Число сделок по продаже физлицами строящихся квартир по договору цессии (уступки права требования) сейчас сократилось. Но предложений по-прежнему много. БН оценил объемы рынка переустопок и попросил экспертов охарактеризовать его.
Где продают
Рынок переуступки – обширный, но до сих пор слабо освоенный и малоизученный. Попытки агентств работать в этом направлении сталкиваются с невозможностью собрать максимум актуального предложения. В том числе по той причине, что частное лицо – игрок непредсказуемый: сегодня продает, завтра передумал. Специализированные центры по переуступке сейчас агрегируют в своих базах под тысячу вариантов. Хотя такого предложения на рынке гуляет на порядок больше.
Отсюда и сложности с оценкой доли переуступки. Большинство экспертов навскидку называют цифру в пределах 15-20% от общего объема предложения первичного рынка.
Аналитики БН на основе открытых баз предложений попытались дать свою оценку. Результат впечатлил: на рынке новостроек Санкт-Петербурга доля предложений по переуступке на начало мая составила 27%. В ближнем поясе Ленобласти (Всеволожский район) этот показатель оказался на уровне 33%.
Таблица
Доля переуступки на рынке новостроек
| Район | Доля переуступки |
|---|---|
| Адмиралтейский | 26% |
| Василеостровский | 22% |
| Выборгский | 20% |
| Калининский | 27% |
| Кировский | 46% |
| Красногвардейский | 24% |
| Красносельский | 36% |
| Московский | 22% |
| Невский | 23% |
| Петроградский | 42% |
| Приморский | 27% |
| Фрунзенский | 20% |
| Центральный | 35% |
| Колпинский | 27% |
| Кронштадтский | 11% |
| Курортный | нет данных |
| Петродворцовый | 13% |
| Пушкинский | 42% |
| Всеволожский ЛО | 33% |
Как можно убедиться, в большинстве городских районов доля переуступки примерно одинакова – около четверти от всего предложения.
При этом больше всего квартир на продажу (как от застройщиков, так и физлиц) предлагают самые застраиваемые спальные территории – это Невский, Приморский и Выборгский (конкретно – Парнас) районы. А самую высокую долю переуступки неожиданно продемонстрировал дефицитный на стройки Кировский район – аналитики сей казус объясняют минимумом предложения, а также наличием здесь долгостроев. Более прогнозируемой оказалась высокая доля переуступки в Красносельском, а также в Пушкинском районе – за счет Шушар. Отметим также неожиданно высокую концентрацию предложения по переуступке в Центральном и Петроградском районах, где в основном реализуются проекты бизнес-класса.
В новостройках Всеволожского района Ленинградской области переуступка превалирует в Мурино, Кудрово, Янино и Буграх. Эти локации различаются по объемам общего предложения, но доля переуступки в некоторых доходит до 40%.
Еще раз подчеркнем, что все цифры получены на основе открытых баз данных на начало мая. В зависимости от рассматриваемого периода доля переуступки в общем объеме предложения может меняться – на расклад влияют и выход новых проектов в продажу, и ввод жилых комплексов в эксплуатацию, и поведение самих продавцов.
Тем не менее общее представление о том, в каких локациях и в какой мере частные продавцы пытаются конкурировать с предложением от застройщика, получить можно.
Сколько стоит квартира по переуступке
Подавляющее большинство выставленных по переуступке квартир – это однушки и студии, самый популярный товар на рынке. Изучение ценовых характеристик в листингах выявляет некоторые общие закономерности. Так, значительное число вариантов близки к прайсу застройщика на квартиры в том же жилом комплексе или незначительно ниже (на 50-100 тыс. руб.). Довольно много объявлений с ценниками, меньшими на 10-15%. Существенные дисконты – в размере 30% – редки: такие объявления в листингах живут недолго. Есть варианты и чуть дороже, чем у девелопера, – в основном на 5-10%, хотя их число невелико. Опять же все зависит от локации и ее затоваренности – в городских предместьях дисконт и чаще, и крупнее.
Значительная часть квартир по переуступке – это новостройки со сдачей во втором-третьем кварталах текущего года либо в начале следующего. Немало в продаже и квартир в уже сданных домах, причем введенных в эксплуатацию еще в 2016-м. «Продавец по переуступке затягивает процесс приемки и до последнего держит квартиру с неоформленным правом собственности. Надеется реализовать объект, избежав затрат на оформление собственности и налоги», – объясняет руководитель Центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» Мария Бент.
Кто продает
Вслед за падением доходности инвестиционных покупок рынок переуступки съежился. И не по объемам предложения, а по количеству сделок. Главная причина – уменьшение доли инвесторов. В тучные годы они формировали до 90% предложений по переуступке.
При всем том частный инвестор с рынка не ушел, а просто сменил предпочтения – массовое инвестирование в новостройки окраин давно не в тренде, интерес стал более размытым и сместился в сторону качественных проектов в черте города (об этом свидетельствует в том числе и высокая доля переуступки в центральных районах).
Сейчас инвесторы формируют примерно половину всех предложений по переуступке. Многие из них приобретали квартиры на волнах ажиотажного спроса два-три год назад и ошиблись с объектом инвестирования: сейчас не продать даже за те же деньги.
Среди продавцов увеличилась и доля тех, кто разочаровался в пунктуальности своего застройщика и сомневается в его финансовой стабильности, а также тех, кто покупал квартиру для себя, но теперь передумал жить в проекте с не слишком удачной инфраструктурой. Есть заемщики, которые брали квартиру в ипотеку, надеясь отбивать свой кредит путем сдачи внаем, но не справились с его обслуживанием.
Кто продает квартиры по переуступке
Добавим, что за последние два года заметным игроком в этом сегменте стала еще одна категория продавцов – подрядчики, с которыми застройщик за работу и материалы расплатился квартирами. «Подрядные» квартиры, как правило, оформляются на одно или несколько физических лиц.
Кто кому конкурент
Покупка строящегося жилья у физлица по договору цессии давно уже не сложнее любого другого способа приобретения жилья на первичном рынке. Почти во всех проектах можно купить по переуступке квартиру, обремененную ипотекой, и даже рассрочку перевести на нового покупателя. Риски тоже, по сути, одинаковы.
А вот по поводу популярности таких сделок мнения экспертов расходятся. С одной стороны, риски по сравнению с покупкой на котловане меньше, а цена в иных случаях существенно ниже той, что предлагает застройщик. С другой – предложения на рынке сейчас много, и не всегда скидки от застройщика будут меньшими, чем дисконт от продавца по переуступке.
Вопрос ценового давления на рынок также дискуссионный. Продавец по переуступке ориентируется исключительно на цены застройщика. Но и девелоперу повышать прайс, имея за спиной внушительный объем предложения по более низким ценам, по крайней мере в отдельных сильно затоваренных локациях, уже вряд ли получится.
