Многолетний проект малоэтажной застройки в Коломягах завершен: здесь больше нет свободных участков, почти не осталось недостроенных домов и практически все квартиры проданы. Экскурсию по «Никитинской усадьбе» для журналистов провел Михаил Голубев, который является генеральным директором «Северо-Западной строительной корпорации» – самого крупного девелопера проекта в течение последних 20 лет – и лучше всех знает его историю и болевые точки.
От хаоса к комфорту
«Никитинская усадьба» представляет собой давно сформировавшийся квартал со всеми видами застройки – от коттеджей и таунхаусов до малоэтажных многоквартирных домов. Главная особенность проекта – ощущение полной обособленности от многоэтажного Петербурга. Такой эффект достигается как с помощью планировочных решений – низкоэтажная застройка в центральной части квартала подрастает к краям, так и за счет ландшафтных особенностей – большого количества парковой зелени и воды.
Название проекта восходит к расположенной в Коломягах господской усадьбе героя войны 1812 года графа Никитина. Именно по соседству с этим сохранившимся архитектурным образцом эпохи классицизма, в квартале 11Б микрорайона Коломяги, в середине 90-х стартовал один из первых в городе проектов малоэтажной застройки, позднее получивший название «Никитинская усадьба».
Как рассказывает Михаил Голубев, в те годы застройщики только начинали нащупывать новые подходы к домостроению, в том числе малоэтажного, искать новые принципы создания комфортной городской среды – от комплексных решений при ее формировании до отдельных «фишек» на этапе благоустройства.
В полной мере эти поиски отразились и на застройке «Никитинской усадьбы». «Проект длился многие годы, и первые несколько лет были временем проб и ошибок. На первом этапе мы сотрудничали с 6-й мастерской ЛениНИИпроекта, специалисты которой разработали проекты детальной планировки территории и нескольких домов в квартале. Но, как оказалось, малоэтажное строительство не слишком интересная ниша для крупных проектных институтов и домостроительных комбинатов. Затем, в условиях конкуренции частных застройщиков, было довольно сложно сохранять единый вектор развития территории и находить баланс между качеством среды и экономикой», – признается девелопер.
Со временем «Никитинская усадьба» фактически превратилась в один из проектов, которые позже стало принято называть комплексным освоением территорий (КОТ). Со многими его характерными признаками: квартальной реконструкцией объектов инженерии, насыщением первых этажей домов коммерческими объектами, переходом к обязательному проектированию подземных паркингов, призванных снизить давление на зеленую среду квартала, и пр.
Такой же эволюционный путь проделали архитектурные решения и технологии строительства: сейчас на одной улице можно увидеть и коттеджи из газобетона, и примечательные по архитектуре кирпичные дома, украшенные уникальными декоративными элементами. И в этом многообразии застройки, как подчеркивает Михаил Голубев, есть объединяющее начало – соразмерность такого жилья человеку.
Важно и то, что удалось сохранить дух и приметы места: яблоневые сады, исторический пруд, где больше всего любят гулять окрестные жители. На территории квартала остались памятники деревянного зодчества: в одном из таких домов располагаются мастерские творческого объедения «Деревня художников» – настоящий музей под открытым небом.
Экскурсия по «Никитинской усадьбе» (12 фото)
Конец экспериментам
Как отмечает Михаил Голубев, эксперименты на территории «Никитинской усадьбы» были не только архитектурными: опыты над застройщиками ставили регулярные кризисы на рынке недвижимости, а бесконечные изменения градостроительного законодательства накрывали и покупателей квартир. Так, на волне борьбы с самостроями было вынесено несколько судебных решений о сносе построенных зданий, а их жители все последние годы жили как на пороховой бочке, отстаивая свои интересы в судах и на митингах.
В настоящее время из семи десятков зданий, формирующих квартал, в собственность не оформлены шесть. По большинству этих объектов лишь недавно появилась определенность – достигнуты мировые соглашения с Службой госстройнадзора. Судя по всему, многолетняя угроза сноса начинает отступать.
«Сейчас со стороны администрации есть понимание того, что этот конфликт необходимо урегулировать. И есть определенность, как действовать почти по всем спорным объектам. Но теперь, чтобы выправить ситуацию, нам придется пройти достаточно сложные процедуры, связанные с объединением участков, снятием арестов и т. д.», – говорит Михаил Голубев. По его словам, сейчас идет процедура объединения участков, на которых находятся сразу три проблемных объекта (Горная, 22, Тбилисская, 38 и 40). После регистрации в Росреестре начнется процесс получения разрешительной документации, все спорные вопросы застройщик обещает урегулировать до 2019 года. Еще по одному проблемному объекту – на Тбилисской улице, 32 – дело до сих пор рассматривается в суде. По мнению девелопера, перспективы решения оптимистичны: ранее суд уже признал права собственности на этот объект. Оформлением земельных участков и легализацией остальных спорных объектов «Никитинской усадьбы» занимаются и другие застройщики – там также есть надежда на положительный исход.
«Мы сами запустили эту “малоэтажную” волну и несем ответственность, в том числе и социальную. Для меня завершение этих процессов важно, так как это не только репутация моей компании, но и престиж всех проектов малоэтажного домостроения в Петербурге. Это вопрос возможностей малого и среднего предпринимательства при участии в программах по развитию города», – уверен он.
Эталон достоинств и ошибок
На фоне многочисленных конфликтов и скандалов последних лет микрорайон «Никитинская усадьба» пару лет назад сумел занять второе место в рейтинге института территориального планирования «Урбаника», специалисты которого по 40 критериям оценивали качество и комфорт городской среды в 260 жилых комплексах Санкт-Петербурга.
Как объясняет генеральный директор института Антон Финогенов, также принявший участие в прогулке по «Никитинской усадьбе», этот проект интересен тем, что реализован в достаточно плотной городской среде. При этом жилье здесь не отличается элитной стоимостью – цены примерно такие же, как в домах на соседней улице, но уже в формате 20-25 этажей. «Неудивительно, что такая застройка выигрывает, так как она более гуманная с точки зрения восприятия человеком. И она позволяет не допустить инфраструктурных перекосов, которые рождают все крупные многоэтажные микрорайоны. Особенно с точки зрения парковочных мест: здесь дробное деление улиц и нет пробок. И наше мнение, что позитивный и негативный опыт, который накоплен на этом тестовом полигоне, нужно анализировать и каким-то образом транслировать в будущее, не повторяя уже сделанных ошибок», – уверен Антон Финогенов.
По словам эксперта, все крупные европейские мегаполисы давно ушли от строительства домов высотой 20 этажей в массовом сегменте. Будущее жилищного строительства Петербурга – это также застройка не выше семи-восьми этажей. «Жилье не может быть в формате многоэтажных стен, которые на километры тянутся в полях. Это ошибочно с точки зрения градостроительного подхода. И нам бы очень хотелось, чтобы эта тема продолжала развиваться и после “Никитинской усадьбы”: девелоперам стало бы интересно и выгодно строить малоэтажные и среднеэтажные дома, городу удавалось успешно такие процессы регулировать, а для граждан такой переход не привел бы к удорожанию квадратного метра», – надеется Антон Финогенов.
