Где живут самые дешевые трешки

На первичном рынке жилья Петербурга дешевых трешек по причине их больших размеров днем с огнем не сыскать. И с каждым годом становится все меньше. А что в ответ на это предлагает семейным покупателям городской рынок готовых квартир?

В новостройках Петербурга сейчас можно с трудом найти недорогие трехкомнатные квартиры: самые бюджетные ценники крутятся возле отметки в 5 млн руб., но такого предложения крайне мало и есть оно лишь в проектах с отдаленными сроками сдачи. На городском рынке готового жилья все гораздо демократичнее и по разнообразию предложения, и по ценам – стоимость трешек стартует от трех с небольшим миллионов рублей. БН разбирался, что предлагает вторичка в сегменте самых низких цен.

Всех метров не купить

По данным Центра оценки и аналитики БН, на вторичном рынке Санкт-Петербурга трехкомнатные квартиры сейчас представлены в объеме 28% от общей структуры предложения. Для сравнения – в новостройках этот показатель составляет 17% и падает с каждым годом: в новых жилых проектах 2016 года застройщики заложили лишь 7% трешек.

Не то чтобы такой формат не нужен покупателю. Просто на фоне снижения доходов просторные варианты жилья стали не по карману многим клиентам. Трешки, хотя и переходят на более компактные европланировки, минимализмом в отличие от студий пока не страдают. Даже в экономе около 90% предложения трехкомнатных квартир имеют площадь свыше 70 кв. м, а метражи более половины квартир в комфорте и вовсе зашкаливают за 90 кв. м. Финансово освоить такие просторы покупателю массового сегмента проблематично, даже несмотря на то что квадрат в трешках заметно дешевле, чем компактных студиях и однушках.

А вот на рынке готовых квартир разнообразие, в том числе по площадям, гораздо больше. К примеру, около 5% предложения всех трешек на рынке имеют минималистские размеры 42-55 кв. м. Это, как говорится, на любителя. Еще около 40% квартир на продажу укладываются в диапазон площадей от 55 до 75 квадратов. Как раз такой метраж сейчас мало представлен на первичном рынке.

Довольно компактные размеры квартир объясняются изрядной долей предложения типового жилья советской эпохи: дома категорий «старая панель» и «новая панель» занимают около трети всего предложения трешек, еще почти 20% приходится на кирпичные дома.

Низкие ценники на советские трешки обусловлены не только довольно слабыми потребительскими свойствами такого жилья, но и их скромными по сравнению с новым жильем размерами

Именно вторичка сейчас предоставляет широкий выбор покупателям с большими семьями. Доля квартир с тремя, четырьмя комнатами и более практически во всех спальных районах города достигает 30%, а в некоторых центральных – 60%.

При этом ценовой разрыв на вторичке довольно впечатляющий. В самых дешевых трешках квадрат оценивается в 50 тыс. руб., в самых дорогих – может превышать полмиллиона. К примеру, такие квартиры площадью под 200 кв. м и стоимостью свыше 100 млн руб. сейчас предлагаются в Петроградском районе на проспекте Динамо. Выходит, продав по заявленной цене трешку на Крестовском острове, можно приобрести чуть ли не три десятка компактных вариантов где-нибудь на Юго-Западе.

От 3,5 до 5 миллионов

Предложение самых дешевых трехкомнатных квартир в черте города укладывается между 3,5 и 4,0 млн руб. Таких квартир всего около 3% от общего предложения. В выборку, представленную Центром оценки и аналитики БН, попало лишь несколько десятков вариантов.

Главные поставщики товара в низком ценовом сегменте – Красносельский и Кировский районы. Дешевле всего – за 3 млн с небольшим – можно приобрести трешки во вполне добротных кирпичных девятиэтажках, правда, находятся они в Красном Селе или Горелово. Но таких вариантов мало. Львиная же доля самого бюджетного предложения – это хрущевки ранних серий. Представлены они на улицах Зины Портновой, Лени Голикова, проспекте Народного Ополчения, улице Пограничника Гарькавого, проспекте Ветеранов и других локациях Юго-Запада. Много реже, но попадаются Московский и Фрунзенский районы, где также есть хрущевские островки.

