Эхо столичной реновации: хрущевки подорожали

В последние годы и без того невысокий покупательский интерес к советским квартирам пал под натиском рекламы застройщиков, агрессивно обещающих своим покупателям жилую среду нового поколения. Риэлторские компании, ощущая массированную рекламную поддержку со стороны партнеров-девелоперов, объявляли приоритетным направлением продажу квартир в новостройках и объектах новой вторички и тоже неохотно брались за реализацию «бабушкиных» квартир.

Вслед за московской реновацией

Нынешней весной – новый поворот сюжета. Благодаря инициативе столичного мэра расселить и снести московские хрущевки питерские пятиэтажки вдруг тоже оказались в зоне повышенного внимания. Перспективы уплотнения столицы и тиражирования опыта в регионах российский обыватель, как обычно, оценивает скептически. Продавцы хрущевок стали и вовсе ощущать себя квартировладельцами второго сорта, но цены на всякий случай подняли. Каковы же все-таки реальные перспективы «старопанельного» жилья – одного из самых массовых и демократичных сегментов квартирного рынка?

Справка БН

«Старая панель»: характеристики сегмента

К сегменту «старопанельных» в практике петербургского рынка жилья традиционно относят три типа домов: хрущевки, брежневки и так называемые «корабли». Принято также считать, что хрущевки – это пятиэтажки, брежневки – девятиэтажные, с лифтом и мусоропроводом, а «корабли» – жилые здания от пяти до пятнадцати этажей с характерными лентами окон, напоминающими палубные надстройки океанских лайнеров (отсюда их народное название).

Но здесь все не так просто: панельные пятиэтажки возводили в Ленинграде до середины 1970-х годов, а в области – и в 1980-е. То есть не только во времена Хрущева, но и значительно позже. В то же время квартиры в ранних девятиэтажках (тех, что именуются брежневками) все-таки соответствуют планировочным нормативам хрущевского периода. В них встречаются и совмещенные санузлы (правда, только в однокомнатных квартирах), и смежные комнаты (в основном в трехкомнатных).

Главные объединяющие признаки «старой панели» – это высота потолков 2,5–2,55 м, а также заданный строительными стандартами шаг поперечных стен (2,6 и 3,2 м), благодаря которому в большинстве домов комнаты узкие, вытянутые от окна к двери, и не встречается просторных кухонь. Исключение (а какие же правила без исключений?) – некоторые серии брежневок и модификации «кораблей», рекомендованные для жилищно-строительных кооперативов.

В основе каждого типа домов – так называемые «серийные» проекты повторного применения из общесоюзных и региональных строительных каталогов. Причем не все проекты удачны с технической и конструктивной точек зрения. Например, ранние серии хрущевок (ОД, 1-335, ГИ) считаются «холодными» и имеющими низкую степень ремонтопригодности. Строительное качество девятиэтажных брежневок (серии 602, 606 и 504Д) относительно стабильно. С «кораблями» (многочисленные модификации серии 1-ЛГ600) все по-разному: среди них есть и отлично сохранившиеся, и сильно обветшавшие дома. К тому же, несмотря на однотипные узнаваемые фасады, с середины 1960-х годов были разработаны десятки модификаций «корабельных» блок-секций. читать все скрыть

На сегодняшний день значение средней цены предложения для однокомнатной квартиры во всех обозначенных типах домов (хрущевки, брежневки, «корабли») – почти одинаково: чуть больше 3 млн руб., реальные суммы сделок чуть ниже.

В приведенных ниже таблицах показана также поквартальная динамика цен на двушки и трешки. Называть эти цифры смысла нет (они у вас перед глазами), но основные моменты все-таки отметим.

Во-первых, в течение двух последних лет цены на советские «панельки» последовательно снижались. Но нынешней весной, видимо, из-за того, что грандиозные планы московских властей эхом отозвались в регионах, продавцы хрущевок все-таки решили поднять цены. Вполне возможно, что это временное явление. Ведь в то же время в сегментах брежневок и «кораблей» никакого ценового скачка не было.

Второй момент: цены в объявлениях – это всего лишь ожидания продавцов. Но поскольку на дворе стагнация, им приходится готовить себя к торгу. Мнения опрошенных нами риэлторов-практиков по поводу дисконтов при продаже разошлись. По словам одних, в популярных у покупателях локациях скидки минимальны. Другие полагают, что для успешной продажи продавцам приходится уступать от 5 до 10 %. Почти все эксперты сошлись во мнении, что два года назад разброс цен был значительнее, а для срочной продажи продавцам приходилось идти на более серьезные уступки. Впрочем, все индивидуально и зависит от конкретной локации.

