Сталинки против новостроек: кто кого?

О высоких потребительских свойствах сталинских квартир знают даже те иногородние покупатели, которые и панельные брежневки называют старым фондом. Лет пятнадцать назад сталинки считались элитным жильем. Нынче – почти демократичным.

В фаворе у иногородних

Несмотря на то что сталинские дома уже многое на своем веку повидали, они все еще молоды. В зависимости от конструктивного типа нормативные сроки службы кирпичных зданий, построенных в середине XX века, составляют от 125 до 150 лет.

В первую очередь сталинская застройка – это роскошные архитектурные ансамбли вдоль парадных магистралей, символизирующие победы социализма. Среди них есть довоенные – с роскошным лепным декором и просторными квартирами, укомплектованными даже комнатами для прислуги. Есть и послевоенные, часто также богато декорированные, но уже с сильно сокращенными планировочными излишествами.

В целом временные рамки сталинского периода размыты. В категорию сталинских домов участники квартирного рынка «записывают» и так называемые кировки (дома второй половины 1920-х годов с деревянными перекрытиями и часто – со стенами из шлако- и керамзитоблоков), и пригородную ведомственную малоэтажку периода послевоенного восстановления («немецкие коттеджи»), и типовые дома с наружными стенами из керамического и силикатного кирпича, которые строились одновременно с хрущевками, до конца 1960-х годов.

В прежние годы сталинки были популярны и среди иногородних покупателей, и у коренных петербуржцев. Особый интерес к ним со стороны состоятельных нерезидентов был обусловлен тем, что по дороге из аэропорта их встречали парадные фасады Московского проспекта.

Нынче внимание «новых петербужцев» и тех, кто собирается таковыми стать, благодаря стараниям маркетологов переключилось на сегмент новостроек.

В то же время незначительный ценовой разрыв между советскими типовыми панельками и сталинками позволяет жителям Петербурга переезжать в районы сталинской застройки. Поэтому, по словам риэлторов, основной вид сделок с квартирами в сталинках – встречные покупки с относительно небольшими доплатами.

Характеристики сегмента сталинок

Доля сталинок на вторичном рынке составляет чуть меньше 5%. По данным Центра исследований и аналитики ГК «БН», квадратный метр в сталинке в минувшем апреле оценивали в 111,3 тыс. руб. (дороже – только старый фонд после капремонта и относительно свежие кирпично-монолитные дома).

Средние цены предложения квартир в сталинских домах

Квартиры в сталинских домах на фоне общего снижения цен все-таки дорожают.

Самые популярные районы со сталинской застройкой – сопредельные Московский и Кировский. Ценовые расклады в них заметно отличаются (см. таблицы).

Так, средняя цена однушки в Московском – почти такая же, как в среднем по городу. В то же время просторные многокомнатные квартиры у парка Победы (именно их наличие в листингах нынче сказывается на «ценовой температуре») продавцы выводят на рынок по ценам, которые в два раза выше, чем в соседнем Кировском районе.

Однокомнатные квартиры в сталинках – дефицит: в свое время их в проекты закладывали не больше 5%, а располагались они преимущественно на первых этажах. Подавляющее большинство вариантов, представленных в продаже, – двух- и трехкомнатные квартиры (см. диаграмму).

Почему сталинки нравятся риэлторам

«Сегодня основные приобретатели квартир в сталинках – консервативные петербуржцы среднего и предпенсионного возраста, привязанные к той или иной территории. Но я убежден, что в большинстве случаев выбор в пользу этого типа жилья делается именно по причине их относительной ценовой доступности. Ведь новые ЖК в престижных локациях со сталинской застройкой – это, как правило, объекты бизнес-класса и выше», – считает генеральный директор АН «АБСОЛЮТ Сити» Дмитрий Соловьев.

Как признался эксперт, он не поклонник сталинок и несколько лет назад без сожаления расстался с двушкой в типовом кирпичном доме на Торжковской улице. С точки зрения нашего собеседника, основной минус таких объектов – морально устаревшие планировки, изношенные коммуникации и неоднородная социальная среда. Конфликт новых и старых жильцов не дает возможность эффективно управлять домом: отремонтировать подъезды, огородить территорию, организовать охрану. А многие сталинки до сих пор напичканы коммуналками.

Впрочем, так бывает далеко не всегда. К тому же особенностью сталинской застройки является то, что она преимущественно ведомственная и формировалась на принципах долевого строительства. Правда, не так, как сейчас: в те годы дольщиками были не частные лица, а предприятия, которые распределяли жилье среди работников, с обязательной передачей части квартир для очередников и расселенцев из ветхого жилфонда. Иными словами, в отличие от обезличенных позднесоветских спальников с массовой застройкой, у сталинок почти всегда был хозяин.

По словам генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, сегодня именно стараниями застройщиков участникам рынка недвижимости насаждается мнение о том, что сталинки – это ветхий жилфонд с плохими коммуникациями, ветшающими фасадами и устаревшими планировками.

«Это не соответствует действительности, – категоричен он. – Я сам живу в сталинском доме у парка Победы и хочу сказать, что никто из моих соседей не испытывает никаких неудобств. Наоборот, сталинки – это малоквартирные дома не выше семи этажей, с комфортными большими лестничными пространствами, просторными зелеными дворами, хорошими планировками и объемами квартир.

Большинство сталинских домов имеют бетонные перекрытия, построены по классической и веками отработанной технологии – с массивными стенами из керамического кирпича. Хотя действительно в основном приобретают сталинские квартиры люди, которым уже за сорок. А для них квартира в таком доме – это и надежные стены, и престижная локация, и развитая инфраструктура, и благоприятная историко-архитектурная среда – за относительно небольшие деньги».

Выгодное вложение или головная боль?

«Послевоенные сталинки с бетонными перекрытиями, с учетом 150-летнего нормативного срока эксплуатации, – это дома еще молодые, но уже проверенные временем», – говорит Екатерина Романенко.

Важно помнить, что разные сроки службы имеют здания с деревянными и сборными железобетонными перекрытиями, из шлако-, керамзитоблоков, силикатного и керамического кирпича. При этом нормативы, базирующиеся на годе постройки, – не самый надежный показатель долговечности.

Можно сказать, что все здания в городской среде находятся в условиях жесткого искусственного отбора. Дома, которые привлекательны, удобны и функциональны, обычно берегут. А в этом отношении сталинки выдержали проверку временем.

Квартиры в сталинских домах: структура предложения по количеству комнат (в среднем по Петербургу)

График 1

Динамика цен на квартиры в сталинских домах, в среднем по Петербургу, руб./кв. м

График 2

Динамика цен на квартиры в сталинских домах в Московском районе Петербурга, руб./кв. м

График 3

Динамика цен на квартиры в сталинских домах в Кировском районе Петербурга, руб./кв. м

Таблица 1

Динамика цен на квартиры в сталинских домах в среднем по Петербургу, тыс. руб.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 2

Динамика цен на квартиры в сталинских домах в Московском районе Петербурга, тыс. руб.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 3

Динамика цен на квартиры в сталинских домах в Кировском районе Петербурга, тыс. руб.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 4

Средние площади квартир, представленных в каталогах, кв. м

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок