В новостройках Санкт-Петербурга цены на двухкомнатные квартиры стартуют от 2,8 млн, в городских предместьях – от 2 млн руб.

Петербург двухкомнатный

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», на долю двухкомнатных квартир на рынке строящегося жилья Петербурга (без учета пригородных районов) сейчас приходится 28,5%. По объемам предложения в сегменте масс-маркет лидируют новостройки Невского района (22% всего предложения двушек), Калининского (14,4%) и Выборгского (12,3%). Именно здесь больше всего доступных по цене вариантов.

Самые дешевые двухкомнатные квартиры, не дороже 4 млн руб., в черте Петербурга предлагаются в двух десятках жилых комплексов (см. таблицу 1).

В основном это новостройки комфорт-класса (сейчас эконома в городе возводится очень мало). Большинство квартир продается с чистовой отделкой. Самые компактные по площади двушки позиционируются в евроформате, но в нашем рейтинге оказалось немало и квартир с классическими планировками.

Стоимость двухкомнатных квартир на первичном рынке Петербурга

Средняя цена

Минимальная цена

Самые выгодные условия, как известно, – на ранних стадиях строительства. Поэтому неудивительно, что нашу выборку недорогих вариантов в абсолютном большинстве сформировали объекты со сроком ввода в эксплуатацию во второй половине 2018-го и в 2019 годах.

Новостроек со сдачей в текущем году практически нет. Исключение – ЖК «Новая Охта» от «Группы ЛСР», где почти за 4 млн руб. (68,5 тыс. руб. за кв. м) можно купить 58-метровую двушку, которая будет готова к концу этого года.

Число вариантов по цене до 3 млн руб. невелико – мы нашли их только в трех городских новостройках. При этом сразу два проекта принадлежат компании Setl City.

Так, минимальные по площади (и оттого невысокие по цене) двушки предлагаются в одном из корпусов ЖК «Солнечный город» в Красносельском районе со сдачей во втором квартале 2018 года. Площадь квартиры с пометкой «евро» составляет 34,2 квадрата, а стоит она 2,8 млн руб. (81,7 тыс. руб. за кв. м).

В основном стоимость квадратного метра в недорогих двушках гуляет между отметками 70-80 тыс. руб.

Первичка и вторичка идут в ногуПо итогам первого летнего месяца квадратный метр как на первичке, так и на вторичке в среднем подорожал на 0,8%. Впервые >>Нехарактерно низкая для городских новостроек стоимость квадрата в 50 тыс. руб. – у компании «Дальпитерстрой». В одном из корпусов ЖК «Парголово» со сроком сдачи в конце 2019 года застройщик продает просторные 65-метровые двухкомнатные квартиры за 3,2 млн руб. Низкие цены – повышенные риски: застройщик уже неоднократно переносил и задерживал сроки сдачи своих объектов.

В целом квартиры дешевле 4 млн руб. – дефицит на городском рынке. На них сейчас приходится 7% от общего объема, тогда как ценовой диапазон 4-5 млн руб. включает уже свыше 30% предложения двушек (см. диаграмму 3).

Всеволожские пригороды

Цены на самые недорогие двухкомнатные квартиры вблизи города стартуют от двух с небольшим миллионов рублей (см. таблицу 2).

Спектр предложения по сравнению с городским более широк – в нашу выборку квартир не дороже 3 млн руб. попало около трех десятков жилых комплексов – свыше 12% предложения рынка (см. диаграмму 4).

Отметим, что аналитики БН помимо Всеволожского района Ленобласти также учитывали четыре пригородных района Санкт-Петербурга (Пушкинский, Петродворцовый, Колпинский и Курортный). Впрочем, дешевые варианты там единичны – в основном доступное жилье концентрируется в таких популярных локациях Всеволожского района, как Мурино, Кудрово и Янино.

Абсолютное большинство жилых комплексов закадья относятся к эконом-классу, и квартиры в них предлагаются без отделки.

Срок сдачи почти четверти объектов нашей выборки приходится на текущий год. Остальные будут введены в эксплуатацию в 2018–2019 годах.

Самые дешевые по стоимости (но не по цене квадрата) квартиры – у компании «Полис Групп», которая предлагает в ЖК «Краски лета» в поселке Мурино евродвушки площадью 31 кв. м за два с небольшим миллиона (67,3 тыс. руб. за кв. м). Отметим, что тот же застройщик фигурировал в нашем прошлом рейтинге самых недорогих трехкомнатных квартир – с вариантами трешек площадью 42 кв. м.

Самая низкая стоимость квадратного метра – около 37 тыс. руб. – у СК «ПромСервис» в ЖК «Гамма 1, 2» в деревне Новое Девяткино со сроком сдачи в 2019 году. Квартира площадью 58,3 кв. м, довольно просторная, продается за 2,2 млн руб.

