По сравнению с первым чтением законопроект преобразился радикально. Причем дважды в течение суток. Первый вариант поправок был опубликован на официальном сайте правительства РФ 18 июля и содержал целый ряд буквально драконовских для застройщиков нововведений.
Однако уже на следующее утро документ был переработан и предстал на сайте Госдумы в совершенно ином виде: ряд наиболее спорных пунктов оттуда убрали. Но вместо них появились новые – не менее суровые для бизнеса и как минимум неоднозначные. Выделим наиболее важные из них – как для застройщиков, так и для будущих дольщиков.
Бедным здесь не место
К счастью для застройщиков, инициативу о возможности внесудебной приостановки их деятельности из законопроекта вычеркнули. Но ввели целый ряд иных ограничений. Например, для того чтобы привлекать деньги дольщиков, необходимо иметь как минимум трехлетний опыт в качестве застройщика, технического заказчика или генподрядчика.
Вроде бы ничего страшного: как свидетельствует Единый реестр застройщиков (ЕРЗ), на зарегистрированные менее трех лет назад компании приходится всего 9% возводимого в стране жилья. Кроме того, у строителей-новичков всегда есть возможность «потренироваться» на генподряде (как многие делают и сейчас).
А вот другая норма, вписанная в документ буквально в последний момент, может радикально поменять ситуацию на рынке. Речь идет об обязательствах застройщика постоянно (!) держать на спецсчете в банке собственные (обязательно) денежные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта.
Банки такому повороту событий, конечно, будут рады, чего не скажешь про застройщиков, которых вынудят извлечь из оборота сотни миллионов, а зачастую и миллиарды рублей. Рискнем предположить, что мелкие девелоперы при нынешнем спросе этого просто не переживут.
Законопроект пережил и еще одну удивительную метаморфозу: сняты требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика, зато всем им запретили возводить больше одного объекта. Получается, что крупному девелоперу в обязательном порядке придется создавать под каждый проект «дочку», выделять ей финансирование и только потом она сможет привлекать средства дольщиков. Каждая такая дочерняя компания должна вместе с заказчиком и генподрядчиком открыть счета в уполномоченном банке и только через них вести все расчеты.
По идее, банковское сопровождение должно окончательно решить проблему финансирования строительства одного объекта за счет дольщиков другого. Это и так запрещено 214-ФЗ, но контролировать такие действия в полной мере надзорным органам очень непросто.
Только строительство и никакой картошки
Другое суровое ограничение, одобренное депутатами, – запрет на осуществление девелопером любой деятельности, кроме строительства жилья. Это довольно важный пункт, поскольку примеров, когда в качестве застройщиков (на правах владельцев земли) выступают учебные заведения, промышленные предприятия и даже торговые центры, в Петербурге хоть отбавляй.
Теперь им, по сути, придется самоустраниться от строительства: вряд ли есть смысл заводу специально создавать строительную «дочку». Так что на участки, скажем, под редевелопмент в промзонах придется искать покупателя, а найти такового с «живыми» деньгами сейчас крайне непросто.
«Деятельность застройщика должна быть абсолютно прозрачной. И он, в частности, не должен одновременно, условно говоря, привлекать средства дольщиков и торговать картошкой», – прокомментировал нововведение представлявший в Думе законопроект депутат от «Единой России» Николай Николаев.
Есть целый ряд и других менее важных, но любопытных дополнений. Скажем, девелопер не должен тратить на административные расходы (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т. п.) более 10% от стоимости строительства. А заодно и выдавать в качестве аванса подрядчикам более 30% от той же проектной цены.
По каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и т. д.). Меры, что ни говори, предельно жесткие для бизнеса.
Предельный размер компенсации
Еще один пункт в законопроекте, касающийся дольщиков напрямую, – размер компенсации, которую они смогут получить в случае банкротства девелопера. Формула выплат, на первый взгляд, проста: количество квадратных метров в квартире умножается на его (квадрата) рыночную стоимость.
Однако подводных камней здесь не один, а целых два. Во-первых, общая площадь помещения, которая берется для расчета, не будет превышать 120 кв. м. Первый заместитель председателя Комитета Государственной думы по жилищной политике и ЖКХ Александр Сидякин по горячим следам обосновал эту норму тем, что государственный фонд должен помогать тем, для кого долевое строительство – это способ улучшить свои жилищные условия, а не вид бизнеса.
«В противном случае мы будем за счет государства покрывать риски тех, кто покупает инвестиционные квартиры, а это не соответствует принципам рыночной экономики», – подчеркнул парламентарий.
В данном случае законотворцы в качестве образца для подражания явно взяли принцип работы Ассоциации по страхованию вкладов. Та возвращает вкладчикам лопнувших банков не более 1,4 млн руб., а под эту категорию, как известно, подпадает более 95% вкладов в стране. Примерно то же самое происходит и на первичном рынке недвижимости: квартиры больше 120 кв. м – товар штучный.
А вот другой момент совсем неочевидный. Рыночную стоимость квадратного метра для подсчета компенсации определять будет, как ни парадоксально, государство в лице Минстроя. Стоит ли говорить, что с реально существующими на первичке ценами эти цифры имеют мало общего.
Для примера, на II квартал 2017 года рыночная – по версии Минстроя – стоимость квадратного метра в Петербурге 60,6 тыс. руб. Для нашего города это нижний ценовой порог: такие объекты можно найти только на окраинах и в фактически пригородных районах причем на стадии котлована. Средняя же стоимость квадрата, по данным Центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», составляет на середину июля 100,6 тыс. руб. В Ленобласти соотношение между реальными ценами и «министерскими» приблизительно такое же.
Получается, что полностью вернуть себе деньги за недостроенную квартиру удастся считанным дольщикам. Ситуация не изменится и в том случае, если достраивать дом придет другой девелопер. Из фонда ему средства выделят, но опять-таки исходя из количества проданных квартир, их метража и той самой псевдорыночной цены квадрата. Если квартир реализовано немного – это, наверное, не проблема: новый застройщик компенсирует «недостачу» оставшимися. А если продавать будет особо нечего? Да, по нынешним временам это большая редкость, спрос невелик, но все ведь еще может измениться.
Последний шанс
Наконец, размер отчислений в компенсационный фонд установлен в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия. Меняться он может только федеральным законом и для всех застройщиков должен быть одинаковым. Взносы девелоперы обязаны внести на номинальный счет фонда не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на регистрацию договора.
Законопроект в последнем, третьем, чтении Госдума рассмотрит 20 июля. Как показывает практика, на этой стадии рассмотрения в документ вносятся обычно лишь «косметические» изменения. И последнее: основные перечисленные требования к застройщикам вступят в силу только с 1 июля будущего года. На разрешения на строительство, полученные ранее этого срока, новый закон распространяться не будет.