В основном предлагается серия ГИ с квартирами общей площадью 42 кв. м (6 + 9 + 15, кухня – 5,3, санузел совмещенный). Также за цену, близкую к отметке в 4 млн руб., выставлены трешки в брежневских панельках или кораблях. В целом столь низкий ценник предполагает минимализм площадей – метражи большинства квартир в основном составляют 42-52 квадрата.

В ценовой диапазон 3,5-5,0 млн руб. на вторичном рынке Петербурга вмещается 16% предложения всех трешек. Новостройки такой формат квартир по столь низким ценам почти не предлагают

Следующий ценовой диапазон – в пределах 4-5 млн руб. – дает покупателю более широкий выбор: по данным аналитиков БН, сюда попадает почти 17% предложения всех трешек. В эту выборку уже включены северные районы – в основном Выборгский и Калининский (Приморского почти нет), а также Невский, Московский и Красногвардейский. Хотя по-прежнему много хрущевок, но в предложении часто мелькают кирпичные пятиэтажки и точки вполне добротной 528-й серии, девятиэтажки 602-й, 504-й и других брежневских серий. Метражи квартир в вышеуказанном ценовом диапазоне подросли и вполне сносные – во многих случаях заходят за отметку в 60 квадратов. Интересно, что по цене, близкой к 5 млн руб., изредка встречаются трешки в «плохих» сталинках и даже в домах новой вторички – на окраинах Красногвардейского района. Но это скорее исключение – квартиры в свежепостроенных домах самый дорогой товар на рынке жилья.

Цены падают, выбор растет

Следующая ценовая ступень – 5-6 млн руб. – уже сопоставима с предложениями трешек в самых дешевых новостройках, которые по своим качественным характеристикам выше «бабушкиных» квартир. Отметим лишь, что на вторичке в этот диапазон вписывается еще 15% предложения, а число вполне ликвидных вариантов увеличивается за счет домов новой панели.

В целом покупателю вторички сейчас реально отыскать сносную по качеству, хотя при этом и довольно компактную по размерам трешку. Разумеется, у многих из выставленных на продажу объектов, особенно хрущевских, может быть неважная кондиция – из-за возраста и технического состояния здания. Но есть из чего выбирать. Тем более что и плюсов может быть немало – уютный, зеленый микрорайон с развитой инфраструктурой и неплохой транспортной доступностью.

Ну и главное, низкая стоимость. Средние цены трешек на вторичном рынке медленно, но верно растут – происходит это за счет объектов новой вторички, которыми сдаваемые новостройки постоянно пополняют рынок готовых квартир. А вот типовое жилье советской эпохи продолжает терять в цене и за последние полтора-два года, по разным оценкам, подешевело уже на 20-25%. Большинство вариантов не пользуются спросом и надолго зависают в листингах.

Тем не менее свой покупатель у таких квартир есть – к примеру, это семьи с двумя и более детьми, пожилыми родителями. Новостройки, под завязку набитые студиями и однушками, их не интересуют, а покупку новой просторной трешки не потянуть. Лучший вариант – недорогие квартиры с тремя и более комнатами в панельных домах 70-х годов постройки. Предложений такого формата жилья по столь низким ценам на первичном рынке сейчас не найти.

Почти за бесценок

Справедливости ради отметим, что ценовые антирекорды на вторичке все же ставят не хрущевские трешки в южных спальниках Петербурга. Например, в пригородах – Пушкинском, Петродворцовом, Колпинском районах – можно найти трехкомнатные квартиры менее чем за 3 млн руб. А в Ленинградской области топ-20 самых демократичных по ценам трешек вовсе укладывается в диапазон 1-2 млн руб. Это будут квартиры в кирпичных и панельных трехэтажках райцентров или поселков Тосненского, Ломоносовского, Приозерского и других районов.

Есть и поближе – во Всеволожском районе Ленобласти. По сведениям БН, 16% предложения трешек на вторичке там относятся к бюджетному ценовому диапазону 2,5-3,5 млн руб. Но это уже темы отдельных ценовых обзоров.

График 1

Структура предложения по типам квартир, % от общего объема