Любому покупателю квартиры в новостройке знакомы объявления, которыми сразу после начала передачи ключей заклеивают всю парадную: «Присоединяем балконы и лоджии, недорого». Предложение звучит очень заманчиво, особенно для владельцев квартир-студий, где общая площадь редко превышает 25 кв. м. Увеличить ее на два-три, а то и пять квадратов хочется многим. Но не все подобные перепланировки законны.
Штрафы за незаконную перепланировку
Как известно, перепланировки бывают безопасные, а бывают такие, которые могут привести к разрушению жилого дома. При этом даже вполне безобидные изменения внутри квартиры в ряде случаев согласовать не получится.
Отсутствие согласования и правильного комплекта документов приведет к тому, что собственнику будет сложно найти покупателя на свою квартиру, если через несколько лет он задумается о ее продаже. Незаконная перепланировка не понравится и банкам: они не примут вашу недвижимость в качестве залога, поэтому об ипотечных покупателях придется забыть. Ну и еще один минус – если на вас поступит жалоба в районную Жилищную инспекцию, не миновать штрафа в 2,0-2,5 тыс. руб. и требования устранить изменения за свой счет. В самом крайнем случае может дойти до продажи квартиры с торгов.
Поняв, что от незаконной перепланировки лучше отказаться, вернемся к балконам и лоджиям и посмотрим, сколько свободы дает нам закон в этом случае.
На нагрузку не рассчитаны
Для начала немного теории. Основными документами, регулирующими перепланировки, являются Жилищный кодекс РФ (статьи 25–29) и постановление Госстроя от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Они запрещают перепланировки, ведущие к нарушению прочности несущих конструкций здания, а также изменения, нарушающие или ухудшающие условия проживания жильцов квартиры, их соседей, перепланировки, которые противоречат требованиям пожарной безопасности и влекут нарушения в работе инженерных систем. Кроме того, эти документы запрещают использование летних помещений не по назначению. На практике это означает две очень простые вещи: балконы к комнатам присоединять нельзя; лоджии – можно, но только в ряде случаев.
Давайте посмотрим, почему все обстоит именно так. «Перепланировка, связанная с присоединением балкона, невозможна, поскольку балкон представляет собой выступающую из плоскости стены фасада огражденную площадку, служащую для отдыха в летнее время. Балкон не рассчитан на нагрузку жилых помещений – это консольная конструкция», – объясняет начальник отдела по связям с общественностью и рекламе ГУП «ГУИОН» Оксана Шульга.
Как уточняет заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс» Антон Белов, это значит, что на балконе нельзя делать цементную стяжку и возводить тяжелые стены. Поэтому чаще всего балконы просто утепляют, используя современные легкие материалы, но не присоединяют к комнатам.
Некоторые читатели скажут: необязательно же сносить стены и городить на балконе новые. Очень многие компании предлагают после утепления балкона просто демонтировать оконный блок и балконную дверь, что позволит соединить балкон с комнатой без вреда для конструкции дома. Однако такую перепланировку вам также не согласуют. И причина опять же будет в том, что балкон – это летнее помещение, которое не рассчитано на круглогодичную эксплуатацию.
Если вы все-таки решили присоединить балкон к комнате, придется смириться с мыслью, что эту квартиру вы, скорее всего, никогда не сможете продать или перед продажей будете вынуждены за свой счет устранить все последствия перепланировки.
Как согласовать присоединение лоджии
Теперь поговорим о лоджиях. С ними все не так печально. «В большинстве случаев, особенно в современных новостройках, лоджия, в отличие от балкона, образована стенами здания, а ее основанием является часть основного несущего перекрытия, – говорит Антон Белов. – Поэтому на лоджии допустимо сделать цементную стяжку и капитально укрепить парапет. Однако это все равно не значит, что ее можно бесконтрольно нагружать. Ограничения есть, они предусмотрены проектом здания и должны в обязательном порядке учитываться при проектировании перепланировки. В противном случае ее не согласуют».
Главное условие, от которого будет зависеть перепланировка, – тип жилого дома. Как мы помним, разрушать несущие стены нельзя. Это значит, что в панельных домах, где фасадные стены как раз и являются несущими, сносить перегородку между комнатой и лоджией категорически запрещено. В таких случаях максимум, что можно сделать, – демонтировать оконный блок и балконную дверь. При этом часть стены под окном и порог под балконной дверью придется оставить. Обычно их вписывают в интерьер квартиры, превращая подоконник, к примеру, в стол.
А вот в кирпичных и кирпично-монолитных домах в силу особенностей конструкции возможно полное присоединение лоджии к комнате.
«Необходимо помнить, что удаление оконного блока нарушает тепловой контур здания. Поэтому очень важно сделать качественное утепление, исключающее образование мостиков холода. Не менее важен грамотно выполненный теплотехнический расчет, учитывающий конструктивные особенности здания, структуру внешних стен и климатические особенности региона. Теплотехнический расчет должен быть частью проекта перепланировки, утепление “на глазок”, “по опыту” – недопустимо. Если не сделать расчет, возможно отсыревание стен и слоя утеплителя», – предупреждает Антон Белов.
В данном случае встает вопрос дополнительных отопительных приборов. Согласуют или не согласуют их установку, зачастую зависит от района города. По словам специалистов, в ряде районов Петербурга, например в центральных, согласовать установку какого-либо дополнительного инженерного оборудования очень сложно (сети и так перегружены), в то время как в спальниках дело обстоит гораздо проще.
Если подобный проект все-таки удалось согласовать, работы обязательно должна проводить специализированная компания, имеющая лицензию, при этом с ней следует заключить официальный договор. После любых работ на системе отопления необходимо пригласить представителей управляющей компании или ТСЖ, которые должны провести опрессовку (испытание под давлением) и составить официальный акт о допуске отопительных приборов к эксплуатации. Более простым решением станет настил электрического теплого пола.
Дорого и небыстро
Определившись, что можно делать, а что – нельзя, обратимся к цене такой перепланировки и срокам согласования документов.
«Стоимость присоединения варьируется в зависимости от запроса клиента. В среднем она составляет около 80 тыс. руб.», – сообщает адвокат Юлия Чумак. На стоимость прежде всего влияет, какие материалы выбраны для утепления и отделки.
Прибавьте к этой цене затраты на согласование перепланировки. Подобный ремонт не согласуют на основании простого эскиза на плане ПИБ или БТИ. Вам понадобится полноценный проект перепланировки, который выполняют специализированные компании. Стоимость подобных работ вместе с согласованием проекта во всех необходимых инстанциях составит порядка 70-80 тыс. руб. в зависимости от сложности перепланировки.
Сроки согласования – это вообще отдельная история. «Получение разрешительной документации, проект и согласование займут не менее шести месяцев. Строительные работы – еще месяц. Приемка выполненных работ – около двух месяцев», – уточняет Оксана Шульга.
Таким образом, собственникам, желающим присоединить лоджию к квартире, придется запастись деньгами и терпением. Но в итоге они смогут увеличить площадь своего жилья на несколько квадратных метров. В большинстве случаев это выгодная сделка, ведь рыночная стоимость вновь образованных метров будет превосходить затраты на ремонт.
