В середине месяца завершилось голосование жителей 4,5 тысячи московских пятиэтажек, в соответствии с которым 90% жителей высказались за включение в программу реновации. Ранее петербургский губернатор Георгий Полтавченко также сообщал, что городские власти внимательно изучают столичный опыт, а «все позитивное обязательно используют в петербургском законодательстве».
Но сегодня, наверное, не нужно быть аналитиком, чтобы предсказать: великое переселение горожан, под которое готовился столичный закон, в полной мере реализовано не будет. Ни в столице, ни – в случае тиражирования московского опыта – в регионах: на это нет денег.
Великого переселения не будет?
Почему мы столь категоричны? Давайте оценим реальные масштабы хрущевской застройки в Петербурге. Для тех, кто желает это сделать, есть отличный документ – широко разошедшаяся по интернету инвентаризационная таблица адресной программы капремонта жилых домов в Петербурге, насчитывающая свыше 22 тыс. жилых домов. Из нее мы можем узнать сколько в городе этих самых домов хрущевского периода.
В административных границах Северной столицы находятся 5250 кирпичных и панельных хрущевок, построенных в период с 1957 по 1970 год. Суммарная жилая площадь зданий – 18,73 млн кв. м.
Движемся дальше. Любая реновация предполагает трехкратное увеличение площадей застройки. Треть площадей (точнее, чуть больше, чтобы не обидеть) в этом случае отдается жителям вчерашних хрущевок, две трети – реализуется «бесквартирным», причем по рыночным ценам. Выходит, сносим один квадратный метр, возводим три.
Посильная ли это задача для застройщика? В рамках локального проекта и при современном уровне развития стройиндустрии – она вполне рядовая и стандартная. Тем не менее, если реализовывать данный проект в масштабах города, придется построить 56 млн кв. м жилья – то есть обновить городской жилфонд более чем на треть.
В результате массовой реновации хрущевских кварталов появится 37,5 млн кв. м жилья, которые нужно реализовать по ценам, способным не только покрыть издержки застройщика, но и обеспечить прибыль. При этом продавать квартиры участникам реновационных проектов придется в условиях конкуренции с другими застройщиками – теми, которые осваивают бывшие сельхозугодья и депрессивные промзоны, где ничего не надо сносить и не нужно никого переселять.
К тому же строить придется не просто бетонные коробки, а формировать жилфонд нового поколения. И при этом полностью перекраивать дорожные сети, пропорционально наращивать все инженерные мощности, а также количество мест в школах и детских садах.
Способен ли стагнирующий рынок поглотить описанный объем предложения по «справедливым» ценам, мы сегодня оценить не сможем: это уравнение со многими макроэкономическими и демографическими неизвестными. В любом случае дефицита нового жилья на рынке сегодня нет, а на то, что платежеспособный спрос в обозримом будущем оживет, станет массовым, а жилье в кварталах реновации будут скупать, – рассчитывать не приходится.
а Что будет?
И все-таки столичный закон о реновации – это прецедент, который позволяет решать ряд давно назревших и перезревших градостроительных проблем. Но речь идет, к сожалению, не о всех и далеко не основных проблемах.
Если попытаться подойти с московским аршином к петербургскому жилфонду, то получится следующее. Владельцы морально устаревших двушек со смежными комнатами вагонных пропорций (таков основной тип квартир в пятиэтажках серий 1-507 и 1-335) – выиграют. При этом собственники трех-, четырех- и пятикомнатных квартир с совмещенными санузлами в домах серии ГИ, где имеются комнаты по 6, 8 и 9 кв. м, – так и вообще озолотятся.
Дело в том, что современные нормативы не допускают совмещения комнат и санузлов, а также запрещают комнаты меньше 9 кв. м. Таким образом, жителям юго-западных районов Петербурга вместо трешек с площадью однушек придется давать полноценные трехкомнатные квартиры.
Впрочем, радоваться рано. Теперь ложка дегтя. Ведь до юго-западных районов города, где расположены основные массивы серии ГИ, практически все жители которых претендуют минимум на трешки, дело может не дойти. Во-первых, из-за указанной специфики планировок в домах данной серии. Во-вторых, метро далеко, поэтому спрос на новое жилье здесь, мягко говоря, не тот. Для эконом-класса – дорого, для комфорта и выше – не подходит локация.
Вот и получается: если за основу будет принят московский сценарий, реновация окажется даже не частичной и не затяжной, а просто точечной.
Расселят и снесут только те хрущевки, которые занимают территории, исключительно интересные для инвесторов и имеющие повышенную градостроительную ценность. И совсем не факт, что это будут именно ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, действительно требующие сноса.