Предложение «старой панели»: кто продает

По данным БН, сегодня квартиры в домах категории «старая панель» – это каждый четвертый объект вторичного рынка жилья. С каждым годом доля данного сегмента в каталогах объявлений о продаже квартир незначительно уменьшается (см. график 1). Правда, как уточняет руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» Мария Бент, это все-таки происходит из-за увеличения объемов предложения квартир в недавних новостройках, а вовсе не потому, что на рынок поступает все меньше хрущевок, брежневок и «кораблей».

В любом случае, сегменты «старой» и «новой» вторички взаимозависимы. По наблюдениям риэлторов, чаще всего типовые квартиры в домах прежних лет выставляют на продажу именно для того, чтобы приобрести какую-то другую недвижимость (например, новостройку или жилье в относительно свежем доме), а также для досрочного погашения ипотеки. То есть все просто: чем больше приобретается новостроек, тем больше старых квартир выставляют на продажу.

Кто покупает панельные дома?

Кто же все-таки основная целевая аудитория покупателей советских «панелек»? «В первую очередь это иногородние, ограниченные бюджетными рамками и не имеющие возможности ждать ввода в эксплуатацию объекта на первичном рынке», – говорит руководитель ГК «Недвижимость в Санкт-Петербурге» Николай Лавров. Важный аргумент для таких покупателей – кондиция «въезжай и живи». Причем сегодня шанс для продавца найти своего иногороднего интересанта повышается, если квартира не только в приличном состоянии, но также с минимальным набором мебели и бытовой техникой. Так что не спешите выкидывать «дедушкин» шкаф, приличный диван или демонтировать кухонную мебель. Возможно, все это пригодится.

К слову, раньше на рынке выше котировались свободные, но подготовленные к ремонту квартиры. Сегодня все поменялось. Однако риэлторы-практики по-прежнему не советуют клиентам вкладывать средства в ремонт и в меблировку выставляемой на продажу квартиры эконом-класса. Во-первых, не окупится. Во-вторых, круг потенциальных покупателей «панелек» не ограничивается иногородними.

«Вторая, не менее значимая группа интересантов – это как раз те, кто не склонен к перемене мест: коренные петербуржцы среднего или предпенсионного возраста, имеющие привязанность к тому или иному району. Для них важна возможность не только выбрать квартиру, но и подобрать обои», – делится наблюдением генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Александр Гиновкер.

Теперь о территориальных особенностях. «Для тех, кто ограничен в средствах, но желает жить в одной из популярных локаций в серединной зоне Петербурга, “панельки” – вариант почти безальтернативный», – утверждает генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский.

Например, в самой престижной части Московского района, близ парка Победы, немало доступных по ценам квартир в брежневках и хрущевках 504-й серии. А самые дешевые двушки и трешки в пешеходной доступности от станций метро «Озерки» или «Пионерская» – это квартиры в «кораблях».

«Типовое жилье в серединных “спальниках” – самый популярный сегмент у тех, кто разъезжается из коммунальных квартир, – поясняет эксперт направления «Жилой фонд» АН «Итака» Марина Вязовая. – Для данной группы покупателей, в основном семейных, решающий аргумент – развитая социальная инфраструктура советских кварталов». По ее словам, такие покупатели часто присматриваются к малогабаритным трех- или даже четырехкомнатным квартирам (с комнатами площадью 6, 8, 9 и 15 кв. м) в пятиэтажках серии ГИ в Кировском и Красносельском районах.

Перспективы: в рамках стагнационного сценария

«В обозримом будущем повышения покупательского интереса к старой “панели” ждать не следует, – считает Николай Лавров, – ведь ни риэлторам, ни частным продавцам “бабушкиных” квартир, по сути, нечего противопоставить рекламным кампаниям застройщиков». По словам Дмитрия Щегельского, снижение ставок по ипотечным кредитам, возможно, подстегнет спрос, но не радикально. К тому же за ипотечных покупателей небезуспешно борются и другие претенденты – те же девелоперы.

Масштабная реновация хрущевско-брежневского жилфонда для Северной столицы тоже свет, очевидно, не ближний. Ведь реновация по-московски подразумевает как минимум трехкратный рост плотности жилой застройки с соответствующим увеличением энергомощностей, развитием транспортных сетей, а также с продажей двух третей возведенного жилья по ценам, «отбивающим» инвестиции.

Но ведь и сегодня квартиры в хрущевских «спальниках» раскупаются, мягко говоря, неактивно, а авторитетные аналитики обещают стагнацию как минимум до 2020 года. И откуда взяться покупателям, если объемы предложения многократно увеличатся? Стало быть, если подобные проекты и будут реализовываться, то не массово, а точечно – на отдельно взятых «островках» с высокой градостроительной ценностью. А всем прочим хрущевкам, брежневкам и «кораблям» предстоит долгое плавание по волнам квартирного рынка.

Динамика средних цен квартир в домах категории «старая панель»

Таблица 1

Хрущевки

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 2

Брежневки

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Таблица 3

«Корабли»

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

График 1

Объемы предложения квартир в домах категории «старая панель» (%)

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок