Квартиры ХХI века: планировки, цены, особенности

Квартиры в недавних новостройках – не только самые популярные объекты на вторичном рынке жилья, но и самые дорогие. При этом с начала рыночного периода сменились уже три поколения многоквартирных домов. У каждого есть свои характерные особенности.

Рынок жилья радикально меняется: правила игры и цены диктует так называемая новая вторичка. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», на сегодняшний день количество выставленных на продажу объектов в домах, построенных в XXI веке, почти в два раза превышает число советских квартир и отрыв продолжает увеличиваться (диаграмма 1).

Разные поколения

Ситуация существенно отличается от той, что мы наблюдали всего лишь три с небольшим года назад: в одной из тогдашних публикаций мы подсчитали, что каждая пятнадцатая квартира, выставленная на продажу, расположена в доме, построенном после 2008 года. На сегодняшний день таковых в листингах больше половины. И это без учета областных пригородов! (Мурино, Новое Девяткино, Бугры, Кудрово и пр. в выборку не включены.)

В таблицах, подготовленных нашими аналитиками (таблицы 1–3), приведены средние цены и площади квартир в зависимости от года постройки дома. Так, самое дорогое (как в абсолютном выражении, так и по цене квадратного метра) малогабаритное жилье предлагают в домах, построенных с 2000 до 2008 года – в период, когда городская застройка носила точечный (уплотнительный) характер.

Ниже для сравнения указаны те же характеристики – цены и площади – для представленного на рынке советского жилья (таблица 4). Показательно, что в сталинках, хрущевках и брежневках квадратный метр трех-четырехкомнатной квартиры оценивается существенно дешевле, чем в недавних новостройках. Правда, следует отметить, что многокомнатные квартиры сейчас редкость – проектируются они в основном в объектах бизнес-класса и выше, отсюда и столь впечатляющий разрыв.

В любом случае квартиры XXI века – это рынок, живущий по иным правилам, нежели традиционная «старая» вторичка.

У исследователей рынка жилья до сих пор нет единого мнения, какие объекты недвижимости можно относить к категории новой вторички. Сторонники одной точки зрения относят к таковым квартиры, в которых никто не жил. Другие – жилье в домах последних трех или пяти лет. Третьи называют новой вторичкой все жилье послесоветского периода. Первая версия удобна для аналитиков и маркетологов. Все прочие требуют оговорок и уточнений.

Советские квартиры исследователи давно поделили на классы-поколения (сталинки, хрущевки, брежневки). Для жилья рыночного периода такой классификации пока нет. Попытаемся частично восполнить этот пробел.

Ранний монолит

Одним из последних достижений социалистического планирования, воплотившимся в 137-й крупнопанельной серии, стали квартиры улучшенных планировок: с потолками 2,7 м, кухнями от 11 кв. м и увеличенным до 3,6 м (против 3,2 м в брежневках) шагом поперечных стен. Как это иногда бывает, улучшения сыграли злую шутку. Новые планировочные параметры дали возможность разместить вместо просторной однокомнатной квартиры две студии (нечто подобное наблюдалось в брежневский период, когда отказ от смежных комнат привел к возврату коммуналок). Но, к счастью, в первой половине 1990-х годов до этого мало кто додумался.

Вольная стихия рынка нагрянула внезапно. Ушедшая эпоха оставила после себя опустошенные, словно после военного наступления, домостроительные комбинаты-гиганты, распланированные и инженерно подготовленные территории (преимущественно в Приморском районе) и свыше миллиона квадратов недостроя, в основном крупнопанельного – последнего советского поколения.

Соответственно, эстафету от почивших флагманов социалистической индустрии приняли частные строительные организации. Кварталы, распланированные под панельки, достраивали из того, что было. Основной конструктивный тип – монолитный каркас, наружные стены из «неродных» панелей. Встречаются монолитно-кирпичные дома 137-й серии, а также такие, у которых нижние этажи – панельные, верхние – кирпичные. Строительное качество панельно-монолитных зданий – разное, в целом неважное; дефектов немало, но, как правило, они некритичны. Самые распространенные проблемы – плохая звукоизоляция и горбатые от установленных с перекосами опалубок внутренние стены.

