У покупателя семейного жилья выбор непрост: трехкомнатных квартир в массовом сегменте представлено не слишком много, и в основном это крупногабаритное жилье, которое далеко не каждому по карману.
БН составил рейтинг самых недорогих трешек в новостройках Санкт-Петербурга и его предместий (см. таблицу).
Петербург недорогой
По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», среднестатистическая трешка на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга сейчас имеет площадь 80 кв. м и оценивается в 9,8 млн руб. Но самые дешевые варианты стоят вдвое меньше.
Минимальные цены на квартиры такого формата в черте Петербурга (без учета пригородных территорий) стартуют с отметки в 4,3 млн руб. Таков прайс в новостройках Красносельского и Невского районов со сдачей в 2018-2019 годах. К примеру, за 4,4 млн можно приобрести трешку вполне комфортного метража – 71 кв. м – в одном из корпусов ЖК «Живи! в Рыбацком» от компании «СПб Реновация». Правда, ждать новоселья придется больше двух лет.
Вписать бюджет покупки в 5 млн руб. семейному покупателю сейчас предлагают многие крупные петербургские застройщики: Setl City, «Группа ЛСР», «Главстрой-СПб» и др. – в наш рейтинг у них попали сразу по два проекта, а иногда и более. География недорогого предложения довольно обширна: помимо двух вышеуказанных районов представлены Выборгский, Приморский, Красногвардейский и даже Московский.
Значительная часть комплексов позиционируется в комфорт-классе, а большинство квартир покупателям предлагаются с чистовой отделкой. Нередки варианты европланировок.
В целом можно отметить разнообразие метражей (самый распространенный вариант – вокруг отметки 70 кв. м), а также широкий разброс по цене квадрата – от 50 до 100 тыс. руб. Зависимость простая: чем престижнее локация – тем меньше площадь трешки и выше ее цена. К примеру, абсолютным рекордсменом по этим параметрам выступает архангельская компания «Аквилон-Инвест». Почти за 5 млн руб. застройщик предлагает трехкомнатную квартиру в ЖК 4You, возводимом на территории бывшего мясокомбината «Самсон», со сдачей в конце 2019 года. При этом площадь квартиры уложилась в 51 квадрат, а высокая цена за него (98 тыс. руб. за кв. м) обусловлена престижностью Московского района.
На другом полюсе – компания «Дальпитерстрой», которая всего за 4,5 млн руб. (50 тыс. руб. за кв. м) предлагает трешки метражом почти 90 кв. м в одном из корпусов ЖК «Парголово», причем дом находится на этапе ввода в эксплуатацию. Столь скромный ценник обусловлен как окраинной локацией, так и не самой лучшей репутацией застройщика – данный объект давно фигурирует в списке проблемных у Комитета по строительству. Срок госприемки таких объектов непредсказуем и может занять продолжительное время.
Совсем скромные по размерам трешки в листингах позиционируются как евроквартиры – кухня-гостиная площадью 12-16 квадратов и две спальные комнатки. Иногда такие варианты даже не имеют пометки «евро» – то есть это маркетинговый ход застройщика, пытающегося за счет довольно просторной кухни выдать двухкомнатный формат квартир за трехкомнатный.
Но в целом минимализм в размерах трешек пока не получил широкого распространения на рынке. По данным аналитиков БН, трешки площадью менее 60 кв. м в массовом сегменте петербургских новостроек сейчас составляют лишь полпроцента от общего объема. Появление миниатюрных образцов – пока это лишь эксперименты, цель которых определиться с самыми скромными покупательскими предпочтениями.
Трехкомнатных квартир дешевле 5 млн руб. в Петербурге оказалось мало – по сведениям БН, это лишь 2,7% всех вариантов. Но за этой ценовой отметкой ассортимент начинает расти: на диапазон 5-6 млн руб. приходится уже около 15% общего предложения квартир трехкомнатного формата.
Вблизи от города – дешевле
В петербургских предместьях, где сконцентрировано большинство новостроек Ленобласти, вариантов больше, и они гораздо дешевле: здесь вполне можно приобрести трехкомнатное жилье по цене однушки в обжитых районах города. Самое доступное предложение укладывается между 3 и 4 млн руб. (в среднем 40-50 тыс. руб. за кв. м).
При этом дальние локации – редкость, в выборку попали лишь три варианта в Тосненском, Кировском и Кингисеппском районах. В частности, трешку метражом почти в 60 кв. м в только что сданном малоэтажном комплексе вблизи Павловска можно приобрести за три с небольшим миллиона рублей. Абсолютное большинство недорогих трешек представлены в ближайших к городу локациях Всеволожского района – Мурино, Новом Девяткино, Янино, Кудрово, Романовке, Щеглово и пр.
