По сообщению Росреестра, в первом квартале нынешнего года на организацию обрушился вал заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Оставим в стороне интересы юридических лиц, когда пересмотра стоимости требуют заводы с целью сэкономить рублевые миллиарды на налогах. Ситуация такова, что справедливой оценки своего недвижимого имущества все чаще требуют и физлица.

Где узнать о кадастровой стоимости

Росреестр в данном вопросе руководствуется правилом: если безобразие нельзя запретить, то его нужно возглавить. И создал специализированные площадки для реагирования на подобные претензии. Как констатируется на портале ведомства, «в случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России». Кстати, в целом по стране сегодня положительные решения комиссии принимают по половине обращений.

Напомним, с января минувшего года налог на имущество для владельцев квартир, гаражей, дач и сараев рассчитывается не по инвентаризационной, а по кадастровой (приблизительно в шесть раз выше) стоимости объектов.

Росреестр против хакеровПереход Росреестра на электронный документооборот проходит не без сбоев, и далеко не весь виртуальный функционал доступен пользователям. >>Узнать ее можно, например, открыв «Личный кабинет» на сайте того же Росреестра. Вид данного налогообложения регулируется главой 32 Налогового кодекса РФ. Пока размер ежегодных платежей невелик: редко за какую квартиру придется заплатить больше 3 тыс. руб. Но к 2020 году сумма вырастет примерно вдвое.

По словам президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, в целом кадастровая оценка в городе близка к рыночной. Рядовому жильцу беспокоиться, что он переплачивает (или, не дай бог, недоплачивает) налог на недвижимость, не стоит. Впрочем, рядовые налогоплательщики в массе своей за пересчетом кадастровой стоимости в Росреестр и не обращаются. «Оспаривать кадастр, например, дачных 12 соток будет себе дороже», – подсказывает начальник отдела массовой оценки ГУП «ГУИОН» Михаил Иголкин.

Кадастровая оценка: кто переплатит больше всех

Член правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный добавляет, что идеологически законодатели выстраивали формулу расчета кадастровой стоимости так, чтобы не появились толпы возмущенных горожан, готовых идти на протестные митинги. Чтобы в среднем она была как рыночная или чуть-чуть ниже. Но существенные расхождения кадастровой и рыночной стоимости в невыгодную для собственника сторону все равно возможны, когда речь идет о неординарных объектах.

«Для большинства объектов рыночную стоимость можно определить самостоятельно. Нужно всего лишь посмотреть цены на аналогичные объекты в БН, – уточняет Евгений Безлюдный. – Проблемы могут возникнуть у владельцев дорогих нетиповых объектов. Тех, которые стоят настолько много, что никто не может сказать, насколько».

Если загородный дом отделан привезенным издалека мрамором, а в саду под пластиковыми колпаками растут редкие сорта роз, кадастровая стоимость объекта будет явно занижена. Но в случае, когда на десятке гектаров будет размещаться только начатый с размахом несколько лет назад недострой, а сам участок окажется окружен трехэтажными особняками, скорее всего, кадастровая оценка не будет вызывать у собственника улыбку. И ему прямая дорога на ее оспаривание.

Уточним, чтобы налоги начислялись, недострой должен быть зарегистрирован, например, при предпродажной подготовке. Соответственно, по региону счет заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных угодий идет на единицы.

Член Национального совета по оценочной деятельности Николай Баринов добавляет, что круг граждан, недовольных кадастровыми показателями, шире, чем исключительно собственники незастроенных участков в элитной загородке. «Так, заметная часть требований по переоценке поступает от частных инвесторов, бравших квартиры без отделки. Такие квартиры объективно продаются ниже кадастровой стоимости, после чего продавцы имеют неприятные разговоры с Налоговой службой».

«В кадастровой оценке не учитывается отделка, как, впрочем, и общее состояние объекта, – подсказывает Михаил Иголкин, – при этом частные инвесторы терпят убытки еще и при самой сделке, когда, например, необходимы услуги нотариуса. Ведь их стоимость рассчитывается, в том числе, исходя из кадастровой оценки объекта».

Куда идти за оспариванием кадастровой оценки

Недовольное кадастровой оценкой физлицо может обратиться в суд. По статистике, не принимается каждое десятое заявление. А судебный спор же с учетом различных накладных расходов обойдется примерно в 100 тыс. рублей и растянется на месяцы. Да и не факт, что судья общей юрисдикции проникнется проблемой и ожидаемо отреагирует на все аргументы собственника, почему последний должен платить государству меньше налогов (см. cправки №1 и №2).

