О ближайших планах финского застройщика, изменившихся правилах игры на рынке и первых признаках роста платежеспособного спроса в интервью БН рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
– Михаил Владимирович, ваша компания стала одним из основных ньюсмейкеров в начале текущего года, неожиданно объявив о продаже половины территории ЖК «Новоорловский». Торги совсем скоро, насколько велик интерес к участку?
– Он есть. Несколько компаний запросили материалы по данному пятну, изучают их. Есть те, кто хотел бы купить на других условиях, есть покупатели на часть участка. Это обычная история при продаже больших активов: интересанты находятся, но выдвигают свои предложения.
– А вы согласны разделить его на несколько лотов и продавать так?
– Пока мы не ориентируемся на продажу по частям. Безусловно, удобнее, чтобы участок ушел одному покупателю, единым лотом. Нам интересно взаимодействие с ним и его взаимодействие с городом, скажем так.
– На многих профильных форумах, в том числе и на нашем, дольщики «ЮИТ» выражали опасения. Мол, вот сейчас купит участок девелопер, работающий в формате ультраэконом, и жилая среда станет совсем не той, на которую они рассчитывали изначально…
– Эти опасения совершенно беспочвенны. Ведь сформирован и утвержден проект планировки всей территории комплекса. Кстати, в него входят и соседние участки, принадлежащие «Группе ЛСР» и ГК «ПИК». То есть это не какое-то одиночное здание, которое может стать лучше или хуже, а достаточно большая зона для развития. Проект планировки (ППТ) разработан в соответствии с мастер-планом авторства Рикардо Бофилла, и, думаю, существенных изменений в нем не будет. К тому же участки размежеваны, сделаны градпланы.
Конечно, чисто теоретически поменять можно все. Но в данном случае надо учитывать, что с момента утверждения ППТ градостроительные нормативы только ужесточались. Более плотной застройку там не сделать – никаким образом.
– Продажа половины столь большого участка – более 42 га – свидетельствует о смене стратегии компании в Петербурге? Теперь будете реализовывать не один крупный проект, а много мелких?
– Ну, не совсем так. Замораживать капитал на 15 лет для реализации одного большого проекта мы посчитали нецелесообразным. И решили, что уместнее будет пополнить наш земельный банк. Ситуация на рынке меняется, проходят определенные циклы в экономике (и спросе на жилье), что вынуждает бизнес быть более динамичным. Просто держать деньги на банковских счетах этой логике противоречит.
Ведь одно дело купить дешево гектары сельхозземель и ничего с ними не делать, ожидая, пока она по каким-то причинам подорожает (допустим, государство вложится в инфраструктуру), и совсем другое – заниматься подготовкой участка, организацией сетей, дорог, решением вопросов с городом об объектах соцкультбыта. Накапливать эти затраты не всегда оправданно. Все же комбинация ленд-девелопмента и собственно девелопмента – очень специфическое дело.
– И какие участки вы планируете приобретать?
– В ноябре мы купили участок недалеко от станции метро «Черная речка», на Студенческой улице, площадью 2,4 га, там можно построить около 40 тыс. кв. м жилья. И это, кстати, был сигнал для рынка: мы по-прежнему собираемся работать в Петербурге.
В этом году еще планируем купить один или два участка. У них будет примерно такой же формат и объем, как и на Студенческой. Нам в равной степени неинтересны проекты на 5 тыс. кв. м недвижимости и на 200-300 тыс.
– В прошлом году в разговоре со мной вы упоминали о том, что «ЮИТ» не покупает участки в Петербурге, поскольку здесь «очень много градостроительной неопределенности». А сейчас ее стало меньше?
– Безусловно стало меньше. Был утвержден 820-й закон, который регулирует застройку в охраняемых зонах, наконец-то одобрены региональные нормы градостроительного проектирования (РНГП). К лету планируется внести окончательные изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – есть проект, который уже проходит общественные слушания, и в целом понятно, что он будет собой представлять. Фактически летом, когда изменения в ПЗЗ примут, появится комплект градостроительных документов, которые позволят снова работать с новыми участками. В том числе с теми, которые уже имеются в земельном банке, но на которые еще не получены разрешения. Ситуация должна улучшиться во втором полугодии. Ожидается, конечно, еще новый генплан города, и с ним далеко не все ясно, однако это уже более отдаленная перспектива.
