БН разбирался, что сейчас происходит в новостройках популярных локаций, расположенных на прилегающих к КАД землях Ленобласти.
Вывод отстает от сдачи
За пять месяцев 2017 года во Всеволожском районе на рынок было выведено 331 тыс. кв. м жилья, или 8 тыс. квартир. (Отметим, что аналитики БН при расчетах учитывают общую площадь квартир, а не домов.)
Для сравнения: за шесть месяцев 2016 года здесь было выведено 690 тыс. кв. м, а за весь год – 1,3 млн кв. м (более 35 тыс. квартир). То есть количество поступившего в продажу нового жилья уменьшилось как минимум вдвое.
Сейчас 90% новых объемов приходится на Мурино, Кудрово и Янино. При этом в первых двух локациях застройщики вдвое сбавили обороты, а в Янино активность остается на прежнем уровне.
Динамика сдачи домов в эксплуатацию, в отличие от вывода на рынок, во Всеволожском районе не изменилась. По данным БН, за пять месяцев текущего года сдано 466 тыс. кв. м (около 11 тыс. квартир) – это почти половина от объемов 2016 года. Более 90% введенных площадей по-прежнему приходятся на Мурино и Кудрово.
В новостройках закадья объемы ввода жилья в эксплуатацию уже второй год опережают объемы вывода новых проектов на рынок.
Власти Ленобласти сейчас выдают больше разрешений на ввод жилья, чем на строительство. Как говорят чиновники, это связано не только с повышенными требованиями к документации застройщиков, но и с тем, что рынок Всеволожского района приходит в равновесное состояние.
Процесс синхронизации жилищного строительства с возведением необходимой инфраструктурой тоже никто не отменял. Как сообщили БН в пресс-службе вице-губернатора Ленинградской области по строительству Михаила Москвина, в арбитраж поданы иски об отмене разрешений на строительство трех объектов в Новом Девяткино, продолжается ревизия некоторых градпланов в Мурино.
Курс на комфорт
А вот на рынке петербургской агломерации дефицита нового предложения не наблюдается.
По сведениям КЦ «Петербургская недвижимость», с начала года в городе и ближайших пригородах на рынок выведено 1,62 млн кв. м жилья. Показатели прошлого полугодия – а это около 2 млн квадратов – вполне достижимы (с учетом июня) и даже могут быть превышены.
Таким образом, новые проекты на рынке все больше концентрируются в границах города. Если еще в первом полугодии 2015-го Петербург и Ленобласть выводили в продажу одинаковое количество квадратных метров, то сейчас по объемам новых строек область стала уступать городу чуть ли не вчетверо.
Еще одна тенденция текущего года, характерная как для всего рынка, так и для Мурино и Кудрово в частности, – жилье стали выводить в продажу небольшими партиями, по 200-400 квартир. Запуск в продажу корпусов по 1,5-2,5 тыс. квартир был нередок в 2016 году – но теперь остается в прошлом.
Позитивный факт – застройщики постепенно перестают выводить на рынок корпуса, сформированные из одних студий и однушек.
Средняя площадь квартир в новых проектах Всеволожского района по сравнению с прошлым годом выросла почти на пять квадратов – с 36,7 до 41,5 кв. м. На снижение покупательского спроса девелоперы отвечают предложением более комфортного продукта.
К примеру, в Мурино средняя площадь квартир в новых корпусах увеличилась с 32,7 до 36,0 кв. м. В Кудрово этот показатель вырос еще значительнее – с 36 до 50 кв. м.
В Янино тенденция к уменьшению пока сохраняется – средняя площадь квартир в текущем году снизилась с 39,2 до 37,4 кв. м.
Что происходит с ценами
На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга средние цены предложения практически не изменились – за год (с мая 2016 по май 2017 года) они подросли лишь на 1,4%, до 100,3 тыс. руб. за кв. м.
В сегменте студий и однокомнатных квартир этот показатель вырос и того меньше, примерно на процент – до 97,9 тыс. руб. за кв. м.