Отметим и широкий разброс стоимости квадратного метра – от 37 тыс. в Мурино до 83 тыс. руб. в Кудрово. С одной стороны, покупателям есть из чего выбирать. С другой – им не следует забывать, что демпинговые цены все чаще стали свидетельствовать о критических задержках сроков строительства объектов.

Всегда пользуются спросом

Экспансия студий и однушек на рынке новостроек в последние два-три года изрядно урезала процент других типов квартир, но при этом практически не коснулась двухкомнатных: их доля в новых проектах остается в последние годы примерно на уровне 25%. Неудивительно: спрос на двушки всегда отличался стабильностью и даже показывает тенденцию к росту.

Жилье в пригороде: ставка на Колтуши

Предложение выросло на июньских дождях

«Атлант» расправит плечи на Петроградке

Комфортные новостройки у метро «Купчино»

Почти готовые новостройки: на южных рубежах

Одна из причин в том, что студия или однокомнатная квартира приобретается как стартовое жилье, а двухкомнатная – следующий этап решения семьей жилищного вопроса. Покупатель квартир такого формата – как правило, молодая пара с ребенком – по-прежнему формирует на рынке базовый спрос.

Тем не менее тенденция сокращения площадей квартир в петербургских новостройках коснулась и жилья этого типа. Все чаще на смену малогабаритным двушкам приходят европланировки – кухня совмещается с одной из комнат. Иногда это не более чем маркетинговый ход застройщика: за счет чуть увеличенного размера кухни однокомнатная позиционируется в листингах как евродвушка.

Другой тренд, о котором говорят эксперты, – часть спроса на двушки стала перетекать из города в сторону предместий. Застройщики в закадье предлагают скидки более значительные, чем в городе. А покупатель со своим скромным бюджетом желает получить хотя бы минимальный уровень комфорта. В результате вместо студии или однушки в обжитом районе Петербурга за те же деньги можно купить двухкомнатную в пригородной локации.  

И в ответ на спрос квартиры в новых проектах 2017 года в Мурино и особенно в Кудрово стали значительно просторнее.

Таблица 1

Рейтинг самых дешевых двухкомнатных квартир на первичном рынке Санкт-Петербурга

Название ЖК Застройщик Цена, млн руб. Цена, тыс. руб./кв. м Общая площадь, кв. м Район Срок сдачи Класс Отделка
Солнечный город Сэтл Инвест 2,8 81,7 34,29 Красносельский II кв. 2019 к чистовая
Невские паруса Евростройпроект 2,9 83,1 34,90 Невский II кв. 2018 э чистовая
Планетоград Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» 3,0 80,6 37,20 Московский IV кв. 2018 к чистовая
Светлый мир «О’Юность…» Базис 3,1 76,0 41,40 Невский IV кв. 2017 э чистовая
Парголово Дальпитерстрой 3,2 50,0 64,70 Выборгский IV кв. 2019 э без отделки
Петр Великий и Екатерина Великая РСТИ 3,2 61,4 52,76 Невский н/д к предчистовая
Светлый мир «Я-Романтик…» Вымпел 3,3 83,0 39,42 Василеостровский III кв. 2018 э чистовая
ЖИВИ! в Рыбацком СПб Реновация 3,3 58,6 56,01 Невский II кв. 2020 к чистовая
Чистое небо Каменка 3,3 91,2 36,17 Приморский II кв. 2019 к чистовая
YOGA Альбатрос 3,4 64,9 52,80 Приморский н/д к чистовая
На Заречной Норманн 3,4 63,0 54,54 Выборгский н/д э без отделки
Цветной город Группа ЛСР 3,4 68,0 50,60 Красногвардейский IV кв. 2019 э чистовая
Английская миля Балтпродком 3,6 73,4 48,48 Красносельский II кв. 2018 к без отделки
Шуваловский дуэт Парнас 3,6 63,0 56,73 Выборгский IV кв. 2018 э предчистовая
Богатырь 3 Синергия-Строй 3,7 70,0 52,81 Приморский IV кв. 2019 э без отделки
Северная долина Главстрой-СПб 3,7 81,8 45,70 Выборгский IV кв. 2018 э чистовая
Полюстрово парк Сэтл Сити 3,8 94,8 40,10 Калининский III кв. 2018 к чистовая
Приневский БалтИнвестГрупп 3,8 72,5 52,80 Невский IV кв. 2018 э без отделки, чистовая
Новая Охта. На речке Группа ЛСР 3,9 68,5 56,73 Красногвардейский IV кв. 2018 э чистовая
Премьера Мегаполис-Инвест 3,9 85,5 45,60 Красносельский IV кв. 2018 к чистовая
Суворов РосСтройИнвест 4,0 79,5 49,98 Калининский н/д к чистовая, без отделки
Новая Охта Группа ЛСР 4,0 68,5 58,10 Красногвардейский IV кв. 2017 э чистовая
Миллениум Трест-36 4,0 67,2 59,41 Выборгский IV кв. 2018 к предчистовая