– Но есть еще нашумевшие изменения в федеральное законодательство. В частности, создание компенсационного фонда, куда застройщики должны отчислять обязательные платежи, причем величина их будет зависеть от финансовой устойчивости компании…
– Здесь, конечно, все несколько сложнее. Фонд де-юре вроде бы запустили, но на практике он не функционирует. Схемы работы остаются старыми, и из-за этого появляется неопределенность. Что касается дифференциации во взносах в фонд, то мне это кажется излишним, поскольку вынудит создать очень сложную систему оценки бизнеса. При этом нужно учитывать, что ситуация в компаниях меняется довольно быстро. Формировать систему а-ля банковский надзор бессмысленно: банков гораздо меньше, чем девелоперов. Отслеживать все нормативы, кормить дополнительно армию чиновников-контролеров – это утопия. А Госстройнадзор не сможет оценивать финансовое положение всех застройщиков. Их же сотни только в Петербурге и Ленобласти.
– Вернемся к вашей компании: у вас, как и у всех остальных городских застройщиков, продажи в начале года упали, не так ли?
– Да, мы не исключение. Я вижу два основных фактора, которые повлияли на итоги первого квартала. Во-первых, курсовая разница: рубль укрепился в противофазе с нефтью, и это создало у части клиентов со сбережениями в валюте определенные ожидания по девальвации. Правда, несмотря на все усилия Центробанка и правительства, наша валюта все никак не хочет девальвироваться, и, возможно, этого не произойдет. Во-вторых, сыграли свою роль планы ЦБ снижать ключевую ставку в этом году – клиенты, ориентированные на ипотеку, ожидают дальнейшего снижения ставок по кредитам.
С другой стороны, можно обратить внимание, что, скажем, Сбербанк понизил ставки не дожидаясь решения ЦБ. То есть банкиры действуют проактивно, и это хорошо, на мой взгляд. По сути, многие банки заранее закладывают дальнейшее снижение ключевой ставки в сегодняшние тарифы. Ставку в 8-9% годовых мы, вполне возможно, увидим в этом или следующем году. Но рациональнее не дожидаться новой волны ажиотажа (когда берут первое попавшееся), а потратить месяц-два на доскональное изучение рынка, вникнуть в детали и не откладывать решение.
– Кстати, ключевую ставку регулятор понизил совсем недавно…
– Да, но снижение незначительно, так что ничего особенно не изменится – банку все равно нужны пара процентов маржи. С точки зрения размера ежемесячных платежей это несущественно, особенно в эконом-классе. Наплыва клиентов вряд ли стоит ожидать. У нас, к слову, этот показатель стабилен – порядка 45% клиентов с ипотекой. Практически столько же, сколько и в прошлом году.
– Многие классические девелоперы, до этого занимавшиеся только жильем, теперь обратили внимание на сегмент апартаментов и заявили сразу несколько соответствующих проектов. А вы не собираетесь?
– Мы не занимаемся коммерческой недвижимостью в России – только жильем (единственное исключение – индустриальный парк в Горелово). Апарт-отели – это совсем другой вид бизнеса, он больше подходит для компаний, которые имеют управленческую компетенцию, ну как гостиничный оператор. Мы развиваем другое направление – в сфере эксплуатации жилья. Это сложный бизнес, которым мы занимаемся почти десять лет.
– Но там же рентабельность едва ли не отрицательная…
– В эксплуатации жилья рентабельность зависит от конкретных городов. В Петербурге мы немного в плюсе, а где-то маржа может быть и отрицательной. Для нас это долгосрочный стратегический выбор, поскольку мы считаем, что качественное жилье невозможно без качественной эксплуатации. Уверен: девелоперы, которые занимаются жильем, должны иметь компетенции в управлении тем, что они построили.
– Напоследок традиционный вопрос о ценах на новостройки. Чего нам ждать в ближайший год?
– Цены уже практически три года стоят на месте, а себестоимость за это время изменилась во всем: в тарифах монополистов, в транспорте, в ряде стройматериалов (импортные компоненты есть даже в тех из них, что производятся в России). Инфляция за три года накопилась, и она будет отрабатывать свое. К тому же рост цен на жилье связан с ростом реальных доходов населения, и по статистике этот процесс в текущем году уже начался. Мой прогноз: во втором полугодии или в начале будущего года изменение цен должно произойти. Спрос улучшится – цены пойдут вверх.
