Строительство инфраструктурных объектов город перекладывает не на застройщиков, а на покупателей жилья, уверен депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, партнер компании «Лидер Групп» Александр Рассудов.
– Рынок 2017 года, по мнению многих застройщиков, несильно отличается от прошлогоднего. Вы разделяете это мнение (в том числе как партнер компании «Лидер Групп»)?
– Все те тенденции, что мы сегодня наблюдаем, начали формироваться еще в 2015 году, после резкого обвала национальной валюты. Как мы помним, был тогда всплеск продаж, но это ненормальная база для оценки. Сейчас по сравнению с тем периодом, по моему мнению, рынок относительно стабилен. Уже все понимают тенденции развития покупательского спроса. Естественно, сильнее всего пострадал рынок так называемого экономического жилья, особенно на территориях, располагающихся в закадье. По элитному жилью ничего скажу. Просто потому, что «Лидер Групп», компания, к операционной деятельности которой я имел отношение до избрания в Законодательное собрание, никогда не работала в этом сегменте. На мой взгляд, там спрос стабилен. Элита существует всегда – и элита что-то потребляет. А эконом-класс перестал быть драйвером роста, это очевидно. Исходя из этой новой реальности каждый застройщик корректирует свои планы.
– Какова же сейчас оптимальная стратегия застройщиков: наращивание объемов строящегося жилья или осторожное развитие через точечные проекты?
– Это зависит исключительно от той модели, которую выбирает для себя топ-менеджмент той или иной компании. Кто-то предпочитает стратегию ритейла: огромная выручка при небольшой маржинальности. Кто-то считает, что будет работать, как бутик: небольшой объем строительства и ввода при гигантской маржинальности, допустим, элитное домостроение.
– А «Лидер Групп»?
– Та стратегия, которая в прошлом году разрабатывалась, сводится к тому, чтобы строительный цикл составлял 2,5-3 года и одновременно в работе было около 600 тыс. кв. м, с тем чтобы обеспечивать каждый год ввод в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м жилья.
– За время «новой реальности», то есть с конца 2014 года, земля, по оценкам ленд-девелоперов, подешевела процентов на 70. Вы согласны с этими цифрами?
– Это очень уж средняя температура по больнице. Какие-то участки могли подешеветь и в десять раз. А какие-то и до сих пор ни у кого интереса не вызывают. Причины этому простые. Во-первых, с начала нулевых у многих землевладельцев были завышенные ожидания, сейчас они пересматривают свою ценовую политику. Во-вторых, кардинально изменились правила игры и взаимоотношений с городом и областью как регуляторами, поэтому стоимость земельного актива формируется по-другому. Если раньше приобретали земельный участок и сразу просчитывали в голове его капитализацию, то сейчас надел без градостроительной документации никто не покупает. Необходимо четкое понимание, в какие сроки и на каких условиях эта капитализация будет достигнута. Сказываются в первую очередь не очень понятные будущие обязательства по социальной инфраструктуре и не только.
– Именно в городе? В области ведь они более четко прописаны?
– В области больше ясности, а в городе четких критериев по-прежнему нет. И когда ты берешь земельный участок, то по социалке хотя бы можно ориентироваться на региональные нормативы градостроительного проектирования (детсады, школы). Но иногда у города возникают дополнительно какие-то сиюминутные желания: пожарное депо, дворец бракосочетаний и т. д. Просчитать это невозможно, а особенно страшно, когда такое изменение правил происходит в процессе реализации проекта – как это недавно случилось с намывными территориями на Васильевском острове. Кто же будет строить дороги? Странный вопрос, ведь во всех соглашениях указано, что это обязанность города.
– И каков ваш прогноз? У города, в общем-то, банально нет денег, что дальше?
– Посмотрим, я не пророк. Пытаться навязать что-то застройщикам – они займут оборону. Необходимо искать компромисс. Понятно, что застройщики готовы войти в положение, но и город тогда должен предоставить им какого-то рода преференции.
– Сегодня ситуация патовая?
– Пока ситуация на паузе, я бы так сказал. Рационального способа решения никто никому не предложил.
