Генеральный директор компании «Главстрой-СПб» (входит в «Базовый Элемент») Александр Лелин отмечает увеличение спроса в последние месяцы и ждет активизации первичного рынка жилья во втором полугодии. Об этом он рассказал в интервью БН.
– Рынок новостроек – 2017. Можете описать его двумя-тремя предложениями?
– Если посмотреть на первую половину года, то по сравнению с 2016-м прослеживается увеличение объема предложения на 12-15%. И примерно на столько же снизился объем продаж. Последние месяц-полтора наметился тренд на увеличение спроса, и мы надеемся, что вторая половина года принесет рост числа продаж.
– О чем говорит рост предложения – об оптимизме застройщиков?
– Не совсем так, наверное. Дело не в оптимизме, а в портфелях проектов, которые сформированы застройщиками, и эти объекты надо выводить на рынок. Кроме того, меняется и ужесточается законодательство. В прошлом году многих подтолкнули сначала грядущие изменения в правила землепользования и застройки, потом введение новой формы проектной декларации. В этом году с 1 июля также произошли нововведения в 214-ФЗ, связанные с финансовой устойчивостью компаний (уставный капитал, компенсационный фонд).
Естественно, застройщики стремились побыстрее получить разрешения на строительство, чтобы не попасть под новые требования закона и не создавать себе дополнительных трудностей при взаимодействии с контролирующими органами.
– Вы ведь уже испытали на себе все прелести утверждения новой проектной декларации. Какие впечатления?
– Процесс очень тяжелый, многое еще не отлажено, регламенты окончательно не разработаны, сами контролирующие органы часто просто перестраховываются. В общем, можно сказать, что на целый месяц нам пришлось буквально поселиться в комитете по строительству. Однако результат все же достигнут, мы получили в срок три проектные декларации – это тринадцатая очередь ЖК «Северная долина» (семь корпусов площадью 253 926 кв. м) и четвертая очередь ЖК «Юнтолово» (семь малоэтажных домов площадью 31 391 кв. м).
– Вернемся к рыночным реалиям: как меняется покупатель в последние годы? Многие говорят, помолодел. И иногородних становится все больше.
– Я бы не стал говорить о каких-то кардинальных изменениях. Помолодел – да, пожалуй, но ненамного. Естественно, современная молодежь настроена начать самостоятельную жизнь, без опеки родителей, как можно раньше.
Инвестиционных квартир не становится больше, хотя, возможно, в 2016 году и было небольшое увеличение. Никаких серьезных изменений в последнее время в портрете покупателя не произошло.
– Доля ипотечных покупок также остается неизменной?
– Порядка 50-60% покупателей наших квартир по-прежнему пользуются заемными средствами. Сюда я включаю тех, кто берет классическую ипотеку, и военнослужащих со своей программой, и получателей всевозможных субсидий, в том числе материнского капитала.
– Как складываются ваши отношения с банками? Берете кредиты на стройку?
– Мы не заимствуем средства у банков, предпочитаем финансировать стройку самостоятельно. Банковские ставки, действующие сейчас, очень сильно бьют по рентабельности проекта, что сокращает количество игроков, использующих этот способ финансирования проектов. Улучшить ситуацию могло бы смягчение правил и условий получения кредитов на строительство и снижение ставок.
– Существующая классификация жилья нуждается в пересмотре? Эконом по потребительским качествам и комфорт по ценам – это ведь уже скорее маркетинг, чем объективная характеристика. Кроме того, мы наблюдаем смешение жанров в одной локации. Как вы к этому относитесь?
– Прежде всего нужно сказать о том, что конкуренция заставляет застройщика совершенствовать свой продукт. Сегодня «жесткий эконом» с точки зрения транспортной доступности находится где-то очень далеко, и туда едут только те, кто совсем ограничен в средствах. А определяющим в борьбе за покупателя в черте города является качество продукта. Если, допустим, пять лет назад и отделка была далеко не у всех, и ее качество оставляло желать лучшего, то сейчас не так. Постоянно повышается уровень отделки. Сегодня актуальной темой становится оснащение квартир мебелью, в первую очередь кухнями. Кривой линолеум, дешевые обои, минимальная покраска, отсутствие металлических дверей – это все остается в прошлом.
А по поводу локации – это объясняется необходимостью расширить ассортимент. В одном и том же районе есть те, кто хочет купить подешевле, а есть – кто подороже. И мы сейчас в своем проекте «Юнтолово» тоже нацелены на то, чтобы создавать кварталы и эконом-, и комфорт-класса. Возможно, замахнемся и на бизнес-класс.
– «Северная долина» – это жилье в городской черте, но с каждой новой очередью все дальше от метро. Хотите опровергнуть аксиому, что одного и того же в одной и той же локации нельзя продать сколь угодно много? Есть вообще край у этого проекта?
– Все конечно в этом мире. На самом деле осталось построить не так много – всего 700-800 тыс. квадратов.
– Ничего себе «немного». К тому же это почти треть всего проекта.
– Две трети же уже реализовано. С нашими темпами возведения домов это действительно немного, на три года работы примерно. В 2021 году у нас заканчивается договор аренды, к этому моменту и должны закончить основное строительство.
По поводу порога насыщения должен сказать, что все определяется ценой и спросом, а также правильным позиционированием. По «Северной долине» мы не чувствуем, чтобы насыщение наступило. После ввода объекта в эксплуатацию непроданными остаются не более 3% квартир. И мы не особо торопимся продавать этот переходный запас, на него найдется свой покупатель.
– «Юнтолово» – тоже масштабный проект. На сколько лет он рассчитан?
– Еще лет восемь-десять. Стратегия компании – создавать только крупные проекты. Уплотнительная застройка нас не интересует.
– Значит, и горизонт планирования должен быть соответствующим. За «Юнтолово» вы уже заглядываете? Что дальше?
– «Северная долина» – это, в нашем понимании, проект, который вошел в завершающую фазу. За три года мы должны определиться и выйти с каким-то новым проектом. Присматриваемся к земельным участкам, сделок по приобретению не было, поэтому пока никакой конкретики.
– А в реализуемых проектах что еще выйдет на рынок в этом году?
– В «Северной долине» готовы документы по двум новым кварталам, но их мы будем выводить в продажу только в конце этого – начале следующего года. Товарный запас позволяет не торопиться. В «Юнтолово» ситуация немного другая: в стадии подготовки рабочей документации находятся три перспективных квартала. По одному из них уже получено разрешение на строительство, по двум должны получить в течение лета и вывести их в продажу.
– Менялся ли проект «Северной долины» по ходу его реализации?
– Концептуально, с точки зрения проекта планировки территории, – нет. А вот квартирография постоянно подстраивается под требования рынка. Ну и, естественно, мы по-новому смотрим на организацию зон отдыха и спорта. Сейчас это уже требование времени – жители должны иметь возможность не замыкаться внутри квартиры. Поэтому мы построили каток, обновляем детские и спортивные площадки, в планах строительство парка с различными зонами отдыха.
– Уменьшается площадь квартир?
– Главное даже не в этом, главное – более рациональные планировки. У нас появляются двухкомнатные квартиры площадью 45-50 кв. м и трехкомнатные площадью 60-65 кв. м.
– Но это же очень мало даже по сравнению, например, со старой доброй 137-й серией.
– Есть желания, а есть возможности потребителя. Да, хочется просторную квартиру, но покупательная способность населения ведь не растет. Поэтому мы ищем золотую середину. В качестве примера расскажу: в прошлом году мы ездили в Хельсинки смотреть один очень дорогой проект (стоимость метра 10-12 тыс. евро). Нехарактерный для финской столицы, кстати, поскольку состоит из высотных зданий. И я был поражен квартирографией. Площади квартир меньше некуда. При этом стол на кухне складывается и убирается в шкаф. Спальня размером с двуспальную кровать, без окон, но с двумя входами – один для мужа, другой для жены. Снаружи кажется, что внутри пентхаусы по 200 кв. м, а там самая большая двухкомнатная квартира 54 квадрата.
– Что же получается, нам и на петербургском рынке теперь ждать таких планировок?
– Надеюсь, до такого не дойдет. А если серьезно, то в наших комплексах вариантов планировок порядка 70! Мы тщательно анализируем покупательские предпочтения и постоянно ищем наиболее востребованные варианты. Возвращаясь к вашему вопросу об изменениях – «Северная долина» все-таки уже район сложившейся застройки. А вот в «Юнтолово» мы, например, экспериментируем с фасадами: есть и кирпич, и штукатурка, в комфорт-классе будут и навесные вентилируемые фасады.
– Не так давно вице-губернатор Албин жаловался, что у вас темпы строительства социальной инфраструктуры отстают от темпов строительства жилья. Что скажете?
– Скажу, что в этом вопросе можно жаловаться на всех застройщиков. Однако в «Юнтолово» у нас никакого отставания нет: детский сад построен, школу сдаем в этом году. В «Северной долине» за последние два года мы очень сильно нагнали отставание. В этом году заканчиваем один садик, начали строить еще два ДОУ и школу. И жизнь заставляет, и город заставляет, а больше всего – наше собственное понимание, что это конкурентное преимущество. Покупатель не готов ехать в «чистое поле».
– В прошлом году вы неожиданно выпали из топа застройщиков по объему ввода жилья. Это было запланировано?
– Это не самый главный показатель работы застройщика, так как само строительство – процесс неравномерный, это не конвейер. В один год можно сдать больше объектов, в другой меньше. Конкретно в 2016 году мы задержались на два месяца с вводом двух очередей (девятая очередь в «Северной долине», вторая в «Юнтолово»). При этом строительная готовность была обеспечена полностью, но случился юридический казус. Проекты планировки территорий были разработаны еще в 2008 году, с тех пор законодательство менялось неоднократно, и, когда мы пришли получать разрешение на ввод, было выявлено несоответствие по разделу земельных участков. В итоге мы доказали свою правоту и город выдал разрешения, но, с учетом январских каникул, два месяца мы потеряли.
Впрочем, нет худа без добра: по итогам первых пяти месяцев этого года мы занимаем первое место в России по объему введенного жилья. А за весь 2017 год суммарно введем в эксплуатацию более 600 тыс. кв. м.
Досье БН
Александр Николаевич Лелин