Может сложиться по-разному. Например, уютные массивы кирпичных пятиэтажек 528-й серии и поздних сталинок близ станции метро «Черная речка» или жилые кварталы хрущоб серии ОД у Октябрьской набережной – территории несомненно «вкусные». Но в первом случае речь о домах с нормативными сроками службы 120-150 лет. Во втором – о панельках первого поколения, очевидно проблемных.
Поясним: прототип ленинградской серии ОД – столичные хрущевки лагутенковской серии К-7, от которых Москва радостно и при всеобщем согласии избавилась еще при Лужкове. В Петербурге – воз и ныне там. Несмотря на то что еще при обследовании жилфонда в конце 1990-х годов данную серию признали сносимой, ни один из этих домов от реноваторов не пострадал. Они по-прежнему «украшают» Невский район и широко представлены в соседних – Московском и Фрунзенском.
Таким образом, разработанный в недрах столичного градоначалия закон позволяет решить множество проблем, кроме основной – массовой реновации устаревшего жилфонда.
Санация и реконструкция
Какова альтернатива массовой реновации хрущевских кварталов
В прошлом десятилетии, когда городской стройкомплекс еще не набрал обороты и «тренировался» на уплотнительной застройке, в Петербурге работала программа санации хрущевок – с заменой коммуникаций и ремонтом фасадов. Все работы по модернизации хрущевок с привлечением средств из городского бюджета были свернуты в начале нашего десятилетия, когда появилась адресная программа реновации и сноса пятиэтажек.
Санация позволяет решить все проблемы, кроме недостатка квадратных метров. В результате санации не появляется дополнительных площадей, которые можно продать. Но это не означает, что у санации нет будущего. Во-первых, для капитального ремонта могут быть задействованы средства из соответствующих фондов и накопительных счетов. Во-вторых, требование привести в порядок коммуникации и фасады окрестных зданий может выставляться в качестве инвестиционного условия для девелопера, рассчитывающего получить участок для уплотнительной застройки.
Опыт реконструкции панельных пятиэтажек с расселением и без оного имеется во многих российских регионах, странах СНГ и бывших соцстранах, для которых проблема массового жилфонда образца 1960-х годов также актуальна. Один из самых распространенных вариантов – строительство мансарды. Сложность в том, что в доме выше пяти этажей должен быть лифт. Пристраивать его к хрущевке – дорого. Тем не менее в сети представлено немало фото трехэтажных кирпичных хрущевок с надстроенными жилыми мансардами.
Случаи надстройки хрущевок несколькими этажами в России можно пересчитать по пальцам, но они имеются. Так, в середине 1990-х годов в Невском районе Петербурга расселенную пятиэтажку серии ОД (улица Бабушкина, 117) надстроили до девяти этажей: получился монолитно-кирпичный дом со «спрятанной» внутри хрущевкой.
Самый, пожалуй, известный подобный сюжет – превращение кирпичной четырехэтажки в Савеловском районе Москвы в жилой дом бизнес-класса по тому же методу, получившему народное название «табуретка под столом», но уже без расселения жильцов. Два года назад этот прецедент, созданный благодаря харизматичному председателю ТСЖ, сумевшему превратить жильцов в единомышленников и инвесторов, активно обсуждался, и у него появились последователи.
Одна из проблем, не позволяющих тиражировать опыт надстройки хрущевок, – близкое расположение и меридиональная ориентация большинства зданий данного типа. Поэтому при надстройке более чем на этаж будет страдать инсоляция.
«Убить» хрущевку, чтобы ускорить реновацию?
Итак, к чему следует готовить себя потенциальным покупателям квартир и сегодняшним жителям хрущевских кварталов? Покупателям – к тому, что квартира в хрущевке – это по-прежнему демократичная «машина для жилья», которая после качественного ремонта с заменой коммуникаций, полов, оконных и дверных блоков способна служить еще долгие годы. Разумеется, при этом важно понимать, что не все хрущевки одинаковы. Кирпичные, как правило, – без проблем. В то же время среди пяти основных серий питерских панелек при выборе имеет смысл исключить ранние серии и модификации. Подробнее о планировках, слабых и сильных сторонах разных серий ленинградских хрущевок – в наших предыдущих публикациях.
Сегодняшним жильцам важно помнить о том, что региональные программы капремонта для них никто не отменял. Информацию о годе постройки и типе любого здания, а также о том, какие виды работ, связанные с капремонтом общего имущества (фасадов, кровли, коммуникаций и т. п.), запланированы для каждого дома на ближайшие годы, можно найти на официальном сайте Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга.
Если вы не намерены пассивно наблюдать, как ваш дом ветшает и разрушается, – у вас есть возможность взять инициативу в свои руки, организовать собрание жильцов и предложить ТСЖ альтернативные варианты освоения средств, выделенных на капремонт. Ведь, в отличие от большинства жилых зданий последующих поколений, хрущевки все-таки не многоквартирные, а скорее малоквартирные – поэтому договориться с соседями здесь легче.