– Тогда поговорим о вашей деятельности как депутата Законодательного собрания. Над какими законодательными инициативами, относящимися к строительной сфере, в настоящий момент вы работаете в составе комитета по законодательству и постоянной комиссии по городскому хозяйству?
– Если говорить о градостроительной сфере и имущественных отношениях, то это в первую очередь инициативы, связанные с комплексным освоением территорий, а также с комплексным устойчивым развитием территорий.
– КУРТ – новое понятие, которое появилось с нового года благодаря вступившим в силу поправкам в Градостроительный кодекс?
– Да, это совершенно новый институт, который недостаточно регламентирован федеральным законодателем, но, как мне кажется, идеология его понятна. И я считаю, что за таким развитием территорий будущее, особенно применительно к Санкт-Петербургу. Процесс может быть запущен или по инициативе правообладателя, или по инициативе органов власти. Есть гигантский серый пояс, он не только окружает исторический центр, но имеет вкрапления и внутри его. А земельный банк города не безграничен, и понятно, что все больше и больше проектов будет связано с редевелопментом территорий.
– Речь идет о каком-то новом городском законе или о поправках в существующий?
– Пока сложно сказать. Я как раз возглавляю рабочую группу, поводом для создания которой явилась необходимость корректировки закона о порядке предоставления объектов недвижимости для строительства и реконструкции, находящихся в собственности города. В этом законе вообще не отражена специфика предоставления земельных участков для комплексного освоения и уж тем более для комплексного устойчивого развития. В июне прошло первое заседание группы, в ней представлены все ключевые комитеты администрации, депутаты ЗС. И уже было сказано, что, начиная работу над правкой одного закона, надо думать и о создании региональных законов, посвященных КОТ и КУРТ. Явно требует корректировки и закон о развитии застроенных территорий.
– Один из стоп-факторов развития проектов КУРТ – это большие затраты на инфраструктуру, которые и город, и область стали все чаще перекладывать на плечи застройщиков. Как вы считаете, такой подход оправдан?
– Есть все же пределы. Никто из разумных системных игроков не будет участвовать в проектах, убыточность которых ясна заранее. Я все время подчеркиваю, что строительство транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры перекладывается не на застройщиков. Эти затраты приходятся на конечного потребителя – физическое лицо, которое улучшает свои жилищные условия. И платят эти люди дважды: сначала в виде налогов в бюджет, а потом – приобретая квадратные метры жилья.
– Вы принимали участие в корректировке закона о стратегических инвесторах и стратегических инвестициях. Какие преобразования ждут рынок стратегических инвестиций? Как повлияют нововведения на инвестиционный климат Петербурга?
– Эта работа завершена, закон весной уже подписан губернатором. Одной из основных задач было понизить стоимостный критерий практически по всем видам деятельности. Довольно большой перечень видов, по каждому из которых порог был снижен на 1 млрд руб. Понятно, что экономика в целом переживает не лучшие времена. Однако совсем уж снижать планку нецелесообразно, теряется сам смысл стратегического партнерства.
И второе: появился новый вид деятельности, приравненный к стратегическому, – это каблирование воздушных линий электропередач и других сетей.
– Можно поподробнее про каблирование?
– У нас есть так называемый энергетический пояс – наследие времен электрификации. И если тогда, в 1930-е годы, он отвечал своим целям, то сегодня огромные территории выпадают из хозяйственного оборота. Перенос этих сетей под землю позволит активизировать деятельность на этих территориях и пополнить бюджет.
– И напоследок: «Лидер Групп» после вступления в силу новых норм ФЗ-214 еще ничего не выводила на рынок. Собирается до конца года?
– Насколько мне известно, компания думает над выводом одного проекта в Мурино. И продолжается проект Yoga в Приморском районе, к концу года наверняка очередной корпус компания выведет.
Досье БН
Александр Николаевич Рассудов
Родился в 1974 году в Ленинграде. В 1999 году окончил юридический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. В 2007 году получил диплом Высшей школы менеджмента СПбГУ об окончании программы MBA.