В отличие от Петербурга здесь царствует эконом-класс, а квартиры в основном предлагаются с предчистовой отделкой или вовсе без нее. Примерно треть объектов – малоэтажные.
Интересно, что за пределами КАД оказалось довольно мало предложения с отдаленными сроками сдачи – большинство новостроек нашего рейтинга планируются ко вводу в текущем году. Отметим и то, что в области за небольшие деньги можно купить трешку просторнее, чем в городе, – метраж многих квартир стремится к отметке 80 квадратов. Эксперименты в минималистском духе редки, зато они более смелые.
В целом для новостроек закадья крупногабаритные трешки нехарактерны: по данным аналитиков БН, больше двух третей предложения – это квартиры площадью 60-80 кв. м.
Самых дешевых вариантов – до 3,5 млн руб. – на областном рынке оказалось лишь 2%. Зато следующий, также недорогой ценовой сегмент – от 3,5 до 4,5 млн руб. – охватил уже более четверти всего предложения трехкомнатных квартир.
Не будем забывать: слишком низкий ценник зачастую свидетельствует о том, что компания не в самом лучшем финансовом состоянии. В новостройках предместий часты задержки сроков сдачи – не могут похвалиться пунктуальностью застройщики почти половины объектов нашего областного рейтинга.
Уходящая натура
В новых проектах, вышедших на рынок Петербурга в прошлом году, доля трешек под натиском студий и однушек уменьшилась чуть ли не вдвое. Тем не менее многие застройщики массового сегмента стараются не опускать планку для таких квартир ниже 10%, а в проектах классом повыше этот формат уже может занимать 20-30%.
На сегодня, по данным аналитиков БН, доля трешек в предложении первичного рынка жилья Петербурга составляет чуть более 17%. Вроде бы есть из чего выбирать. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что товар в основном представлен крупногабаритный. К примеру, чуть ли не половина предложения таких квартир в сегменте комфорт имеет площадь свыше 90 квадратов.
В предместьях Петербурга другая напасть. С разнообразием площадей все в порядке, но самих трешек днем с огнем не сыскать: в новостройках Всеволожского района их доля лишь 7%. Эксперты это объясняют тем, что за семейным жильем покупатель в основном идет в новостройки черты города, а за дешевыми студиями – в закадье. В итоге больше всего трехкомнатных квартир в Ленобласти предлагают новостройки Кировского района (22%). А за четырехкомнатными лучше ехать в Гатчинский район (около 3% предложения) – в предместьях такого формата почти нет.
В целом можно сделать вывод, что в Ленобласти девелоперы уже перестроились и предлагают покупателю трешки практически любых размеров – вплоть до хрущевских метражей. В Петербурге пока этого нет: в представлении большинства застройщиков квартиры такого формата не могут быть меньше 70 кв. м – своего рода граница комфортности жилья.
Тем не менее тенденция очевидна: крупногабаритные квартиры в массовом сегменте станут активнее уходить в евроформат, который сократит «лишние» метры и сделает планировки более функциональными. И этот тренд неудержим – покупатель сейчас голосует за него рублем.
Рейтинг самых недорогих трехкомнатных квартир в новостройках Петербурга
| Название ЖК | Район | Общая площадь, кв. м | Цена, млн руб. | Цена за кв. м, тыс. руб. | Срок сдачи | Застройщик | Отделка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Английская миля | Красносельский | 64,00 | 4,32 | 67422 | IV кв. 2018 | Балтпродком | без отделки |
| Невские паруса | Невский | 53,40 | 4,35 | 81461 | II кв. 2018 | Евростройпроект | чистовая |
| Солнечный город | Красносельский | 53,95 | 4,35 | 80630 | III кв. 2018 | Сэтл Инвест | чистовая |
| Живи! в Рыбацком | Невский | 71,22 | 4,38 | 61450 | III кв. 19 | СПб Реновация | чистовая |
| Парголово | Выборгский | 89,50 | 4,48 | 50056 | работает приемочная комиссия | СК «Дальпитерстрой» | без отделки |
| Цветной город | Красногвардейский | 69,80 | 4,61 | 66000 | IV кв. 2019 | Группа ЛСР | чистовая |
| Чистое небо | Приморский | 54,11 | 4,75 | 87784 | II кв. 2019 | Строительная компания «Каменка» | чистовая |
| Планетоград | Московский | 60,10 | 4,85 | 80699 | IV кв. 2018 | Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» | чистовая |
| Юнтолово | Приморский | 73,24 | 4,87 | 66494 | II кв. 2017 | Главстрой-СПб | чистовая |
| Светлый мир «О’Юность…» | Невский | 67,70 | 4,87 | 72000 | IV кв. 2017 | Базис | чистовая |
| Петр Великий и Екатерина Великая | Невский | 77,16 | 4,88 | 63277 | IV кв. 2018 | РСТИ | предчистовая |
| Северная долина | Выборгский | 68,55 | 4,88 | 71247 | сдан | Главстрой-СПб | чистовая |
| ПРАГМА city | Выборгский | 69,10 | 4,91 | 70990 | IV кв. 2018 | Строительная компания «ПРАГМА» | предчистовая |
| Стереос | Красногвардейский | 73,40 | 4,97 | 67759 | сдан | СПб Реновация | чистовая |
| 4You | Московский | 50,90 | 4,97 | 97800 | IV кв. 2018 | Аквилон СПб, СПб Инвест | чистовая, без отделки |
| Новая Охта | Красногвардейский | 72,40 | 5,00 | 69061 | IV кв. 2017 | Группа ЛСР | чистовая |
Таблица2
Рейтинг самых недорогих трехкомнатных квартир в новостройках Ленобласти
| Название ЖК | Район | Общая площадь, кв. м | Цена, млн руб. | Стоимость кв. м, тыс. руб. | Срок сдачи | Застройщик | Отделка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Солнечный квартет 2 | Тосненский | 58,50 | 3,01 | 51500 | сдан | ИСК «Вита» | предчистовая |
| Рябиновый сад | Всеволожский | 74,23 | 3,03 | 40770 | III кв. 2019 | ИК «Строительное управление» | чистовая, без отделки |
| Итальянский квартал | Всеволожский | 65,11 | 3,18 | 48805 | III кв. 2017 | Созвездие | чистовая, предчистовая |
| Краски лета | Всеволожский | 42,00 | 3,20 | 76077 | II кв. 2018 | ТИН Групп, Полис Групп, Краски Лета | без отделки |
| ЗемлЯнино | Всеволожский | 60,80 | 3,27 | 53782 | IV кв. 2017 | ПАТРИОТ Северо-Запад | чистовая, предчистовая, без отделки |
| Правый берег-3 | Всеволожский | 73,22 | 3,30 | 45000 | IV кв. 2017 | Ленстрой | без отделки |
| Ямбург Сити | Кингисеппский | 79,40 | 3,34 | 42015 | IV кв. 2017 | Финнранта Строй | без отделки |
| Гамма 1, 2 | Всеволожский | 94,10 | 3,50 | 37194 | II кв. 2019 | СК «ПромСервис | без отделки |
| Микрорайон Центральный | Всеволожский | 78,60 | 3,53 | 45000 | н/д | РИБИС | чистовая |
| Янинский каскад-5 | Всеволожский | 76,94 | 3,55 | 46200 | IV кв. 2019 | А-ЛЕКС | без отделки |
| Цветы | Всеволожский | 77,74 | 3,65 | 47000 | II кв. 2017 | Европейская слобода | предчистовая |
| Дом в Романовке | Всеволожский | 75,70 | 3,77 | 49742 | н/д | Финнранта Строй | без отделки |
| VITAMIN | Всеволожский | 68,91 | 3,79 | 55000 | н/д | Айвазовский | без отделки |
| КудроВО! | Всеволожский | 63,18 | 3,81 | 60240 | II кв. 2019 | ПАТРИОТ Северо-Запад | чистовая, предчистовая, без отделки |
| Цвета радуги | Всеволожский | 68,47 | 3,81 | 55609 | н/д | Максима | без отделки, чистовая |
| Золотые купола | Всеволожский | 70,40 | 3,85 | 54665 | н/д | РосСтройИнвест | без отделки, предчистовая |
| Ленинградская перспектива | Всеволожский | 86,60 | 3,90 | 45035 | IV кв. 2017 | ЛенОблСтрой | чистовая, без отделки |
| ЖК на улице Кирова, 6 | Кировский | 81,40 | 3,90 | 47924 | IV кв. 2017 | БалтСтройКомплект | чистовая |
| Щегловская усадьба | Всеволожский | 80,92 | 3,93 | 48590 | II кв. 2017 | СК «НАВИС | чистовая, предчистовая |
| Янинский каскад-4 | Всеволожский | 76,42 | 4,05 | 53000 | III кв. 2018 | Инвестиционная компания «Строительное управление» | без отделки |