источник: БН

Таблица 2

Рейтинг самых дешевых двухкомнатных квартир на первичном рынке Всеволожского района Ленобласти и пригородных районов Санкт-Петербурга

Название ЖК Застройщик Цена, млн руб. Цена, тыс. руб./кв. м Общая площадь, кв. м Район Срок сдачи Класс Отделка
Краски лета ТИН Групп, Полис Групп, Краски Лета 2,1 67,4 31,00 Всеволожский I кв. 2019 э без отделки
ЗемлЯнино Патриот Северо-Запад 2,1 55,5 38,20 Всеволожский IV кв. 2017 к чистовая, предчистовая, без отделки
84 высота 84 высота 2,2 56,1 38,50 Всеволожский IV кв. 2017 к без отделки
Гамма 1, 2 ПромСервис 2,2 37,2 58,30 Всеволожский II кв. 2019 э без отделки
Яркий Норманн ЛО 2,4 47,6 49,50 Всеволожский н/д э без отделки
Рябиновый сад Строительное управление 2,4 45,2 52,54 Всеволожский III кв. 2019 э чистовая, без отделки
Цвета радуги Максима 2,5 57,6 42,54 Всеволожский н/д э без отделки, чистовая
Барская усадьба КомфортСтрой 2,5 50,5 48,78 Всеволожский IV кв. 2017 к предчистовая
Итальянский квартал Созвездие 2,5 49,9 49,60 Всеволожский III кв. 2017 э чистовая, предчистовая
GreenЛандия 2 Созидание 2,5 76,9 32,50 Всеволожский II кв. 2018 э чистовая
Правый берег 3 Ленстрой 2,5 49,5 50,72 Всеволожский IV кв. 2017 э без отделки
Золотые купола РосСтройИнвест 2,6 55,6 46,20 Всеволожский III кв. 2018 э без отделки, предчистовая
Территория Янтарь 2,6 55,6 47,20 Всеволожский н/д э без отделки
Вернисаж ТИН Групп 2,7 82,9 32,00 Всеволожский II кв. 2018 э чистовая
Микрорайон Центральный РИБИС 2,7 46,0 58,23 Всеволожский II кв. 2018 э чистовая
КудроВО! Патриот Северо-Запад 2,7 71,7 37,44 Всеволожский II кв. 2019 к чистовая, предчистовая, без отделки
Шотландия СК «Навис» 2,7 63,6 42,33 Всеволожский IV кв. 2017 э предчистовая
Новое Колпино СПб Реновация 2,7 56,1 48,05 Колпинский I кв. 2018 э чистовая
Ломоносовъ Петрострой 2,8 53,9 51,10 Петродворцовый н/д э без отделки
Янинский каскад 5 А-ЛЕКС 2,8 50,8 54,54 Всеволожский IV кв. 2019 э без отделки
Гармония Акватерн 2,8 43,0 64,65 Всеволожский III кв. 2018 э чистовая
Новое Янино БалтИнвестГрупп 2,8 59,0 47,72 Всеволожский IV кв. 2018 э без отделки, чистовая
Северный вальс Петрострой 2,9 58,5 49,17 Всеволожский II кв. 2018 э без отделки
Ленсоветовский, 13 Дальпитерстрой 2,9 53,6 54,00 Пушкинский IV кв. 2017 э без отделки
Новый Петергоф Абсолют Строй Сервис, Охтинский разлив 2,9 56,7 51,37 Петродворцовый IV кв. 2017 э чистовая
Виктория СтройКвадро 2,9 65,0 45,00 Всеволожский н/д э без отделки
VITAMIN ЖСК «Айвазовский» 2,9 55,0 53,23 Всеволожский н/д э без отделки
Yolkki Village Гранд Строй 3,0 63,7 46,42 Всеволожский III кв. 2018 к чистовая
Муринский посад ИнвестКапитал 3,0 58,2 51,39 Всеволожский II кв. 2019 э без отделки, чистовая

источник: БН

Диаграмма 1

Структура предложения двухкомнатных квартир в сегменте масс-маркет по диапазону площади на первичном рынке Санкт-Петербурга, кв. м

источник: Центр оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости»

Диаграмма 2

Структура предложения двухкомнатных квартир в сегменте масс-маркет по диапазону площади на первичном рынке Всеволожского района Ленобласти и пригородных районов Санкт-Петербурга, кв. м

источник: Центр оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости»

 

Диаграмма 3

Структура предложения двухкомнатных квартир в сегменте масс-маркет по диапазону цен на первичном рынке Санкт-Петербурга, тыс. руб.

Диаграмма 4

Структура предложения двухкомнатных квартир в сегменте масс-маркет по диапазону цен на первичном рынке Всеволожского района Ленобласти и пригородных районов Санкт-Петербурга, тыс. руб.

Текст: Александр Смирнов    Фото: Александр Никольский