В Ленобласти ситуация обратная: за год средняя цена квадратного метра областной первички (студий и однушек в частности) снизилась на 6%. В самых активно застраиваемых локациях цифры падения побольше.
В Мурино за год студии и однокомнатные квартиры подешевели на 9,7% – до 64,8 тыс. руб. за кв. м. На двухкомнатные и трехкомнатные падение было не столь значительным – 2-3%. Продажи идут более чем в трех десятках ЖК (включая сданные объекты).
В Кудрово цена квадратного метра малогабаритного жилья за год снизилась на 8,8% – до 75,9 тыс. руб. Двушки же наоборот подросли в цене на 3,8%, а трешки – сразу на 7,3%. Продажи идут в полутора десятках жилых комплексов.
Больше всего ценник понизился в Янино. Студии и однушки подешевели на 10,6% (до 61,5 тыс. руб. за кв. м). Стоимость квадрата в двух- и трехкомнатных уменьшилась на 3-5%. Продажи ведутся более чем в десяти ЖК.
Как легко заметить, более всего подверглись коррекции цены на студии и однокомнатные квартиры – новостройки закадья всегда отличались переизбытком однотипного предложения.
А вот средние цены на другие типы квартир либо снижаются незначительно, либо вовсе демонстрируют рост. Это также неудивительно: к примеру, трехкомнатные квартиры в новостройках Всеволожского района в общей структуре предложения занимают всего 7%.
Как мы неоднократно отмечали, прайс в конкретном ЖК зависит от застройщика, качества его проекта, спроса, стадии строительства и пр. В удачных проектах закадья цены по-прежнему могут демонстрировать рост в 5-10% по мере приближения срока готовности дома.
Справка БН
В 2017-м наибольшей активностью в закадье отметились известные застройщики, которые достраивают текущие проекты. Так, компания Setl City выводила корпуса в ЖК «Лондон» (квартал «Семь столиц») в Кудрово и дома в ЖК «GreenЛандия 2» в Мурино. «Строительный трест» вывел на рынок очередной лот в составе ЖК «Капитал» в Кудрово. Компания «ЦДС» объявила о старте продаж в третьем корпусе ЖК «Муринский посад», а также приступила к возведению четвертого корпуса ЖК «Новое Янино». На долю этих застройщиков пришлось больше половины всех квартир, поступивших в продажу в 2017 году.
Тем не менее тенденция налицо. Высокая конкуренция, падение продаж в неудачных проектах или на объектах с затянувшимися сроками строительства, вывод объектов по демпинговым прайсам – все эти факторы начали тянуть средний ценник всеволожских новостроек вниз.
От заката до рассвета
В дальнейшем привлекательность жилья в ближайших к городу локациях Всеволожского района в первую очередь будет зависеть от скорости решения накопившихся социальных, инфраструктурных и прочих проблем. Ведь по мере заселения жилых кварталов ситуация только усугубляется.
В Кудрово уже сейчас насчитывается около 40 тыс. жителей, а скоро их станет больше сотни тысяч. В Мурино, по данным БН, введено 50 тыс. квартир (это около 100 тыс. жителей), еще столько же находятся на стадии строительства.
И все же работающие в этих локациях застройщики считают, что спрос со стороны покупателя по-прежнему остается на довольно высоком уровне и закадье пока выступает главным поставщиком самого доступного жилья.
Таблица 1
Средние цены в жилых комплексах популярных локаций закадья
| Локация | Студии и однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| млн руб. | тыс. руб./кв. м | млн руб. | тыс. руб./кв. м | млн руб. | тыс. руб./кв. м | |
| Мурино | 2,1 | 65 | 3,6 | 63 | 4,9 | 62 |
| Кудрово | 2,6 | 76 | 4,4 | 77 | 5,6 | 72 |
| Янино | 1,9 | 62 | 3,4 | 63 | 4,7 | 63 |
График 1
Динамика средних цена на студии и однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурне и Ленинградской области
График 2
Динамика средних цена на студии и однокомнатные квартиры в Ленинградской области, во Всеволожском районе и в его популярных локациях