Но число граждан, ищущих справедливости в вопросе оценки их собственности, могло бы возрасти, если бы петербуржцы в массе знали, что у них есть право на требующую куда меньше расходов попытку.

За рассмотрением вопроса, как говорилось выше, можно обратиться в специальную комиссию при Росреестре. Нормативный срок рассмотрения претензии – один месяц.

При этом участники рынка отзываются о сотрудниках комиссии исключительно положительно. Дескать, адекватные, вежливые люди. Правда, медлить не стоит. В кругах оценщиков ходят разговоры об ожидаемых законодательных изменениях по данному вопросу.

Процесс оспаривания кадастровой оценки в специальной комиссии проходит без лишних сложностей. Как отмечает Михаил Иголкин, работающие в данной сфере профессионалы-оценщики, что называется, притерлись и состоялись как специалисты по составлению отчетов об оспаривании.

Что делать, если застройщик разочаровал

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

Росреестр против хакеров

Зачем нужна кадастровая стоимость

Выбор новой квартиры – важные нюансы

Он подчеркивает, что по законодательству поднятые вопросы регулируются ст. 24, ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ). В этом же законе перечисляются документы, необходимые для оспаривания (см. справку № 3). И возможны две причины для оспаривания: «по недостоверности» и «на основании отчета».

Комиссия – в случае с нашим городом эти функции исполняют сотрудники отдела землеустройства в региональном отделении Росреестра – размещается на улице Красного Текстильщика, 10–12 («Единый центр документов»). Посещение офиса – бесплатно, но, возможно, придется оплатить услуги оценщика. Ну и, конечно, нужно будет заплатить нотариусу – за заверение копии.

Справка № 1

КАС РФ, Статья 126. Документы, прилагаемые к административному исковому заявлению

1. Если иное не установлено настоящим Кодексом, к административному исковому заявлению прилагаются:

1) уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение другим лицам, участвующим в деле, направленных в соответствии с частью 7 статьи 125 настоящего Кодекса копий административного искового заявления и приложенных к нему документов, которые у них отсутствуют. В случае, если другим лицам, участвующим в деле, копии административного искового заявления и приложенных к нему документов не были направлены, в суд представляются копии заявления и документов в количестве, соответствующем числу административных ответчиков и заинтересованных лиц, а при необходимости также копии для прокурора;

2) документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в установленных порядке и размере либо право на получение льготы по уплате государственной пошлины, или ходатайство о предоставлении отсрочки, рассрочки, об уменьшении размера государственной пошлины с приложением документов, свидетельствующих о наличии оснований для этого;

3) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых административный истец основывает свои требования, при условии, что административный истец по данной категории административных дел не освобожден от доказывания каких-либо из этих обстоятельств;

4) документ, подтверждающий наличие высшего юридического образования у гражданина, который является административным истцом и намерен лично вести административное дело, по которому настоящим Кодексом предусмотрено обязательное участие представителя;

5) доверенность или иные документы, удостоверяющие полномочия представителя административного истца, документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования, если административное исковое заявление подано представителем;

6) документы, подтверждающие соблюдение административным истцом досудебного порядка урегулирования административных споров, если данный порядок установлен федеральным законом, или документы, содержащие сведения о жалобе, поданной в порядке подчиненности, и результатах ее рассмотрения, при условии, что такая жалоба подавалась;

7) иные документы в случаях, если их приложение предусмотрено положениями настоящего Кодекса, определяющими особенности производства по отдельным категориям административных дел.

2. Документы, прилагаемые к административному исковому заявлению, могут быть представлены в суд в электронной форме.

СПРАВКА №2

КАС РФ, Статья 246. Содержание административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и прилагаемые к нему документы

 1. Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям статьи 125 настоящего Кодекса.

2. Помимо документов, указанных в статье 126 настоящего Кодекса, к административному исковому заявлению прилагаются:

1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

4) отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

5) положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом;

6) документы и материалы, подтверждающие соблюдение установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

3. К административному исковому заявлению могут быть приобщены иные документы и материалы, подтверждающие требования административного истца.

4. При несоблюдении положений частей 1 и 2 настоящей статьи судья выносит определение об оставлении административного искового заявления без движения в соответствии со статьей 130 настоящего Кодекса, о чем извещает административного истца, и представляет разумный срок для устранения недостатков.

5. В случае, если в установленный срок недостатки, послужившие основанием для оставления административного искового заявления без движения, не были устранены, судья на основании статьи 129 настоящего Кодекса выносит определение о возвращении административного искового заявления со всеми приложенными к нему документами.

Справка № 3

Выдержка из ст. 24, ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ)

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

– выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

– нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

– документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

– отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

 

Текст: Максим Стерлигов    Фото: pressfoto.ru