В первой половине 1990-х годов в Санкт-Петербурге появились монолитно-кирпичные и монолитно-панельные дома, и вскоре монолит полностью завоевал рынок строящегося жилья. В те годы из архитектурных мастерских выходили интересные проекты, но, когда дело доходило до реализации, их приходилось упрощать: стройиндустрия пока еще была не в состоянии предложить ни лицевой кирпич разных расцветок и фактур, ни тонированные стеклопакеты в ажурных алюминиевых рамах. Поэтому в ход шли все те же продуваемые деревянные оконные блоки, что и в домах предыдущих поколений, а также классический белый и красный кирпич.

Уплотнительный период

Если в 1990-х, когда строители в основном достраивали то, что было заложено при прежней власти, в квартирографии новостроек был относительный порядок (это были одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры планировок, близких к типовым), то ближе к концу века, когда новые районы стали обрастать архитектурными доминантами неорыночного периода, все смешалось.

Появились пентхаусы на крышах высоток, а также двухуровневые планировочные пространства, которые первичные приобретатели разбивали монолитными перегородками по собственному вкусу, нисколько не заботясь о ликвидности при вторичной продаже. Политика «нарисуй планировку сам», которую порой провозглашали застройщики, привела к тому, что в домах, возведенных в начале нулевых по индивидуальным проектам, встречаются жилища весьма затейливой конфигурации.

В целом первое десятилетие XXI века можно охарактеризовать как уплотнительный период. Без конфликтов он не обходился: застройщики осваивали пятна, на которых в прежние годы планировались объекты соцкультбыта, и украшали здания неуместными башенками со шпилями. Основной удар уплотнительной застройки приняли на себя северные районы – Приморский и Выборгский. Освоение южных и восточных территорий тормозилось отсутствием метро и дефицитом инженерных мощностей.

Основные типы зданий того времени – кирпично-монолитные или панельно-монолитные. Даже модернизированные серийные панельки (например, модернизированная советская 600.11, гатчинские «Оптима» и 121-я), возведенные в тот период, имеют в своей основе монолитный каркас.

Высотность новой застройки подросла с 12 до 16 этажей. Во многих домах того времени, в том числе в некоторых панельках, имеются встроенные паркинги, встречаются однокомнатные квартиры больше 50 кв. м и кухни 14-18 кв. м.

Переход к комплексному освоению территорий

В начале нашего десятилетия состоялся переход от уплотнительной точечной застройки к комплексному освоению территорий, и появились проекты, рассчитанные более чем на миллион квадратных метров жилья.

Отложенный спрос на квартиры начального уровня, подогретый относительно доступной ипотекой, породил типично российский феномен «городов наизнанку», или обратной субурбанизации, когда по мере освоения периферийных территорий плотность и этажность застройки увеличивается.

В любом случае доминирующее предложение однокомнатных квартир в домах последних лет постройки – это эхо советского массового домостроения, когда однушек в проекты закладывали мало. Результат: дома выше, застройка плотнее, квартиры меньше.

Так, с 2010 года площадь среднестатистической вводимой в эксплуатацию квартиры уменьшилась с 60,8 до 50,4 кв. м (см. диаграмму 2), а доля малогабаритного жилья (однокомнатных и студий) выросла с 48 до 62% (таблица 5).

Официальные прогнозы не сулят в обозримом будущем радикального роста доходов населения. Сегмент самого доступного нового жилья, по сути являющего собой крышу над головой, близок к насыщению, а застройщики работают в условиях жесткой конкуренции – не только ценовой, но и качественной. Мегаполису требуется новое жилье разных типов и классов. А это означает, что нас ждет очередная волна планировочных улучшений.

комментарий спикера на правах рекламы

Диаграмма 1

Вторичный рынок квартир Петербурга: структура предложения в зависимости от года постройки дома