Цены на квартиры: мифы, реалии, ожидания

Аналитические центры опубликовали данные ценовых мониторингов региональных рынков жилья за первое полугодие. Тренд сезона: в большинстве малых и больших городов, в том числе в российской столице, вторичные квартиры дешевели. Петербург – одно из немногих исключений.

Региональная специфика: тенденции

По данным специалистов федерального портала «Мир квартир», за шесть месяцев 2017 года квадрат московской вторички подешевел на 3,3%, петербургской, напротив, вырос в цене, причем значительно – на 4,6%.

Падение цен на московские квартиры (–9,35% по итогам первого полугодия) и при этом рост на петербургские (+2,52%) зафиксировал и федеральный ресурс РОСРИЭЛТ (речь в данном случае также идет о цене квадрата на вторичном рынке).

Правда, представители администрации ресурса предупреждают, что расчеты производятся по собственным методикам, отражают цены, которые указаны в объявлениях, размещенных пользователями, и требуют сравнения с другими источниками.

На публичном графике цен вторичной недвижимости в городах России (проект, реализуемый аналитиками Российской гильдии риэлторов) Петербург также показывает прирост, правда, незначительный (в десятые доли процента), при том что в большинстве других российских городов-миллионников ценовая динамика пусть и не ярковыраженно, но все-таки отрицательная.

Теперь обратимся к нашим «фирменным» данным. По данным Центра оценки и аналитики БН, с января по март 2017 года квадрат петербургской вторички подешевел со 106,0 до 104,1 тыс. руб., но в течение весны и первого месяца лета бодро отыграл падение (июнь закрылся отметкой 107,2 тыс. руб. за кв. м).

График

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, руб./кв.м

Почему растут цены. Основные версии

Итак, почему все-таки, вопреки большинству ранее сделанных прогнозов, петербургские квартиры растут в цене? На сей счет в риэлторской среде имеется множество разных рабочих гипотез – от сезонных факторов и завышенных ожиданий продавцов до безусловной привлекательности Петербурга для желающих переехать из регионов. Ни одна из этих популярных версий, впрочем, не является в полной мере убедительной.

Первичка и вторичка идут в ногуПо итогам первого летнего месяца квадратный метр как на первичке, так и на вторичке в среднем подорожал на 0,8%. Впервые >>Для начала разберемся с сезонностью. В последние годы во втором квартале квартирный рынок почти всегда скатывался к летнему затишью со снижением и спроса, и покупательской активности, и собственно «ценовой температуры». В свою очередь оживление (предложения, спроса и цен) начиналось уже с приходом осени. Таким образом, ситуация 2017 года в традиционный сценарий не укладывается.

Что касается необоснованных ожиданий и «заряженных» цен, то, действительно, полтора года назад регулярно опрашиваемые нами риэлторы-практики утверждали, что почти любое предложение открывает возможности для торга (при этом назывались цифры от 5 до 10%).

Нынче торги на понижение по-прежнему имеют место, они уже стали едва ли не правилом хорошего тона, но «подвинуть» продавца больше, чем на 3-5%, покупателю удается нечасто. При этом экспонировать и продвигать объект с нерыночной ценой в листингах – также удовольствие недешевое. Стало быть, в подавляющем большинстве случаев сегодняшние цены предложения все-таки близки к ценам сделок.

Теперь о растущей привлекательности Северной столицы для иногородних покупателей. Поток желающих стать «новыми петербуржцами» не иссякает. Но подавляющее большинство иногородних покупателей располагают скромными по питерским меркам бюджетами, львиная доля которых оседает в сегменте новостроек либо на вторичном рынке квартир Ленобласти.

Рынок в разрезе

Поставим вопрос иначе: а действительно ли в Петербурге растут цены на квартиры? Ниже приведены таблицы, отражающие динамику цен в основных сегментах вторичного рынка жилья в зависимости от периода постройки дома, локации и количества комнат.

С января по июль в целом по рынку цена квадратного метра увеличилась на 1,1%, в то же время средняя цена представленной в продаже квартиры выросла на 2,6% (см. таблицу 1).

В сегменте так называемой новой вторички (по версии БН – жилье в домах, сданных в эксплуатацию за последние пять лет) прирост цен составил 1,5% (за квадрат) или 0,5% (за квартиру).

