Маржинальность застройщиков снизилась в разы

Первичный рынок становится все более жестким с точки зрения конкуренции и в то же время менее устойчивым из-за снижения маржинальности, считает генеральный директор группы компаний «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

– Как вы оцениваете современное состояние первичного рынка жилья?

– Рынок, конечно, изменился, и не в лучшую сторону. За одним-единственным исключением: за счет новых условий и роста конкуренции мы имеем более адекватные цены, последние два года происходит определенное их снижение. В остальном же, если коротко, рынок стал намного более жестким и намного менее устойчивым.

– Тем не менее весь прошлый год говорили о плохом, а после подведения итогов оказалось, что объем продаж довольно высокий.

– И все-таки объемы продаж в основном, по данным открытых и достоверных источников, падали. Есть еще и сведения об объемах выполненных строительно-монтажных работ – и они тоже падают. А вложения в инфраструктуру жилищного строительства и инвестиционные вложения в объекты недвижимости уменьшались еще более стремительно.

– То есть это уже не стагнация, а падение?

– Это именно падение. Происходит не просто сокращение рынка, но быстрое сокращение перспектив на этом рынке. Такова реальная оценка бизнеса, текущей экономической ситуации, и не только сегодняшнего момента, а прежде всего будущего развития.

– Тогда на что рассчитывают те, кто выходит на рынок с крупными проектами?

– Мы выводим, работаем и собираемся продолжать работать. Мы рассчитываем на то, что сможем справляться с ужесточением конкуренции и условий работы на этом рынке за счет многих факторов.

– Демпинг?

– Это слово для покупателей не столь уж негативное. В данном случае мы имеем дело не столько с демпингом, сколько со стремительным сокращением маржинальности на этом рынке.

– Цифры можете назвать или это такая абстрактная величина, «страшная тайна» застройщиков?

– Безусловно, себестоимость – это всегда коммерческая тайна застройщика, да и вообще любого бизнеса. Если же говорить все-таки о маржинальности, в любом случае она упала в разы. Именно это и приводит к тому, что рынок становится менее устойчивым и более жестким. Секрет работы на таком рынке – достаточное количество компетенций внутри компании, которые позволяют этой маржой управлять. С одной стороны, на низкой марже работать, с другой – более тщательно просчитывать проект.

– Я почему про демпинг сказал: если вы в марже уже подвинулись дальше некуда, за счет чего вы тогда будете привлекать покупателей? Значит, наверное, качество надо повышать. Не секрет ведь, что сегодняшний эконом-класс и эконом десять лет назад – это не одно и то же, запросы потребителя растут.

– Мы постоянно заявляем, что работаем и собираемся работать в эконом-классе, и не первый год говорим, что его стандарты меняются. Потому что эконом-класс определяется не потребительскими качествами жилья, он определяется ценой. Если это дешево, это эконом-класс.

А запросы покупателей действительно растут. И чтобы продолжать им соответствовать, быть всегда чуть лучше, чем наши коллеги, необходима ежедневная работа. И в каждом новом большом проекте мы пытаемся найти дополнительные неиспользованные возможности. Мелочей уже не остается в строительстве. Или сделать дом экономичнее в дальнейшем обслуживании, при этом предоставить более комфортное жилье. Или за те же деньги предоставить чуть большую площадь. Или – более оптимальные планировки.

– А локация для эконом-класса имеет значение?

– Локация для недвижимости не может играть десятую роль, она всегда играет первую.

– Но на рынке все смешалось: в одном и том же месте строят и бизнес, и комфорт, и комфорт-плюс, и даже эконом. В таком случае что такое сегодня локация, насколько она диктует классность объекта и цену?

– Несомненно, в стоимости строительства и себестоимости жилья далеко не последнее место занимают и стоимость земли, и стоимость создания инфраструктуры (если ее мало или вовсе нет). Это с точки зрения строителей.

Покупатели же оценивают локацию со своей стороны – удобство проживания, развитие, местность вокруг, набор социальных услуг, транспортная доступность и прочее. Но дело в том, что изначально мы занимаемся квартальной или даже микрорайонной застройкой. Сейчас это называют проектами комплексного освоения территории. Мы понимаем, что значительную часть именно инфраструктуры и удобства мы будем создавать в процессе строительства.

В минимальный набор для эконом-класса в настоящий момент входит относительно низкая плотность застройки, достаточное количество парковочных мест и озеленения, социальные объекты и, безусловно, внятный набор торговли и бытовых услуг на территории квартала. Кстати, многие из этих требований носят просто-напросто нормативный характер.

Мы всегда говорили, что создаем для наших жителей комфортную среду. Возможно, она появляется не сразу же, не с первым въезжающим в дом жильцом, – просто это никогда не было бы рентабельно, приносило бы значительные убытки, а жилье стоило бы необоснованно дорого. Но у этих кварталов есть четкий план развития, и мы работаем исключительно в соответствии с ним.

Уже построены социальные объекты, создается инфраструктура. Уже есть условные незаполненные парковочные места и прочее, в чем можно убедиться. Каждый из проектов живет своей жизнью, и везде идет такое развитие. И мне кажется, наш покупатель может не волноваться: «А что там внутри?» – потому что можно узнать, что там сейчас и что там будет.

– Как изменились приоритеты покупателей?

– Если раньше мы чаще имели дело с покупателями, которые наряду с ценой квартиры ставили в приоритет ее потребительские свойства, планировку и площадь, то сейчас бюджет покупки главенствует с большим отрывом от остальных факторов. Именно поэтому мы имеем тенденцию к стремительному снижению площадей в среднем по рынку. Квартиры заметно становятся все меньше и меньше. При этом так же стремительно растет число студий. Это показывают изменившиеся представления потребителя о жилье. Если раньше мы говорили о просторной и удобной квартире, то теперь – об экономной и удобной.

– Значит, трешка в 60 метров – это уже нормально?

– Мы возвращаемся к трешкам 60 метров. Да, они из более качественных материалов, они могут быть с более комфортными планировками или соответствовать более современным запросам расстановки мебели или бытовой техники. Да, это все менее габаритное, более компактное. При этом так происходит практически во всех классах, за исключением люксовых сегментов.

– Почему вы строите только в области? В Петербурге совсем нет пятен для эконома?

– Мне кажется, в Петербурге достаточное количество земли и зон, где эконом уместен и, более того, необходим. Но в виде готовых участков под застройку таких пятен нет или их можно по пальцам пересчитать. Это, наверное, показывает разницу в фокусе развития. Если Ленобласть все-таки старается развивать свои территории, то Санкт-Петербург, видимо, сосредоточен на другом. В связи с этим заметны различия и в стандартах работы строительного блока, и в общении отрасли с правительством, и в формировании правил игры. В области они были сформированы достаточно давно, доведены до застройщиков, они сохраняются и выдерживаются. А о Петербурге этого сказать нельзя: регулирование меняется достаточно хаотично, подход к его изменениям приводит к полной неопределенности.

– Но в Ленобласти, по крайней мере на севере, тоже потенциал во многом исчерпан. Вот и глава Всеволожского района считает, что застройщикам пора обратить внимание на юг.

– Мы туда смотрим, мы там работаем. Я не думаю, что правильно говорить, будто заканчивается развитие одного направления и начинается развитие другого. Сейчас юг не менее привлекателен в силу того, что транспортная инфраструктура там уже гораздо лучше, чем на севере.

– А еще платная трасса Петербург – Москва строится.

– Совершенно верно. А планы по развитию, часть из которых реализуется, подсказывают, что развитие транспортной инфраструктуры в том направлении будет происходить более гармонично, чем на севере. Мне кажется, что из многих мест в южной локации на машине до метро можно добраться быстрее, чем из того же Западного Мурино. Даже несмотря на то, что они находятся раз в пять дальше. Поэтому есть у южного направления хорошая перспектива. Красное Село, Гатчина располагают сложившейся инфраструктурой.

– В этом году ваша компания уже вывела на рынок один объект, что-то еще до конца года планируется?

– Да, мы вывели второй этап строительства ЖК «Аннинский парк». Мы существенно увеличили этот проект, теперь в общей сложности в нем будет примерно 320 тыс. кв. м жилья, на настоящий момент планируем 18 очередей.

В этом году объявим еще как минимум о двух новых проектах в Ленобласти, общей площадью не менее 300 тыс. кв. м жилья.

Досье БН

Арсений Владимирович Васильев

Текст: Игорь Воронин    Фото: Алексей Александронок