всего, должен будет обратиться ко вторичке Всеволожского района. Или, возможно, рассмотреть коттеджные поселки районов-конкурентов (так, в южных пригородах домовладений предлагается больше).
Разнообразие земель
Итак, рассмотрим особенности каждого из сегментов загородного рынка Всеволожского района подробнее. И начнем с популярного формата земельных участков без подряда.
По словам руководителя экспертного бюро «Сперанский» Дмитрия Сперанского, предложение участков тут действительно крайне разносортно. Так, в коттеджных поселках цены на участки варьируются в пределах от 50 до 750 тыс. рублей за сотку. Но больше всего участков все-таки укладываются в диапазон 100–200 тыс. рублей за сотку (варианты в пределах 10–20 км от Петербурга).
При этом эксперты рынка предупреждают, что сотка земли с полным пакетом инженерных коммуникаций во Всеволожском районе вряд ли может стоить меньше 170–180 тыс. рублей. Если предлагают дешевле, то, скорее всего, покупатель столкнется с какими-либо скрытыми платежами либо просто обещания девелопера не будут в полной мере выполнены.
С другой стороны, по словам руководителя КЦ «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, за последние годы выросла популярность участков с минимальной инженерной подготовкой – фактически покупателю предлагается только электричество. К магистральному газу клиент может подключиться позднее за дополнительную плату. Водоснабжение тоже решается индивидуально, например, путем строительства колодца.
«Среди такой категории объектов наиболее востребованный товар – участки площадью 7–11 соток по цене 60–80 тыс. руб. за сотку. Средний бюджет покупки, таким образом, составит 600–700 тыс. руб.», – добавила Ольга Трошева.
Когда экономия – во вред
Популярность такого «урезанного» пакета сетей, безусловно, связана со снижением покупательской способности клиентов загородного рынка, их желанием отложить часть расходов на будущее. Но все-таки, считают специалисты, если дом планируется строить для круглогодичного проживания, а не сезонного отдыха, лучше сразу брать участок с полным инженерным обеспечением. В ряде случаев обещанная газификация может оказаться мифом, а отапливаться электричеством весьма накладно. Да и вопросы водоснабжения лучше решать централизованно. Так, артезианскую скважину практически невозможно устроить на отдельно взятом участке.
Учитывая вышесказанное, «золотой серединой» среди участков первичного рынка Всеволожского района можно считать варианты стоимостью до 180–200 тыс. рублей за сотку. При покупке более дорогих лотов наценка делается за престижность места, эксклюзивные видовые характеристики и т. п.
На вторичном рынке участков ситуация, кстати, примерно схожая. Если речь идет о пригородных участках ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) с полным набором сетей, тогда покупатель должен рассчитывать на цену 180–200 тыс. рублей. Дачные же земли Всеволожского района на вторичке зачастую предлагаются от 60–70 тыс. рублей/сотка. Это участки, сильно удаленные от города либо обеспеченные только водой и электричеством.
Где купить «оптимальный» дом?
Что касается готовых коттеджей, то, по мнению Дмитрия Сперанского, самым востребованным форматом во Всеволожском районе являются дома площадью 100–200 кв. м по цене от 4 до 7 млн рублей. Другой вопрос, что на первичном рынке такое предложение нужно еще поискать.
На вторичке же, безусловно, есть из чего выбрать. «Самые привлекательные для покупателей коттеджи – это дома площадью до 150 кв. м на участках 10–12 соток ИЖС, расположенные в пригородной зоне с развитой социальной инфраструктурой. Цена таких объектов составляет порядка 5 млн рублей. Речь, как правило, идет о бревенчатых либо каркасных домах», – отмечает Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс – Загородная недвижимость».
Если же клиент готов заплатить 5–8 млн руб., тогда выбор для него становится заметно шире. В частности, появляется возможность приобрести каменный дом или коттедж с более просторным участком.
Коттеджи «золотой середины» (средней площади, относительно недалеко от города, по цене до 5 млн рублей) чаще всего можно найти на вторичном рынке таких населенных пунктов, как Касимово, Агалатово, Вартемяги (Новоприозерское направление), Новое Токсово (Токсовское направление), Щеглово (Всеволожское направление).
Таунхаусы: всеволожские стандарты
Во Всеволожском районе предлагается достаточно много таунхаусов (проекты «Вартемяги парк», «Альпийская деревня», «Близкое», «Шагрово», «Токкари-Лэнд», Aurinko Бор и др.). И продаются они достаточно активно. По информации КЦ «Петербургская недвижимость», за первое полугодие 2017 г. наибольшее количество сделок с таунхаусами зафиксировано именно во Всеволожском районе (43%).
При этом, однако, всеволожские таунхаусы оказываются недоступны для покупателей с невысоким доходом. По словам Дмитрия Сперанского, секции предлагаются тут довольно просторные – от 70 кв. м, цены варьируются в пределах 3–6 млн рублей.
В «Петербургской недвижимости» поднимают эту «планку» еще выше: «Наиболее популярная площадь таунхаусов во Всеволожском районе – 100–110 кв. м, средний бюджет покупки – около 5,5 млн руб. В текущей структуре спроса превалируют сделки с таунхаусами ценовой группы от 4 до 7 млн руб. за секцию».
Поэтому тем клиентам рынка, которые ищут себе таунхаус по цене однокомнатной квартиры, можно порекомендовать проекты в Гатчинском, Тосненском районах. Там можно приобрести небольшие секции по цене всего от 1,2–1,5 млн рублей.
Между тем специалисты отмечают, что именно во Всеволожском районе на сегодняшний день сложилось наиболее адекватное предложение таунхаусов. Ведь малогабаритные секции – своего рода маркетинговое ухищрение: жить в двухэтажном доме площадью 30–40 кв. м неудобно. С другой стороны, таунхаусы площадью 200–250 кв. м, которые строили в 2000-е годы, давно доказали свою избыточность.
Именно таунхаусы площадью 70–100 кв. м, занимающие основную долю предложения Всеволожского района, можно назвать «золотой серединой» формата сблокированного жилья.
Рынок Всеволожского района дает покупателю широкие возможности выбора. Здесь главное не перемудрить с желанием сэкономить и, с другой стороны, не переплатить за эфемерную престижность. Важен баланс.