Квадратный метр жилья в спальных районах советской застройки подешевел на 0,6%, средняя цена лота снизилась на 1,6%
(см. таблицу 2).

В условно выделенном нами сегменте «прикадье» (напомним: речь только об объектах вторичного рынка, в данном случае – в таких сателлитах, как Шушары и Парнас) квадратный метр подорожал на 0,15%. В то же время сами квартиры здесь подешевели на 1,4% – потому что во вторичную продажу выводят объекты все меньших метражей).

Рекордсменом ценового роста стала группа районов с преобладанием исторической застройки: Адмиралтейский, Центральный, Петроградский, линейная часть Василеостровского. Цена «квадрата» выросла на 11%, а среднестатистическая квартира прибавила в цене 4% – в первую очередь за счет недавних новостроек бизнес-класса и выше на Петроградской стороне.

Сколько стоит снять жилье в Петербурге этим летом

Первичка и вторичка идут в ногу

Новостройки закадья идут на спад

Аренда квартиры: с летним дисконтом

Вторичка растет, первичка падает

Хотите еще цифр? Пожалуйста. Комнаты в коммуналках, по утверждениям риэлторов-практиков, спросом теперь почти не пользуются – ни у петербуржцев, ни среди иногородних интересантов. Поэтому с начала года квадратный метр комнат подешевел на 2,4%, средняя цена лота уменьшилась на 1,1%.

Вслед за комнатами снижалась цена квадрата в сегменте малосемейного жилья – однокомнатных квартир и студий. Сами лоты в цене подросли (см. таблицы 3 и 4), но почти в пределах статистической погрешности. Квартиры с двумя комнатами и больше дорожали как в абсолютных значениях, так и в пересчете на квадратные метры.

Эхо столичной реновации: хрущевки подорожалиВ период строительного бума жилье в советских «панельках» выпало из зоны >>В одном из недавних обзоров, рассматривая тенденции в сегменте типового жилья советского периода, в первом квартале текущего года мы отметили рост цен на хрущевки, но при этом заметное снижение – на брежневки.

То есть тенденции, как говорится, разнонаправленные. И они отнюдь не свидетельствуют о безусловном и повсеместном росте цен на вторичное жилье. Откуда же тогда он «нарисовался»? Дело в том, что уже подавляющее большинство предложений вторичного рынка образца первой половины 2017 года составляют квартиры в домах послесоветского периода. А это, прямо скажем, не самые дешевые объекты. При этом их доля в общем спектре предложений растет с каждым месяцем.

Новый жилфонд: выше, плотнее, дороже

В конце 2013 года, когда массовое строительство в прикадье только разворачивалось, аналитики БН оценивали долю предложения объектов в недавних новостройках на вторичном рынке в 6,7% (на тот момент лишь каждая пятнадцатая предлагаемая к продаже квартира была расположена в доме, построенном после 2008 года).

Квартиры ХХI века: планировки, цены, особенностиКвартиры в недавних новостройках – не только самые популярные объекты на вторичном >>Месяц назад мы подсчитали, что в настоящее время на жилые здания, построенные в 2009 году и позже, приходится больше половины предложений вторичного жилья. Таким образом, если оценивать состояние рынка жилья по цене квадратного метра, то потенциал для ее дальнейшего роста почти очевиден. Он обусловлен увеличением доли предложений квартир в относительно свежих домах послесоветского периода. Однако современный жилфонд, представленный на вторичном рынке жилья, – это не только дома, не требующие ремонта. Так, с 2010 года площадь среднестатистической вводимой в эксплуатацию квартиры уменьшилась с 60,8 до 50,4 кв. м, а доля малогабаритного жилья (однокомнатных и студий) выросла с 48 до 62%.

Таблица 1

Динамика цен предложения на вторичном рынке

Данные: Центр оценки и аналитики БН

Таблица 2

Динамика цен предложения в зависимости от локации

Данные: Центр оценки и аналитики БН

Таблица 3

Динамика цен предложения в зависимости от количества комнат, руб./кв.м

Данные: Центр оценки и аналитики БН

Таблица 4

Динамика цен предложения в зависимости от количества комнат,
тыс. руб

Данные: Центр оценки и аналитики БН

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок